Сделки с земляными долями

По наблюдению А.Н. Нарыкова, «на практике указанные положения вызывают неоднозначное толкование. Так, существует мнение, в соответствии с которым, при выделе земельного участка в счёт доли в обязательном порядке требуется, как извещение о намерении выделить земельный участок (с указанием предполагаемого местоположения и в установленных случаях компенсации), так и решение общего собрания. Иные считают что ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает исключительно возможность принятия всеми участниками долевой собственности решения о местоположении той или иной части земельного участка, в границах которой при необходимости в первую очередь будут выделяться земельные участки в счёт долей»[6].

Общее собрание участников долевой собственности призвано решать вопросы, касающиеся общего земельного участка, а не конкретных земельных  долей. Отсутствие у сособственников  желания на осуществление правомочий собственника в отношении общего земельного участка не должно отражаться на правах отдельных собственников  земельных долей. Тем более, что отдельные собственники земельных долей не должны решать собственные вопросы в отношении определения юридической судьбы принадлежащих им земельных долей посредством остальных сособственников, в каждом случае выделяя земельный участок в счёт земельной доли путём проведения общего собрания.

Если общее собрание сособственников  не утвердило границы части общего земельного участка, предназначенной  для выделения в первоочередном порядке земельных участков в  счёт земельных долей, участник долевой  собственности обязан известить  в письменной форме о своём  намерении выделить земельный участок  в счёт своей земельной доли остальных  сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определённых субъектом  Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка.

Если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления  остальных сособственников о  выделении земельного участка от них не поступят обоснованные возражения относительно его местоположения, предложение  о местоположении такого земельного участка считается согласованным.

Ввиду отсутствия в законодательстве правовой регламентации механизма  проверки регистрирующим органом в  рамках проводимой им правовой экспертизы сведений об отсутствии возражений остальных  участников долевой собственности  относительно местоположения выделяемого  земельного участка при государственной  регистрации права собственности на него от заявителя истребуется протокол проведения общего собрания сособственников[7]. Однако по вышеизложенным основаниям такое требование незаконно. В этой связи Н.И. Калинин справедливо указывает на то, что требования регистрирующего органа представить протокол общего собрания участников долевой собственности по каждому выделяемому земельному участку противоречат Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[8]. Как считает Г.В. Савенко, «исполнение такого требования означало бы по сути, что заинтересованное лицо, безуспешно пытаясь провести общее собрание участников долевой собственности, вообще лишалось бы права-обязанности на публикацию сообщения в газете. Это, в свою очередь, побуждало бы заинтересованных лиц составлять протоколы общих собраний, которые на самом деле не проводились». Автор обеспокоен тем, что недостаточная проработка законодателем целого ряда вопросов, касающихся выделения земельных участков в счёт земельных долей, «усугубляется невысоким уровнем правовой культуры надзирающих и контролирующих органов в сфере оборота земель, обращающих промахи федерального законодателя чаще всего не в пользу, а против граждан»[9].

Споры о местоположении выделяемого  земельного участка разрешаются  участниками долевой собственности  с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается  каждым субъектом Российской Федерации  самостоятельно. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде. Общее собрание участников долевой собственности федеральным законодательством не наделено правом разрешать споры участников долевой собственности посредством проведения согласительных процедур.

Итак, опираясь на буквальное толкование норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» и мнения специалистов в области земельного права, нами были даны подробные ответы на поставленные в начале статьи вопросы. А теперь, полагаю, читателю будет интересно  ознакомиться с официальной позицией Конституционного Суда по этим же вопросам.

По мнению Конституционного Суда, право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счёт своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определёнными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством.

С тем чтобы предотвратить  нецелесообразное, с точки зрения этого большинства, выделение конкретных земельных участков, в результате которого может неоправданно снизиться  стоимость земельного участка, остающегося  в общей собственности, или быть затруднено его использование по целевому назначению, федеральный законодатель предоставил общему собранию сособственников  право утверждать границы (местоположение) части находящегося в долевой  собственности земельного участка, предназначенной для выделения  в первоочередном порядке земельных  участков в счёт земельных долей, а участнику долевой собственности, пожелавшему выделить свою земельную долю в натуре, – возможность определить в этих границах местоположение выделяемого земельного участка.

