Земельно-правовые сделки

                                        Содержание

1. Введение …………………………………………..............................................3

2. Земельно-правовые сделки. Общая характеристика........................................5

3. Особенности правового  режима земель особо охраняемых территорий и объектов……………………………………………………………………………9

4. Задача……..........................................................................................................12

5. Список литературы............................................................................................13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                 Введение

    Одним из главнейших  источников процветания любого  государства является принадлежащие  ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете, зависят благополучие  каждого члена общества, социальный  прогресс, развитие экономики и  экологическое равновесие. Это предопределяет  необходимость совмещать два  понятия: с одной стороны, принадлежность  земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность  на землю, закрепленную за конкретным  хозяином.

    В статье 9 Конституции  Российской Федерации закреплено, что земля и другие природные  ресурсы используются и охраняются  в Российской Федерации как  основа жизни и деятельности  народов, проживающих на соответствующей  территории1. Из этого следует, что конституционно-правовые нормы объекту «земля» отдают основополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

    Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится  реформа в сфере земельных  правоотношений, коренным образом  изменившая земельный строй, существовавший  ранее. Одним из основных направлений  обновления действующего законодательства  стало разграничение государственной  собственности на землю, в результате  чего возникла собственность  Российской Федерации, субъектов  Федерации и муниципальных образований  на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование  широкого круга частных собственников  на данный объект. Земельные участки  приобрели статус объекта гражданских  прав – недвижимого имущества  и таким образом были вовлечены  в гражданский оборот2.

   

    Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной экономики в государстве, вовлечение земли в гражданский оборот потребовали изменений в сфере правового регулирования отношений, связанных с земельными участками. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации повлекло за собой бурное развитие гражданских правоотношений в области земельного законодательства. В настоящее время земельный участок – это объект не только земельных, но и гражданских правоотношений, одновременно и объект гражданских прав, и объект недвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающей природной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должны учитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земли вообще, и земельного участка, в частности.

    Государственное  управление земельными ресурсами  является важнейшим институтом  земельного права, который включает  в себя ведение земельного  кадастра, планирование использования  земель и контроль за ним, землеустройство и государственное наблюдение за охраной земель.

    Современное российское  законодательство земельные участки  и все, что с ними связано, относит  к недвижимости. Тем не менее, как считают многие российские  специалисты по земельному праву, правила обмена земельной собственностью  не могут полностью совпадать  с нормами гражданского законодательства, провозглашающими “неприкосновенность  собственности, свободу договора, недопустимость  произвольного вмешательства в  частные дела”.

       

 

 

 

 

 

 

         Земельно-правовые сделки. Общая характеристика

    Согласно земельному  законодательству РФ к числу  сделок, влекущих за собой смену  собственника земельного участка, можно отнести:

- сделки купли-продажи  земельных участков, земельных долей;

- обмена земельных участков  и земельных долей;

- приватизация земли;

- дарения земельного участка;

- наследование земельных  участков и земельных долей.

- передача земельного  участка, а также земельной доли  в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных  обществ и товариществ в качестве  пая в производственные и потребительские  кооперативы3.

    Сделки с землей  регулируются нормами ЗК, ГК РФ  федеральных законов, с учетом  особенностей, установленных законодательством  о недрах, об охране окружающей  среды, водным, лесным и иным специальным  законодательством.

    Согласно ст.52 Земельного Кодекса РФ отчуждение  земельного участка его собственником  другим лицам осуществляется  в порядке, установленном гражданским  законодательством, с учетом ограничений  оборотоспособности земельных участков, предусмотренных статьей 27 ЗК РФ4.

    При совершении  сделок с землей самовольное  изменение целевого назначения  земельных участков не допускается. Это можно сделать только в  порядке, установленном законодательством. Совершение сделки с земельным  участком возможно только при  отсутствии земельного спора  о принадлежности данного земельного  участка.

 

 

 

    Не допускаются  сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению  агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных  и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или  к невозможности соблюдения целевого  назначения земельного участка  и условий его использования.

    По договору  купли-продажи продавец земельного  участка обязуется в установленном  законом порядке передать земельный  участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной  законом форме принять этот  участок и оплатить за него  определенную сделкой денежную  сумму. При этом расходы, возникающие  при оформлении земельно-правовой  сделки купли-продажи, стороны распределяют  между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).

