Земельно-правовые сделки

1. Земельно-правовые сделки. Общая характеристика.

Сделка является правовой формой оборота объектов гражданских  прав. Сделками признаются действия граждан  и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Особенности оборота  земельных участков находят отражение  в содержании соответствующих сделок с землей. Так, гражданско-правовой институт наследования имущества применяется  и в земельном праве, однако в  целях предотвращения дробления  наследуемого земельного участка между  многими наследниками земельным  законодательством могут быть установлены  особые правила наследования земельных  участков. Общие положения гражданско-правового  института сделок с имуществом применяются  и в земельном обороте. Земельное  законодательство предусматривает  особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных  участков, обусловленные необходимостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться  принцип использования земельных  участков в соответствии с их целевым  назначением, контролироваться соблюдение норм предельных площадей земельных  участков и т.д.

Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в п. 3 ст. 129 ГК РФ в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в земельном законодательстве¹.

Значение гражданско-правовых сделок с земельными участками как  правоустанавливающих юридических  фактов особенно возрастает в связи  с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом РФ и нормативными правовыми актами земельного законодательства.

Ранее в условиях административно-командной  системы единым собственником всего  государственного имущества, в том  числе государственного земельного фонда, признавалось государство. Для  правового регулирования земельных  отношений, объектом которых являлась земля как исключительная собственность  государства, применялся лишь запретительный метод правового регулирования  земельных имущественных отношений  по владению, пользованию и распоряжению землей. Основой многих видов запретов в области земельных имущественных  отношений служила доктрина национализации земли, которая исходила из того, что  земля не может быть предметом  частного оборота, так как она  составляет объект права исключительной собственности государства, осуществляющего  исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению землей.

Отсюда возникала необходимость  запрета купли-продажи, аренды, залога, других сделок с земельными участками. Принципы запретительного регулирования  земельных имущественных отношений  были отражены в законодательных  актах советского периода. В качестве самостоятельного вида противозаконных  сделок особо выделялись сделки, совершенные  с целью, противной интересам  государства. Наряду с противозаконными сделками, прямо и непосредственно  противоречащими закону, запрещавшему отчуждать какие-либо земли из государственной  собственности, широкое распространение  имели сделки, совершенные в обход  закона².

Начало формированию системы  нормативных правовых актов о  сделках с земельными участками  положил Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную  собственность и на продажу земельных  участков для ведения личного  подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального  жилищного строительства", разрешивший  куплю-продажу гражданами Российской Федерации земельных участков для  личного, семейного использования, т.е. для целей, не связанных с производственной, торговой или иной профессиональной деятельностью. Под применение данного Закона подпадали договоры купли-продажи земельных участков, используемых для потребительских целей: для ведения личного подсобного и дачного хозяйств садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Ранее действовавший Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О  неотложных мерах по осуществлению  земельной реформы в РСФСР" разрешил гражданам, владеющим земельными участками на праве собственности, совершать продажу земельных  участков другим гражданам и оформление сделок в местной администрации  не только для потребительского, но и для производственного использования. Под действие Указа подпадали сделки с земельными участками при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет), при получении земли в порядке наследования, при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения, при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.

Законодательство о сделках  с земельными участками начала 90-х  гг. не содержало общих положений  и правил, определяло правовое положение  не всех, а лишь отдельных участников земельного оборота. Тем самым была вызвана необходимость применения специальных нормативных правовых актов, регулирующих приобретение земельных  участков в собственность юридическими лицами при приватизации государственных  и муниципальных предприятий. Правовой основой осуществления земельного оборота в этой сфере стал (ныне недействующий) Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г., которым был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Особую роль в формировании и развитии рыночных земельных отношений  сыграли ныне утратившие юридическую  силу Основные положения государственной  программы приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утв. (ныне не действующими) Указами  Президента РФ от 22 июля 1994 г. и от 16 мая 1997 г. "О гарантиях собственников  объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".

В настоящее время к  специальным нормативным правовым актам, регулирующим сделки с земельными участками, относятся Федеральные  законы "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения", "О приватизации государственного и муниципального имущества" и  др.

Общие положения, которые  распространяются на любые сделки с  земельными участками, в том числе  и на не предусмотренные специальными законами общие правила, которые  определяют правовое положение любых  участников рыночного хозяйства  и гражданского оборота земельных  участков, содержатся в Гражданском  кодексе РФ и Земельном кодексе  РФ.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей. Таким образом, сделка является юридическим фактом, порождающим определенные юридические  последствия. В пункте 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует. Однако из содержания других статей Земельного кодекса РФ, а также положений части второй Гражданского кодекса, иных нормативных правовых актов земельного законодательства следует, что правовыми основаниями для возникновения прав на землю могут быть следующие гражданско-правовые сделки с земельными участками: купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольное объединение принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, рента и пожизненное содержание с иждивением.

Для сделки как юридического действия, на основе которой возникают, изменяются, прекращаются права на землю в результате целенаправленных и правомерных действий участников земельных отношений, характерен ряд  признаков³.