Исходя из этой позиции, получается, что участники общей долевой  собственности представляют собой  некое подобие корпоративной  организации, призванной эффективно и  рационально управлять в интересах  большинства общим земельным  участком. Вообще интересно, откуда у  членов Конституционного Суда такое  богатое творческое воображение? Хочется  задаться вопросом, представляет ли себе вообще состав Конституционного Суда, что такое на самом деле общее  собрание, прошу прощения, доживающих свой век бывших колхозников? Это в большинстве своём престарелые люди, брошенные во время развала колхозной системы на произвол судьбы, без конкретной земли, без знаний, как с ней юридически грамотно распорядиться, без предпринимательских навыков и невозможности в результате распада системы потребкооперации сдавать выращиваемую на земле продукцию, а, значит, без денег, без будущего и, что самое главное, без желания в связи с этим вообще заниматься земледелием.

В продолжение Конституционный  Суд указывает, что для случая, когда общее собрание участников долевой собственности не утвердило  местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения  в первоочередном порядке земельных  участков в счёт земельных долей, закон, защищая частный интерес  сособственника, изъявившего желание  выделиться, предоставляет ему возможность  определить местоположение выделяемого  в счёт земельной доли земельного участка через публикацию в средствах массовой информации сообщения, которое должно содержать описание местоположения выделяемого земельного участка и указание на необходимость направления в письменной форме возражений других сособственников относительно этого местоположения. Соответственно, такая возможность – в силу правовой логики реализации конституционного принципа пропорциональности – не может не признаваться и для случая, когда общее собрание вообще не проводилось, при условии, что заинтересованным сособственником были предприняты все необходимые действия по созыву общего собрания, подтверждённые документально.

Гениально, не правда ли? В  своих решениях Конституционный  Суд не раз указывал на то, что  он лишён законодательных полномочий и не имеет права вводить нового правового регулирования, подменяя собой деятельность Федерального Собрания. Являясь судом, он лишь осуществляет проверку на соответствие Конституции  оспариваемых законоположений. Но где  же истина? Федеральный закон «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения», дословно указывая «общее собрание участников долевой собственности  не утвердило местоположение части…», ничего не говорит о том, что под  этой формулировкой необходимо понимать именно, что собрание проводилось, но не приняло соответствующего решения. Словосочетание «общее собрание не утвердило» можно понимать по-разному. Либо как: кворум наличествовал, но общее собрание не приняло никакого решения, либо: кворум отсутствовал, поэтому решения  принято не было (или решение хотя и было принято, но в виду отсутствия кворума считается нелегитимным), либо: общее собрание вообще не проводилось, в силу чего решение не принималось. Почему Конституционный Суд отдаёт предпочтение только одной из формулировок? Законодатель же явно не указал, что  конкретно он имел в виду. А Конституционный  Суд, видимо, понимает законодателя как-то по-особому, руководствуясь «правовой  логикой», не доступной почему-то остальным  гражданам. А ведь от правильного  толкования этой нормы зависит, является ли проведение общего собрания обязательной стадией выделения земельного участка  в счёт конкретной земельной доли, или нет.

Что самое интересное, Конституционный  Суд на основе ведомых только ему  потайных смыслов норм права делает ещё более ошеломительный вывод: участники долевой собственности на земельный участок могут использовать и проведение общего собрания для определения местоположения выделяемых земельных участков. В таком случае решение о выделении участнику долевой собственности конкретного земельного участка в счёт принадлежащей ему земельной доли, принятое с соблюдением требований абз. 2 п. 1.1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», будет носить персональный характер, а не согласные с ним сособственники вправе оспорить его в судебном порядке, так же как это предусмотрено для случаев недостижения согласованного решения в рамках других согласительных процедур.