    При продаже  земельного участка стороны не  вправе изменять целевое назначение  его, за исключением случаев, предусмотренных  законом, а поэтому покупатель  может использовать купленный  земельный участок только в  соответствии с теми целями, которые  закреплены в документе, определяющем  правовой режим этого участка.

    Земельно-правовые  сделки купли-продажи земельных  участков осуществляются двумя  основными путями: путем свободной  продажи и путем продажи земли  через конкурсные или аукционные  торги.

     Процедура  аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно.

    Поскольку земля  является недвижимостью, то, как  правило, продажа земельного участка  осуществляется совместно с продажей  построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других  недвижимых объектов, сделки с  которыми урегулированы общими  нормами гражданского права. В  силу этого процедура продажи  земельных участков с находящимися  на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок.

    Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки  купли-продажи земельного участка  от схожих сделок мены земельного  участка, является использование  в качестве платежа за участок  денежных сумм, а не имущества  или иных объектов (ст. 567–571 ГК  РФ).

    Мена земельного  участка как земельно-правовая  сделка может выражаться в  двух основных формах: в виде  обмена земельными участками  и обмена земельного участка  на какое-либо имущество.

    В обоих случаях  стороны данной земельно-правовой  сделки выступают одновременно  в двух ролях: в качестве продавцов  передаваемых в обмен земельных  участков и иного имущества  и в качестве покупателей получаемых  на обмен объектов.

    Обмен земельными  участками между субъектами земельно-правовой  сделки может иметь следующие  варианты:

а) обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки одинаковой площади, качества, стоимости и т.п.;

б) обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, денежную или имущественную.    

    Данная сделка  имеет двойственную природу и  оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности  на обмениваемые земельные участки, и заключается отдельный договор  на компенсацию имуществом или  деньгами стороне, предоставившей  к обмену более ценный земельный  участок.

    Приватизация  земель – сделка, в результате  которой происходят отчуждение  государственной или муниципальной  собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности – государственной или муниципальной на частную.

   Объектами приватизации  могут быть только те земельные  участки, которые не изъяты из  оборота в соответствии со  ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными  актами.

    К настоящему  моменту сложилось несколько  способов приобретения прав на  земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности. В зависимости от  условий приватизации и целевого  использования приобретаемых земельных  участков применяются следующие  процедуры:

а) приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;

б) приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;

в) приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;

г) приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;

д) приобретение прав на земельные участки для строительства.

   Приватизация может  быть платной и бесплатной5.

   Еще одной разновидностью  земельно-правовой сделки, фактически  применяемой лишь к праву частной  собственности физических и юридических  лиц на земельные участки, является  сделка дарения.

    Дарение – действие, в результате совершения которого  одна сторона (даритель) передает  или обязуется передать безвозмездно  другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок.

  Особенности правового режима земель особо охраняемых территорий и                       объектов

     К землям  особо охраняемых природных территорий  относятся:

– земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, ботанических садов;

– территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

    Земли государственных природных заповедников, государственных природных заказников, памятников природы, национальных, природных дендрологических парков и ботанических садов образуют природно-заповедный фонд.

    На землях природно-заповедного  фонда запрещается деятельность, не связанная с сохранением  и изучением их природных комплексов. Не допускается изъятие взятых  под охрану земель или иное  прекращение прав на эти земли  для нужд, противоречащих их целевому  назначению.

   Порядок организации, использования и охраны земель  природно-заповедного фонда определен  Земельным кодексом РФ и ФЗ  от 14 марта 1995 г. №33-ФЗ «Об особо  охраняемых природных территориях», постановлениями Правительства РФ, положениями о конкретных особо охраняемых природных территориях.

    Высшей формой  особо охраняемых природных территорий  являются государственные природные  заповедники. Они организуются на  землях, имеющих природоохранное, научное, эколого-просветительное значение, как образцы естественной природной  среды, типичные или редкие ландшафты, места сохранения генетического  фонда растительного и животного мира.

     Их сохранение и изучение осуществляют федеральные природоохранные, научно-исследовательские и эколого-просветительные учреждения – государственные, природные заповедники. В настоящее время организовано 100 государственных природных заповедников.

   На территории  Российской Федерации учреждены  государственные природные заказники  различных профилей:

– комплексные (ландшафтные) заказники, предназначенные для сохранения и восстановления природных комплексов (природных ландшафтов);