Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника

 

    

      Земельное и гражданское законодательство предоставляют право аренды российским и иностранным физическим и юридическим лицам.

       От  имени юридического лица в отношения  по поводу аренды (причем и в качестве арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание представителей, а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо - председатель или иное лицо исполнительного органа юридического лица.

      Но  поскольку земля может находиться и в государственной и в  муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

  В современном законодательстве условия  предоставления в аренду государственных и муниципальных земель и условия предоставления в аренду земель, находящихся в частной собственности, разнятся.

     По  законодательству арендатором, как  и арендодателем, может быть любое юридическое (в т.ч. иностранное или с иностранным участием) или физические лицо (в т.ч. и иностранцы), обладающее земельной правоспособностью.

 
Предмет договора аренды

     В ст. 607 ПС РФ устанавливается, что объектом аренды могут быть и земельные участки. Но земельный участок может быть объектом договора аренды не всегда. Например, ст. 666 ГК специально указывает, что земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга). Статья 607 ГК РФ дополняет норму, касающуюся регулирования аренды земли указанием на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Собственно, к этим особенностям обращается земельное законодательство. Но некоторые особенности регулируются и гражданским законодательством.

    В частности, кроме аренды собственно земельного участка, он попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений

 

    

и при  аренде недвижимости. Права на земельный  участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого арендатору передается соответствующий земельный участок. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, устанавливает также данная статья, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

   Чтобы стать объектом аренды земельный  участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско -правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной администрации.

   Целевое назначение земель предполагает то условие, что при предоставлении земель в аренду оно не изменяется или арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

 
Форма и государственная регистрация договора аренды

    Договор аренды земельного участка заключается  в письменной форме, и он должен подвергнуться государственной регистрации ( ч.2 ст.609 ГК РФ).

   Постановлением  Правительства РФ от 19 марта 1992 г  утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, 20 мая 1992 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству

 

   

(тогда  он назывался Комитетом по  земельной реформе и земельным  ресурсам) при Правительстве РФ был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, поэтому и в Постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто форма договора. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, может быть применено содержание этого договора. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли

   Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости", а также в соответствии со ст. 164 ГК РФ "Государственная регистрация сделок". В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду и является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сделки с землей регистрируются в том же порядке, в каком предусматривается ст. 131 государственная регистрация вещных прав на землю. То есть на основании этой статьи регистрируется не только возникновение права аренды (проще говоря, заключение этого договора), но и его переход и прекращение. Все эти изменения заносятся в единый государственный реестр учреждениями юстиции.

 
Сроки действия договора аренды

   Когда заходит речь о сроках договорных обязательств, то, как правило, имеют в виду следующие сроки: срок действия договора, срок возникновения обязательств по договору, срок прекращения обязательств. Порядок течения этих сроков важно знать для того, чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало разногласий по поводу того, когда у них возникают права и обязанности в рамках договора.

 

   

   Общее условие, которое устанавливает  ст. 610 ГК, заключается в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.

   Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

    Земельное законодательство в том, что касается сроков аренды земельных участков, пока не определилось. После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды, где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые правила о сроках аренды земли не принимались. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды.

   Так как , основой арендных отношений  наряду с законом является договор, поэтому на договор аренды распространяется ст. 425 ГК РФ, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

   Заключенным же договор аренды земельного участка  считается, в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, с момента его регистрации.

   ГК  РФ предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании ч. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не представил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок аренды, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ ("Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь") и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

   Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С истечением этого срока прекращаются обязательства по договору - земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращается или договор перезаключается с тем же арендатором.

   Однако, арендные отношения могут закончиться  и досрочно. Или по волеизъявлению сторон (по взаимной договоренности или в одностороннем порядке) - об этом подробнее в части, посвященной

 

   

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
" 

правам  и обязанностям участников арендных отношений. Или по другим основаниям. Такие основания предусматривают и гражданское и земельное законодательство. В соответствии с земельным законодательством основаниями прекращения права аренды являются:

• взаимное волеизъявление сторон;
• смерть собственника и отсутствие правопреемника;

 
   

• смерть     арендатора     и     отсутствие   наследника,   желающего 
  воспользоваться преимущественным правом аренды;
• в        случае      невыполнения       арендатором       обязательств, 
  предусмотренных    договором    аренды,    а    также      в      случаях, 
  предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.

 
Права и обязанности  арендатора земельного участка

   Прежде  всего из существа договора арендатор  получает право владеть и пользоваться земельным участком. Использует арендатор земельный участок в соответствии с законом и договором.

   Сначала о том, как регулирует правовое положение  арендатора закон. Как уже говорилось, арендатор, на основании ст. 606 ГК РФ и в соответствии с договором, имеет право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка. Земельное законодательство утверждает практически то же самое, указывая, что арендатору принадлежит право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации.

   Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно:

- самостоятельно хозяйствовать на земле;

• использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, 
  лесные угодья и водные объекты;
• возводить жилье,   производственные,   культурно -   бытовые   и 
  иные строения и сооружения;

 

• проводить мелиоративные работы;
• строить пруды и иные водоемы;
• участвовать в решении вопроса мелиорации земель;
• передавать землю во временное пользование.
 

    Арендатор вправе заложить право аренды, при  этом он вправе • отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. Представляется, что в данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.

    В соответствии с законодательством  граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию вложенных затрат для повышения плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа для государственных, муниципальных и общественных нужд (ст. 52 ЗК РФ) Арендатор, как и собственник, имеет право на возмещение убытков в случае изъятия.

    Может возникнуть вопрос, должен ли арендодатель быть информирован арендатором о совершении им действий, право на которые он имеет по договору. Арендодатель должен иметь представление об использовании своей собственности, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои права при незаконном использовании или использовании, не предусмотренном договором.

   Подтверждает  это мнение то положение, что закон  требует от арендатора возведения построек и вообще ведение любого строительства с согласия арендодателя (ст. 53 ЗК РФ)

    К правам арендатора также относится  право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка, на основании ст. 611 ГК РФ.

    В соответствии со ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

    потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (проведение рекультивации земель, например), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

   непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;