Земельная рента и цена земли

Многие  экономисты считают, что для сельскохозяйственных предприятий России введение полномасштабного рынка земли представляется преждевременным, поскольку предварительно необходимо решить целый ряд проблем. Первая из них — кому можно продавать землю? В любом случае, земля в результате купли-продажи не должна изыматься из сельскохозяйственного оборота. Это значит, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть проданы только для сельскохозяйственного использования и только тому, кто сам своим трудом будет их обрабатывать. Право на покупку земли будет предоставляться в первую очередь сельским жителям и сельскохозяйственным предприятиям.

Вторая  проблема рынка земли — ограничение  максимального размера землевладения, находящегося в частной собственности. Должны быть установлены верхние пределы площади земли, которая может находиться в частной собственности, дифференцированные по регионам.

Третья  проблема — цена земли. Существует два вида таких цен: нормативные  и рыночные. Исходной является нормативная  цена, и в уже принятых документах она определяется пропорционально  земельному налогу. Некоторые экономисты считают, что это неточно и неправильно. Во-первых, сам механизм земельного налога требует значительного совершенствования; во-вторых, он далеко не соответствует реальной стоимости земли. При определении нормативной цены земли необходимо также учитывать положение участков по отношению к рынкам сбыта продукции и снабжения, наличие дорожной сети и т. д.

На  свободном рынке господствует рыночная цена, которая складывается под воздействием спроса и предложения. Предполагается, что в некоторых сельскохозяйственных зонах под влиянием завышенного предложения цены на землю окажутся очень низкими. В этом случае потребуется защитить продавца, чтобы рыночная цена не упала ниже нормативного уровня. Наивысшие цены будут складываться в пригородных зонах.

Формирование  рынка земли будет иметь как  положительные, так и отрицательные  последствия. К положительным можно  отнести следующие:

1)продажа и аренда земли позволят их владельцам зарабатывать средства для дальнейшего расширения производства, более интенсивного использования оставшихся земель;

2)внутрихозяйственный оборот земельных долей дает возможность увеличивать размеры крестьянских и личных подсобных хозяйств до оптимального уровня;

      3)не будет бесплатного изъятия земель.

Из негативных последствий следует  отметить:

1)низкие закупочные цены на сельскохозяйственную продукцию делают сельских владельцев не конкурентоспособными на земельном рынке, что неизбежно приведет к изъятию части земли из сельскохозяйственного оборота (даже при наличии административных ограничений);

2)сельские жители продадут свои земельные доли за бесценок и из собственников превратятся в наемных работников с соответствующим отношением к земле;

3)в России может появиться слой крупных землевладельцев, что связано с серьезными негативными последствиями социального плана.

В сложившихся  условиях продажа земли не может  быть свободной, нерегулируемой. Вместе с тем каждому сельскохозяйственному товаропроизводителю должна быть предоставлена возможность в необходимых случаях приобретать дополнительную земельную площадь, требующуюся для создания производства оптимальных размеров.

2.2 Формирование цены земли.

Земля может продаваться  на аукционе или по конкурсу. Цена реализации зависит от первоначальной цены и  соотношения спроса и предложения. При продаже по конкурсу цену устанавливают  с учетом обязательного выполнения условий купли-продажи и последующего использования земель.

В условиях рынка цена земли есть капитализированная рента  и определяется по формуле:

Цз=Др:%*100,                                                (1)

где: Др – дифференциальная земельная рента;

% - величина ссудного  процента.

Цена земли – Это  сумма денег, которая при ее вложении в банк обеспечит собственнику земли  доход, равный по величине дифференциальной земельной ренте.

Когда нет нескольких претендентов на продаваемый участок, используется нормативная цена земли, которая  равна 200 – кратной величине земельного налога. Сумма налога зависит от величины дифференциальной ренты. Внутриобластную  дифференциальную ренту можно рассчитать путем группировки сельскохозяйственных предприятий или с применением  метода множественной корреляции.

Если новый собственник  участника использует землю непроизводительно  или хищнически, к нему должны применяться  меры в соответствии с законодательством.

Кроме того, чем больше участок, тем меньше должен стоить 1 га. Это стимулирует покупателей  приобретать землю в размерах, приближенных к площади нормального  севооборота.

