Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника

государственной власти, представляется, что в будущем  необходимо создание специального органа при Цетробанке, имеющего свои территориальные отделения. Целью создания этого органа будет являться осуществление выдачи регистрационных удостоверений для лиц, желающих постоянно или временно заниматься представлением кредита под залог недвижимости, и контроля за добросовестностью, кредитоспособностью и надежностью данных лиц.

   В соответствии с законом «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты в связи с принятием закона РСФСР «Оплате за землю» и налогового законодательства Россини» от 28 апреля 1993 года №4888-1 для получения банковского кредита под залог земли устанавливается нормативная цена земли. Единственное, что сейчас четко определено - это то, что данная сумма не может быть менее страховой оценки, оценки бюро технической инвентаризации либо оценки земельными органами. Более того, согласно п.6 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года «О дополни тельных мерах по развитию ипотечного содействия» оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается з договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ земельного участка, выданная соответствующим органом.

   Преодолев вето Президента РФ Федеральное Собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентом РФ 21 июля 1998 года «Об ипотеке».

В настоящее  время данным законом регулируются вопросы ипотеки.

   Что касается ипотеки земельных участков, то правила , соблюдающиеся при процедуре ипотеки, применяются к земельным участкам, находящимся в собственности граждан и юридических лиц. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается.

  Не  допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления

для   земель       различного   целевого   назначения   и   разрешенного использования.

1У.ДОГОВОР  ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

  Договор доверительного управления недвижимым имуществом является одним из видов сделок с землей , не влекущих за собой смену собственника земельного участка.

   Данный  вид договора регулируется главой 53 ГК РФ и является применительным к земельно-правовым сделкам.

   По  договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (ст.1012ГКРФ).

   Передача  имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

   Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

   Передача  в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении не допускается. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника.

Учредителем управления может выступать : собственник имущества; орган опеки и попечительства; исполнитель завещания;

   Следует отметить, что хотя это прямо и не отражено в главе 53 ГК РФ, в качестве учредителя управления может выступать не только собственник, но и обладатели права общей или совместной собственности имущества -собственники имущества.

  Доверительным управляющим  может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного.

   Гражданин , не являющийся предпринимателем, или  некоммерческая организация может  выступать в качестве доверительного управляющего только в случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, например, при управлении имуществом подопечного.

   Законом предусмотрено ряд необходимых  существенных условий договора доверительного управления имуществом, недостижение согласия по хотя бы одному из которых влечет признание договора незаконным.

В договоре должно быть указано:

               состав       имущества,    передаваемого   в   доверительное управление;

               наименование юридического лица или имя гражданина в интересах которых осуществляется управление имуществом;

размер и форма  вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора.

   Договор доверительного управления имуществом заключается на срок , не превышающий пяти лет.

   Данный  договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 
     В заключении ко всему вышеизложенному  в своей работе, хочется сделать вывод, что рассмотренная разновидность земельно-правовых сделок имеет двойственную природу. Они относятся к числу сделок, в ходе совершения которых не происходит смены собственника земельного участка. Однако, при определенных условиях такая смена может произойти. Это выкуп арендованного земельного участка; неисполнение залогодателем своих залоговых обязательств и обращение взыскания залогодателя на заложенное имущество.

      Анализируя  вышеперечисленные земельные сделки ,нужно отметить, что лицо,к которому согласно данной сделке перешел земельный участок, не становится его собственником, а значит и не вправе распоряжаться данным земельным участком.. Владение и пользование участком осуществляется исключительно на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

      Однако, получая земельный участок , лица, не являющиеся его собственниками обязаны:

использовать  данный земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к 1 ой категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

• сохранять межевые, геодезические и другие специальные 
  знаки, установленные на земельных участках в соответствии с 
  законодательством;
• осуществлять мероприятия по охране    земель, соблюдать 
  порядок пользования лесами, водными и другими объектами;
• своевременно   приступать   к   использованию   земельных 
  участков, в случаях, если сроки    освоения    земельных 
  участков предусмотрены договором;
• своевременно производить платежи за землю;
• не   допускать   загрязнение,   захламление,   деградацию   и 
  ухудшение плодородия почв на землях соответствующих 
  категорий;
 

      Подводя итог данной работы, нельзя не остановиться на регулировании данных сделок законодательством.

      В Гражданском кодексе РФ обстоятельно регулируются сделки с землей наряду с другим имуществом. Сделкам с землей уделено внимание и в земельном законодательстве . Невольно возникает вопрос о том, нормами какой отрасли права должны регулироваться сделки с землей.

      Гражданский кодекс регулируя основную массу  имущественных отношений, не учитывает специфики земли как особого рода имущества. Нормы же земельного права выполняют роль специального регулирования земельных отношений.

      При возникновении коллизий между нормами  общими и специальными применяются последние, то есть нормы земельного права. Однако имеющие место пробелы земельного законодательства в регулировании сделок с землей должны восполняться за счет норм гражданского законодательства, которое разработано значительно фундаментальнее, так как имеет более давнюю историю, чем земельное право. Нормы же земельного права будут регулировать только те вопросы, которые вытекают из особого характера земельных отношений и лишь при наличии пробелов в нем можно привлекать нормы ГК РФ.

список

ИСПОЛЬЗОВАННОЙ  ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ 1993 года.
2. Боголюбов С.А.,Минина Е.Л. Комментарий к Земельному 
   кодексу     Российской     Федерации.-     М.:Издательство 
   НОРМА,2002.- 528.- (Библиотека судьи).
3. Борисов А.Б. Комментарий    к Гражданскому кодексу 
   Российской   Федерации   (постатейный)-   М.:   Книжный 
   мир,2002.-1159с.
4. Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник    для 
   высших юридических   учебных заведений. - М., ООО 
   «Профобразование», 2001. - 656 с.
5. Комментарий к земельному законодательству Российской 
   Федерации // Отв.редактор С.А.Боголюбов.- М.,1999.