Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника

   Сейчас  преобладает тенденция, при которой  земли, вне зависимости от субъекта права собственности, могут быть заложены кредитному учреждению (банку), имеющему специальную чицензию на проведение операций с землей. При этом не предусматривается каких-либо региональных границ между контрагентами при заключении сделок. Таким образом, собственник земли становится перед лицом

 

   

мелких   и   крупных банков,   которые,   по всей видимости,   хотя и в рамках закона, будут диктовать свои условия залога.

    Земельно-правовые сделки залога земельных участков возникают  либо в силу договора, либо в силу закона, и если для договора залога применяются общие правила гражданско-правовых сделок с учетом особенностей, предусмотренных законодательством, то закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно ' признаваться находящимся в залоге.

    При возникновении отношений залога в земельно-правовых сделках могут быть два варианта исполнения: заложенный участок передается залогодателю. Однако в обоих случаях титул собственника земельного участка сохраняется за собственником-залогодателем, что и дает основание отнести данную сделку ко второй группе сделок.

   Собственник-залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным земельным участком в пределах, ограниченных рамками договора залога, в том числе осуществлять и последующий залог его, если это не запрещено договором или законом.

  Последующий залог уже заложенного земельного участка осуществляется с соблюдением следующих правил:

   А) необходимо соблюсти разрешения, установленные  имеющимся первоначальным договором залога или законом. Так, при вторичном залоге разрешение должно быть оговорено в договоре о первоначальном залоге; при залоге, совершаемом в отношении одного и того же имущества третьим лицом- оговорка должна содержаться в первом и во втором договоре залога;

   Б)залогодатель должен сообщить новому залогодержателю сведения о предыдущих залогах. При этом предприятие - собственник земельного участка, являющееся залогодателем, обязано вести книгу записи залогов, куда запись вносится не позднее десяти дней со дня возникновения залога, и представлять ее для ознакомления любому лицу, заинтересованному в получении другой информации;

   В) требования залогодержателей в случае невыполнения залогодателем договорных обязательств удовлетворяются в порядке очередности, т.е. вначале удовлетворяются требования первого кредитора, затем из оставшейся суммы второго и т.д.

   Г) наряду с удовлетворением залогодержателем своих требований из заложенного имущества, договор залога может содержать и положения о

 

   

неустойке за нарушение договорных обязательств, которая высказывается кредитором сверх предусмотренной залогом суммы;

   Д) если заложенный земельный участок  передавался залогодержателю в период залоговых отношений, то необходимые издержки по содержанию заложенного имущества залогодатель вправе взыскивать с залогодателя сверх залоговой суммы и неустойки за нарушение залоговых обязательств;

   Е) дополнительно к перечисленным  расходам залогодержатель вправе взыскивать с залогодателя и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования: расходы по организации конкурса или аукциона по продаже заложенного земельного участка, по оплате госпошлины за проводимые сделки, за наем квалифицированных специалистов для оказания помощи в осуществлении залоговых обязательств и т.п.

   В случае нарушения залоговых обязательств залогодателем ( невозврат долга, взятого под заем земельного участка) залогодатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество только по решению суда, арбитражного или третейского суда, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Лишь в специально оговоренных законом случаях допустимо обращение взыскания на имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

   Реализация  заложенного участка, на который  обращается взыскание, осуществляется в общем гражданско-процессуальном порядке, если иное не предусмотрено законом и договором.

   В случае если суммы, вырученной от продажи  заложенного земельного участка, недостаточно, для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить недостающую сумму из иного имущества залогодателя, в том числе и из стоимости других земельных участков, находящихся в собственности последнего.

   Если  же сумма, полученная при продаже  заложенного земельного участка, превышает размер обеспеченных этим залогом требований залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

  В результате неисполнения залоговых  обязательств собственник земельного участка (залогодатель) может лишиться права собственности на него. Тем самым сделки залога имеют двойственную природу: они . относятся к числу сделок, совершение которых не влечет за собой смену титула собственности на земельный участок, одако, в случае невыполнения собственником залоговых обязательств такая сделка может быть отнесена к числу меняющих титул собственности сделок.

 

  

   Кроме того, земельно-правовая сделка о залоге земельного участка играет двойную роль в системе земельно-правовых сделок : с одной стороны залог земельного участка выступает как самостоятельное договорное обязательство, с другой стороны- как правовое средство обеспечения других земельно-правовых обязательств - договоров кредита на расширение сельскохозяйственного производства; договоров займа как денежного, так и имущественного и др.).

   Пожалуй, одна из проблем, которая возникает  при введении залоговых операций в наше время, это проблема оценки земли. В самом деле, как оценивать предмет залога там, где он еще не вошел в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно скакать в первую очередь)? Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению проблемы - арендные цены земельных участков и порядок их расчетов.