Как это можно понять? Чем это можно объяснить? Закон, устанавливающий жёсткую процедуру  выделения земельных участков в  счёт земельных долей, не предусматривает  возможности принятия общим собранием  участников общей долевой собственности  решения о выделении земельного участка в счёт конкретной земельной  доли. На каком основании Конституционный  Суд изменил этот жёсткий порядок, раз у него нет полномочий законодателя?

И, пожалуй, самое неадекватное, что больше всего поражает в анализируемом  Постановлении Конституционного Суда, заключается в следующем: «В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда, сформулированной в Постановлении  от 22 июля 2002 года № 14-П применительно  к порядку голосования и принятия решений на заседании объединения  кредиторов, принятие решения большинством голосов кредиторов с учётом принадлежащих им сумм имущественных требований является демократической процедурой; данная процедура не может рассматриваться как нарушение конституционных принципов равноправия и юридического равенства, конкретизацией которых выступает принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закреплённый в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ. Приведённая правовая позиция вполне применима к регулированию, содержащемуся в абз. 2 п. 1.1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который наделяет общее собрание участников общей долевой собственности правом принимать решения, в том числе относительно местоположения части находящегося в общей собственности земельного участка, в границах которой будут выделяться земельные участки в счёт земельных долей сособственников, либо земельного участка, выделяемого отдельному сособственнику в счёт его земельной доли, большинством голосов, определяемым по числу земельных долей, принадлежащих участникам долевой собственности, присутствующим на этом общем собрании».

Что же это получается? Правила  голосования в отношениях по банкротству  без зазрения совести распространяют на земельные отношения по принципу: у кого больше денег, у того лучше  земля, тот и рулит. Вот интересно  было бы перенестись лет эдак на 100-150 назад и посмотреть, как бы судьи Конституционного Суда доказывали крестьянам в земельном обществе, что вполне демократично, когда более богатые крестьяне обладают лучшими земельными участками, а более бедные – худшими. Судьба такая! Что тут уж поделаешь. Думаю, крестьяне в тот же самый момент объяснили бы уважаемому суду, что такое настоящая демократия и как она действует. Земля – это не товар и не продукт, поэтому не может быть оцениваема исключительно с точки зрения торгашеских категорий. Благодаря такой постановке вопроса, теперь крупные финансово-промышленные игроки на рынке земельной недвижимости вообще не будут ставить всерьёз мнение меньшинства недобитых жизнью колхозников-одиночек. Лучшие куски земли станут принадлежать не абстрактному «большинству сособственников», а конкретным воротилам-спекулянтам, получившим замечательную возможность вообще не учитывать прав остальных участников общей долевой собственности.

Глава 5. Рекомендации по обращению в муниципальную  собственность неиспользуемых земельных долей

 Необходимые  мероприятия для подготовки искового  заявления о признании права  муниципальной собственности на  земельный участок, сформированный  из земельных долей, собственники  которых не распоряжались ими  более трех лет.

1. Подача объявления администрацией района в газету о невостребованных земельных долях.
2. Принятие постановления администрации района об образовании земельного участка площадью _____ кв.м. из невостребованных земельных долей на основании ранее проведенного межевания (стоимость около 30 т.р.)
3. Сделан акт обследования земель собственников земельных долей по соответствующему сельсовету за подписью главы сельсовета, представителей органов местного самоуправления района, отдела кадастра недвижимости по району.
4. Подается исковое заявление о признании права муниципальной собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью _________ кв.м., в качестве ответчиков выступают долевые собственники, не распоряжающиеся земельными долями более 3-х лет.
5. После направления искового заявления ответчикам, возможно поступление возражений ответчиков против заявленных исковых требований. Администрация района для упрощения судебного дела может отказаться от требований в отношении данных ответчиков, уменьшить площадь земельного участка, являющего предметом иска, провести новое межевание.