Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника

потребовать досрочного расторжения договора.

 

   Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

   Если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков (ст.612 ГК РФ).

   ГК  РФ, кроме названных, предоставляет арендатору следующие права: с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

   К перечисленным случаям, когда арендатор  имеет право досрочно расторгнуть договор, следует добавить случай, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования.

   Кроме этого, ст. 611 ГК РФ предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности, и без них арендатор не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

   Неисполнение  арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

   И еще одно важное право, предоставленное арендатору: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый

 

   

срок. Эту норму, как и другие условия  продления договора, содержит    ст. 621ГКРФ.

   В соответствии с ГК за арендатором  сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу (ст.617 ).

   Теперь  хочется остановиться на обязанностях арендатора. Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.

   В том, что касается использования  земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственники, владельцы и пользователи.

   Единственное  изъятие из обязанностей арендатора по закону можно сделать в пункте, предусматривающем необходимость своевременного предоставления в соответствующую администрацию установленных законодательством сведений, если администрация и арендодатель не совпадают в одном лице. Эта обязанность ложится на собственника, которому арендатор и должен передавать соответствующие сведения. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

   Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству - в случае разногласий действует норма закона.

   В том, что касается исполнения условий  договора, на арендаторе лежат следующие обязанности: своевременное внесение платы за пользование земельным участком (614ГКРФ); использование земли в соответствии с договором (615 ГК РФ) поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (616 ГК РФ).

   Если  на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекращать или изменять эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст.613 ГК РФ).

 

   

   При прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом "нормального износа", или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ). В соответствии с той же статьей ГК РФ, которая устанавливает последствия невозврата имущества арендатором, следует сказать следующее: не возвратить арендованный земельный участок невозможно, но вполне возможно не прекратить его использование в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя. В этом случае, если арендатор не прекращает использование земли, хотя арендодатель предпочитает на этом настоять, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он может потребовать их возмещения .

   Остается  только добавить, что помимо гарантий и ответственности сторон, предусмотренных законодательством, договором могут быть предусмотрены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем, предусмотренные гражданским законодательством. Дело в том, что к договору аренды (земельного участка) применимы нормы ГК РФ, регулирующие обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение (разд. III ГК РФ).

 
Права и обязанности арендодателя

    Арендодатель  на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть  договор досрочно, если арендатор:

    пользуется  земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает качество земель;

    более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

  Арендодатель  имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом

 

  

арендодатель  не   вправе   требовать   досрочного   внесения   арендной платы более чем за два срока подряд (ст.614 ГК РФ).

   Договором аренды могут быть установлены другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК РФ. Часть 2 этой статьи предусматривает право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным считается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть арендодатель может настаивать на установлении в договоре условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения условий договора арендатором. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

   Но  закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

   ГК  РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным имуществом, т.е. продать, обменять, подарить, заложить этот земельный участок и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику земельного имущества и передачей земли в аренду не прекращается. Однако следует заметить, что права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ст.617 ГК РФ.

На основании  ГК РФ арендодатель обязан:

   передать  арендатору земельный участок в  сроки и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению земельного участка.

   Земельный участок должен быть передан вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, и они должны быть переданы арендатору.

 
Арендная  плата

 

   Внесение  арендной платы - одна из существенных обязанностей арендатора. Основные условия ее внесения регулируются ст. 614 ГК РФ. В соответствии с ней порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон (т.е. договором).

   На  основании ГК РФ арендная плата может  устанавливаться в целом за весь земельный участок или за каждое угодье в отдельности в виде:

   определенных  в твердой сумме платежей, вносимых периодически 
или единовременно;

         установленной доли от полученных в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления  арендатором определенных услуг;

    передачи  арендатором арендодателю обусловленной  договором вещи в собственность или в аренду;

    возложения  на арендатора обусловленных договором  затрат на улучшение арендованного имущества.

   Перечисленными формами перечень не исчерпывается: на основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в виде сочетания приведенных видов оплаты или установить свою собственную форму.

   Все эти формы оплаты вполне приемлемы  и при аренде земельного участка.

   При определении размера арендной платы  за земельный участок учитываются  многие факторы, среди них не последнее  место занимает размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной, деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др.

   Хочется остановиться еще на одном условии, связанном с переходом прав по договору аренды.Свои права по договору может передать не только арендодатель, но и арендатор. Право аренды может перейти к другому лицу не только по воле арендатора, который вправе заложить или внести в качестве доли в уставный капитал юридического лица свое право аренды. Право аренды может перейти и по закону - к наследнику умершего арендатора. Это устанавливает ст. 617 ГК РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику,

 

   

если  законом или договором не предусмотрено  иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

   Еще одна важная особенность, которая может  быть установлена в договоре на основании закона - это выкуп арендованного имущества (ст.624 ГК РФ). На основании нормы ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении или до истечения срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе имущества не установлено договором, оно может быть предусмотрено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

   Однако, ст. 624 ГК РФ предусматривает, что законом  может быть установлен запрет выкупа арендованного имущества. Правда, для земельного имущества такой запрет не предусмотрен.

 
 
 
//. ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ

   Залог как одна из форм земельно-правововй сделки представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет заложенного имущества.

   Общие положения залоговых отношений , распространяющиеся и на залог земельного участка, регулируются п.З главы 23 ГК РФ.

   Как и другое имущество, земельный участок  является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении этого обязательства по решению арбитражного суда.