   Поскольку принципы оценки имеют экономический, а не правовой характер, здесь они не будут приведены. Единственное, что следует сказать по этому поводу: в отношениях залога оценке земли отводится очень важное значение, т.к. от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли (и не только для того, чтобы иметь возможность быстро реализовать; как указано в законодательстве, сроки заключения договора о залоге устанавливаются сторонами, однако скорее всего сроки эти будут достаточно длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которые отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд, а также инфляционные процессы, которые будут очень сильно тормозить развитие залога земли. Что можно использовать для предотвращения последствий инфляции, так это пересмотр оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита.

   В зависимости от вида закладываемого участка различаются залог земельного участка и ипотека - залог объекта ( предприятия, строения, здания, сооружения и т.п., непосредственно связанного с земельной недвижимостью имущества - ст.340 ГК РФ).

 

   

   Если  залог земельных участков без  каких либо объектов регулируется земельном законодательством, то залог участков второго вида регулируется ипотекой, являющейся разновидностью залоговых отношений.

   В соответствии со ст. 42 Закона «О залоге»  ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

   Залог недвижимости (ипотека) подчинен специальным  правилам. Однако из них связано с особым, отличным от используемого при залоге движимости порядком обращения взыскания на заложенное имущество. Отличаются друг от друга также нормы , регулирующие порядок возникновения права собственности на вновь созданную недвижимость, с одной стороны, и движимость- с другой. Некоторые ограничения для недвижимого имущества установлены ст.295 ГК РФ.

   Понятие ипотека было известно еще в Древнем Риме. В классический период развития римского гражданского права оно являлось одной из форм залога. Популярность этой формы обуславливалась тогда и обусловлена сейчас тем, что все заложенное имущество остается у залогодателя, а так как недвижимость обладает большой материальной ценностью, часто является основой для получения доходов, то у должника существует реальная возможность не только в последствии выкупить свое имущество, но и восстановить свое материальное положение.

   Однако  для залогодателя-должника существует немалая доля риска потери недвижимости.

  В Российской Федерации процедура  ипотеки не развита, несмотря на то, что еще в 1992 году было закреплено в законе и нашло закрепление в новом ГК РФ (ст.334-358) , субъекты гражданских правоотношений, а особенно физические лица весьма неохотно идут на залог своего имущества, очевидно из-за боязни не выплатить сумму займа плюс проценты за указанный срок. К настоящему времени всего 0,3 процента нотариальных действий составляют договоры ипотеки.

 
///. ЗАЛОГ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ПРАВА

НА  ЗЕМЕЛЬНУЮ ДОЛЮ

   Помимо  залога земельных участков, как объектов материального мира, закон допускает залог прав на этот земельный участок, а именно- прав владения, пользования и аренды данным объектом (ст.54 Закона «О залоге») В случае невыполнения залогодателем своих залоговых

 

   

обязательств  удостоверение залогодержателем своих  требований осуществляется путем предъявления иска в суд о переводе на истца заложенных прав залогодателя (п.1 ст.57 Закона о залоге).

   К указанным выше сделкам относится также право аренды земельного участка и право на земельную долю. Их залог может производиться только с согласия собственника земельного участка.

   Залог права на земельную долю допускается  при условии, если она может быть выделена в натуре без изменения целевого назначения земельного участка при обращении на него взыскания.

   Право аренды земельного участка и права  на земельную долю могут быть переданы в залог банку или иному кредитному учреждению, имеющему лицензию на осуществление залоговых операций с землей, выданную в установленном порядке.

   Залоговая стоимость земельных участков устанавливается  в размере ниже его нормативной цены с учетом инфляции на момент заключения договора. Срок действия договора залога, права на землю, очередность платежей, процентная ставка и другие условия договора определяются соглашением сторон.

   Арендатор вправе отчуждать права по договору аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным письменным уведомлением залогодержателя. Участник общей долевой собственности на земельный участок вправе заложить свою долю без согласия других участников общей долевой собственности. В случае обращения залогодержателем взыскания на эту земельную долю при ее продаже участники общей долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки.

    Указанные договоры должны быть осуществлены в  письменной форме, • нотариально удостоверены и обязательно зарегистрированы.

   Надо  отметить, что в действующем законодательстве еще не разработан механизм обеспечения данной процедуры на должном уровне, нет комплекса норм, расширению фиксирующих права и обязанности сторон договора и, наконец, не определен статус залогодержателя. Сейчас им может быть как физическое, так и юридическое лицо при наличии регистрационного удостоверения на право занятия этой деятельностью. В первом случае удостоверение выдается местными органами государственной власти, то есть несмотря на то, что общий порядок лицензирования устанавливается Цетробанком, Министерством юстиции и Государственным земельным комитетом РФ, существует большая разница в уровнях компетенции Цетробанка и местных органов