Следует ограничить продажу  земли для несельскохозяйственных целей и сделать все возможное  для сохранности особо ценных, высокоплодородных земель. Размер дифференциальной ренты находятся по формуле:

 Д_р ,                                                       (2)

Где: Ц_в – средневзвешенная цена продажи основной культуры, руб./ц;

Ц_и – индивидуальная цена производства продукции, руб./ц, которая представляет собой сумму затрат нормативной заработанной платы, материальных ресурсов, внутрипроизводственных транспортных затрат, умноженную на нормативную рентабельность + транспортные затраты по перевозке урожая к рынку сбыта.

У_н – урожайность нормальная.

Земельная рента является основой цены земельных участков. Цена земли является капитализированной рентой и определяется формулой:

V= ,                                                              (3)

Где: V – текущая цена земельного участка;

R – ожидаемая арендная плата с этого участка;

r – норма капитализации.

Коэффициент капитализации  определяется как рыночная процентная ставка за вычетом годового индекса  инфляции. Цена земли прямо пропорциональна  арендной плате и обратно пропорциональна  норме капитализации.

Цена определяется договором  и рассчитывается трями методами:

• по прямому сравнению продаж, применяется при сформировавшемся земельном рынке;
• по доходности;
• по затратам.

Теория оценки по доходности гласит:  стоимость недвижимости равна приведенной к сегодняшнему дню величине чистого дохода, полученного  от его использования в течение  оставшегося срока функционирования. В конкретных расчетах используются нормы капитализации и дисконтирования  стоимости.

Суть метода капитализации  прибыли заключается в делении  среднегодовой чистой прибыли на ному капитализации. Специальные исследования показали, что рентабельность должна быть не ниже 76%. Производственные затраты  определяют по данным бухгалтерского учета и статистического анализа.

Нормативная прибыль с 1 га = затраты * рентабельность.                  (4)

Для земли в структуре  земледельческого капитала составляет 55%, на остальные средства приходится – 45%. Следовательно, общий нормативный  доход с 1 га НД пашни определяется по формуле:

НД = Нормативная прибыль  с 1 га * 100/45.                       (5)

Чистый доход преобразуется  в расчетную стоимость земельной  доли при помощи нормы капитализации:

(1+i/100)^t ,                                                    (6)

где: i – банковский процент Центробанка: t минимально приемлемый срок аренды (15 лет).

Соответственно цена 1 га пашни определяется по формуле:

.                                                      (7)

Метод дисконтирования  стоимости заключается в определении  разницы между суммой ожидаемы в  будущем доходов и процентами на капитал. Сумма ожидаемого с 1 га дохода рассчитывается по формуле:

R = ,                                                     (8)

где: ПЗ – производственные затраты, руб./га;

N – норма рентабельности продукции растениеводства;

0,45 – удельный вес  земли в структуре земледельческого  капитала.

Исчисленную стоимость  совокупного ожидаемого дохода преобразуем  в расчетную стоимость земельной  доли, используя величину процента на капитал (М):

М = R* t_а,,                                                   (9)                                                         

где: R – совокупный доход, руб;

i – процент по срочным вкладам населения;

t_a – согласованный срок аренды.

Следовательно, цена земельной  доли составит

Р= R-М.                                                        (10)

Оценка по затратам включает расчет стоимости земельного участка  и расходов на улучшение качества земли, накопленной амортизации  и остаточной стоимости этих улучшений, цены земельной доли. Стоимость 1 га земельной доли определяется как  сумма нормативной стоимости  земли и остаточной стоимости  улучшений.

Основные показатели эффективности  использования земли следующие:

• урожайность;
• прибыль в расчете на 1 га;
• окупаемость затрат;
• рентабельность производства.

Стоимость валовой продукции  определяют как производственное от урожайности сельскохозяйственных культур (основной и побочной продукции) и кадастровой цены конкретного  вида продукции (Кц).

Последняя рассчитывается по формуле:

Кц = Сп + Пц,                                                 (11)

где: Сп –себестоимость производства конкретного вида продукции, руб./ц;

Пц – размер прибавочного продукта, руб./ц.

2.3 Анализ цены земли  в Республике Бурятия.