Во-первых, сделка является правомерным, т.е. дозволенным, юридическим  действием, которое совершается  для достижения указанных в законе юридических последствий: для приобретения, изменения или прекращения земельных  прав и обязанностей участников земельных  правоотношений. Сделки, направленные на совершение неправомерных действий, т.е. поведения, связанного, например, с осуществлением права вопреки его социально-хозяйственному назначению, ограничением распоряжения земельными участками, в том числе ограничивающим ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, признаются недействительными (п. 2 ст. 38 ЗК РФ). Например, под видом договора долгосрочной аренды отчуждается в собственность иностранному гражданину земельный участок сельскохозяйственного назначения. Такая сделка должна быть признана недействительной, так как не отвечает требованиям законодательства, разрешающего иностранным гражданам приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Сделки с земельными участками  по признаку правомерности отличаются от таких неправомерных действий, как неосновательное обогащение, незаконное завладение чужой собственностью, неисполнение договорных обязательств, неисполнение решений суда и арбитражного суда в тех случаях, когда это  решение не может быть принудительно  исполнено. Имеются принципиальные отличия сделок как сознательных волевых актов и правомерных  юридических действий от деликтов как  волевых действий и правонарушений, за совершение которых на виновную сторону согласно ст. 1064-1101 ГК РФ возлагается  обязанность возместить причиненный  ущерб по обязательствам, возникающим  вследствие причинения вреда.

С учетом характера волеизъявления ст. 158 ГК РФ проводит классификацию  сделок на дву- или многосторонние договоры и односторонние. Типичный пример односторонней сделки, исходящей только от одной стороны, - завещание, которое достигает своего юридического значения в момент совершения. Кроме того, законодательству и практике известны многие другие односторонние сделки: публичная оферта, объявление конкурса, заявление о прекращении действия договора, отказ от использования права преимущественной покупки доли в общей собственности на землю, к которым полностью применимы общие положения Гражданского кодекса РФ о защите и осуществлении гражданских прав (гл. 2), о правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц.

Для совершения двусторонней сделки необходимо взаимное согласие двух договаривающихся сторон, которое  представляет собой волевой акт, выражающий, например, волю продавца и  покупателя, арендодателя и арендатора, залогодателя и залогодержателя. Для  действительности договора как особого  вида сделок, регулирующих частный  оборот земель, помимо соединения двух встречных желаний сторон (например, у одного продать, у другого купить земельный участок по договорной цене) необходимы иные конкретные действия сторон или уполномоченных государственных органов или третьих лиц.

Для договорных отношений  участников земельного оборота в  Гражданском и Земельном кодексах содержится ряд специальных правовых норм, из которых следует, что для  возникновения права собственности  приобретателя на земельный участок  недостаточно одного договора купли-продажи  участка. Оно возникает лишь при  условии, если осуществлена государственная  регистрация договора об отчуждении земельного участка в учреждениях  юстиции (ст. 131 и 164 ГК РФ; п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Принято также различать  по соотношению возникающих прав и обязанностей сторон возмездные и  безвозмездные сделки с земельными участками. Возмездными являются такие  сделки, по которым имущественному предоставлению одной стороны соответствует  встречное имущественное предоставление другой стороны. Например, по сделке купли-продажи  земельного участка покупатель вправе согласно ст. 454 ГК РФ потребовать передачи ему в собственность продавцом  земельного участка, а продавец, в  свою очередь, вправе потребовать встречного удовлетворения за переданный земельный  участок и выплаты причитающейся  за него определенной денежной суммы (цены). Основанием таких возмездных сделок, как договоры аренды, ренты и пожизненного содержания, является также приобретение права на встречное удовлетворение. Безвозмездный договор дарения  и односторонний акт принятия наследства предполагают, что одна сторона производит на бесплатных условиях передачу земельного участка в собственность  другой стороне, не требуя при этом ничего взамен и не получая денежного  вознаграждения и иного встречного предоставления за исполнение своих  обязанностей (п. 2 ст. 423 ГК РФ).

Сделка считается совершенной, если она облечена в определенную форму. Способ, при помощи которого закрепляется волеизъявление сторон, т.е. форма сделки, устанавливается либо законом, либо самими сторонами, когда закон не устанавливает требований, предъявляемых к форме сделки.

Для всех сделок с земельными участками с участием граждан, юридических  лиц, государства и муниципальных  образований требуется письменная форма. Письменные сделки делятся на две группы. Это прежде всего нотариально удостоверенные сделки, обеспечивающие интересы государства и участников гражданского оборота. Такая форма требуется в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Во всех остальных случаях сделки с земельными участками могут быть совершены в простой письменной форме.

Действующее законодательство предусматривает государственную  регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По смыслу земельного законодательства и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация  установлена для договоров купли-продажи  земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования. Эти договоры регистрируются в Едином государственном  реестре прав и удостоверяются путем  проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре.

Государственная регистрация  обязательна для ряда других указанных  в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое включает в себя земельный участок и "прочно связанные" с ним здания, сооружения, жилые  и нежилые помещения, предприятия  как имущественные комплексы. К такого рода сделкам относятся договоры: об ипотеке (п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ); продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом; аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).