Республика Бурятия является составной частью восточносибирского экономического района Российской Федерации  и занимает 8,5 % его территории, или 35,1 млн. га. 
           На юге Бурятия граничит с Монгольской народной республикой, на западе с Республикой Тыва, на севере с Иркутской и на востоке с Забайкальским краем.  Землей на территории республики пользуются четыре хозяйства Читинской области площадью 19,5 тыс. га, два хозяйства нашей республики пользуются земельным участком площадью 0,4 га в Забайкальском крае. 
           Основная часть территории республики расположена в бассейне озера Байкал. Уникальность озера Байкал, представляющего мировую ценность, требует всестороннего учета и анализа особенностей использования земельных ресурсов региона. 
           Территория республики находится в переходной зоне от таежных пространств Восточной Сибири к степным районам Монголии. В бассейне оз. Байкал существуют как горные (хребты), так и равнинные (речные долины и межгорные понижения) типы рельефа. Характерной особенностью рельефа является многократное чередование невысоких хребтов и межгорных впадин, ориентированных с юго-запада на северо-восток. Некоторые хребты вытянуты в субширотном направлении. 
           Горы расположены в высотном поясе от 800 до 1300 м. над уровнем моря и лишь некоторые хребты и отдельные вершины достигают высоты свыше 3000 м. Рельеф хребтов характеризуется сочетанием плоских округлых вершин и крутых обычно асимметричных склонов. 
           Равнинные участки расположены в понижениях и долинах крупных рек на абсолютных высотах от 450 до 600 м. Горный характер рельефа на преобладающей части республики обуславливает резко-континентальный режим климата.  
           Почвенный покров отмечается большим разнообразием. Благодаря специфике расположения территории и большому разнообразию климатических условий бассейна оз. Байкал, в составе его почвенного покрова существуют почвы от горно-тундровых мерзлотных до пустынных крайне аридных. Доминирующими комбинациями являются различные варианты серых лесных и дерновых серых лесных много гумусных глеевых почв с черноземами, каштановыми и дерновыми таежными слабонасыщенными и насыщенными почвами.

Сведения о сделках  с землей за 2007 год в целом свидетельствуют  о развитии земельного рынка в  Республике Бурятия. Современное состояние  земельного рынка в Бурятии характеризуется  рядом показателей, в первую очередь  это сделки по аренде и продаже  государственных и муниципальных  земель, а также купле-продаже  земельных участков гражданами и  организациями.

За отчетный период в Бурятии  было осуществлено 7599 сделок с земельными участками. С учетом всех действующих  договоров аренды государственных  и муниципальных земель в обороте  находился 13091 участок на площади 11730,556 га (0,033% от земельного фонда республики), из них по договорам аренды – 6964 на площади 8848,524 га (0,025%), по договорам купли-продажи государственных и муниципальных земель – 1766 на площади 578,649 га (0,002%), по договорам купли-продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами – 3375 на площади 975,373 га (0,003%).

Таблица 1.

Сделки с земельными участками в Республике Бурятия

Виды сделок	2007 г.
	Кол-во сделок, ед. (площадь, га)
1. Аренда государственных и муниципальных  земель	6964 (8848,524)
в том числе: сделки, совершенные  в отчетном году	1472 (2290,389)
2. Продажа прав аренды государственных  и муниципальных земель	24 (32,761)
3. Продажа государственных и  муниципальных земель	1766 (578,649)
в том числе: на торгах	147 (45,724)
4. Купля-продажа земли гражданами  и юридическими лицами	3375 (975,373)
5. Дарение	335 (321,46)
6. Наследование	581 (948,759)
7. Залог	46 (25,03)

           Сделки по продаже государственных и муниципальных земель.

За отчетный год в Республике Бурятия было заключено 1766 сделок по продаже земельных участков государственной  и муниципальной собственности (578,649 га), в том числе из земель населенных пунктов - 16611 (401,85 га), земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и  иного специального назначения - 11 (10,835 га), земель сельскохозяйственного  назначения - 7 (125,615га).

Земельные участки покупались в собственность гражданами для  сельскохозяйственных целей, для индивидуального  жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и для других целей. Так, за 2007 год граждане в Республике Бурятия выкупили 964 земельных участка (154,564 га) для индивидуального жилищного  и дачного строительства по цене в населенных пунктах – 14,329руб./кв. м (средняя цена по субъекту), для  личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества – 600 участка (120,412 га) по цене в населенных пунктах – 0,1859 руб./ кв. м.