Сделки с земляными долями

Продажа земельных участков возможна лишь после постановки их на государственный  кадастровый учет.

Объектом купли-продажи могут  быть только земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи  обязан предоставить покупателю имеющуюся  у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными  следующие условия договора купли-продажи  земельного участка:

- устанавливающие, право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие, дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления  прав на земельные участки  третьими лицами. Указанные требования  применяются также к договору  мены. Покупатель в случае предоставления  ему продавцом заведомо ложной  информации об обременениях земельного  участка и ограничениях его  использования в соответствии  с разрешенным использованием; о  разрешении на застройку данного  земельного участка; об использовании  соседних земельных участков, оказывающем  существенное воздействие на  использование и стоимость продаваемого  земельного участка; о качественных  свойствах земли, которые могут  повлиять на планируемое покупателем  использование и стоимость продаваемого  земельного участка.

Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются  также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Без него сделка купли-продажи земельного участков, доли земельного участка  не будет зарегистрирована.

Соответственно, следует, что с  одной стороны Земельный кодекс РФ не лишает возможности граждан  продолжать пользоваться земельными участками, принадлежащими им на праве собственности постоянного (бессрочного) владения, предоставляя каждому гражданину в любое время без ограничения какими либо сроками по своему желанию бесплатно и однократно приватизировать такой земельный участок. С другой стороны, до приобретения земельного участка, принадлежащему гражданину (как юридическому лицу) на праве постоянного (бессрочного пользования,)в собственность с соответствующей государственной регистрацией права собственности на него владелец участка не в праве распоряжаться таким участком, в частности, продавать (ст. 20 ЗК РФ). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Продавец обязан до заключения договора купли-продажи предоставить покупателю всю имеющуюся у него (продавца) информацию о наличии обременений  и ограничений его пользования. В случае предоставления ему заведомо ложной информации его использования  в соответствии с разрешенным  использованием, о разрешении на застройку  данного земельного участка и  т.д., вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и  возмещения причиненных ему убытков. Отчуждение доли в праве общей  собственности на земельный участок  из земель сельскохозяйственного оборота, приобретенных до вступления в силу указанного закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления указанного закона. Доли в праве  собственности на земельные участки приобретенные после вступление в силу этого закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на доли в праве собственности на земельный участок либо в течение года когда собственник узнал или должен был узнать об обстоятельствах. Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, в праве, распоряжаться этими участками свободно, если это не приносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе путем продажи этих участков. В договор купли-продажи земельного участка не могут быть включены условия, умаляющие правомочия покупателя как собственника. Следует отметить, что Земельный Кодекс, достаточно подробно регулирует оборот земельных участков. Е.Л. Невзгодина Сделки с недвижимостью - Омск: «Омск гос. Инст-т.», 2003 г. Стр. 243

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Сделки с земельными паями

Следует отличать распоряжения земельными участками и от распоряжения земельными паями.

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве собственности  на земельные участки сельскохозяйственного  назначения.

Земельные паи приобретались работниками  колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий при реорганизации  таких предприятий в соответствии с Постановлением Правительства  РФ «О порядке приватизации и реорганизации  колхозов и совхозов». Право собственности  на земельный пай возникало на основании решения органов местного самоуправления о передаче земель в  общую долевую собственность  участников сельскохозяйственных организаций.

При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки  доли: обязан известить остальных  участников общей собственности  о продаже доли с указанием  цены.

Если участником общей собственности  более пяти, дополнительно учитываются  следующие особенности:

Завещание, внесение в уставный капитал  сельскохозяйственной организации, использующий участок, передача в доверительное  управление, продажа или дарение  другому участнику общей долевой  собственности, продажа или дарение  сельскохозяйственной организации, гражданину, члену КФХ использующим земельный участок.

При продажи доли другому участнику  долевой собственности, так же сельскохозяйственной организации, гражданину, члену КФХ - использующим, земельный участок, остальные участники общей собственности не имеют преимущественное право покупки извещать их о намерении продать долю не требуется.

Доверенности на совершении сделок с паями должны быть удостоверены нотариально или должностными лицами органов местного самоуправления. Другим образом распорядиться земельным  паем, в том числе продать не вышеуказанным, а иным лицам, можно  только после выделения в счет пая соответствующего земельного участка (п. 1 ст. 12 Закона об обороте).

Выданные участками общей собственности  доверенности для совершения этих действий должны быть удостоверены нотариусом или должностным органа местного самоуправления. До этого к таким  договорам применяются правило  договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров  не требуется. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. Недвижимость: права и сделки - М: 2008 г. - С. 239.

По общему для недвижимости правилу  регистрации подлежит возникновению  и переход права общей долевой  собственности при совершении сделок с земельными долями и их наследовании. Обязательной государственной регистрации  подлежит так же договор купли-продажи  земельного участка, пая (доли) и т.д. При выделе земельного пая и разделе  общего участка регистрации подлежит возникновение права на вновь  образованный земельный участок (участки), соглашения о разделе (выделе) не регистрируется.

Государственная регистрация прав на земельные паи (доли) и сделок с ними проводиться по правилам регистрации  права общей собственности. Объектом права является весь земельный участок  реорганизованного сельскохозяйственного  предприятия, поэтому наряду с иными  документами в орган по регистрации  необходимо предоставить кадастровый  план общего земельного участка. Участники  долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные  доли, обязаны обеспечить определение  на местности границ находящихся  в общей собственности земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения в соответствии с требованиями землеустройства.

Приобретенные до этой даты права  на земельные доли и участки земель сельскохозяйственного назначения, не подлежат обязательной регистрации  в случае:

- совершения сделок с земельными  долями;

- выдела доли в натуре.

Ранее возникшие права на земельные  паи (доли) и участки сельскохозяйственных земель могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. При  регистрации права общей долевой  собственности на земельный участок  из земель сельскохозяйственного назначения, возникшего до вступления в силу Закона об обороте, допускается указание размера  доли в праве в гектарах и балло - гектарах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

На обороте свидетельства о  регистрации права общей собственности, в отличии от общего порядка, сведений об иных собственниках, не указываются, а вносятся слова «Иные участники общей долевой собственности в соответствии с данными ЕГРП по состоянию на» и указывается дата регистрации.

2.1 Купля-продажа земельного  пая (доли)

Каждый собственник земельной  доли может продать ее в соответствии с законодательством РФ для целей  производства сельскохозяйственной продукции. При этом преимущественное право  покупки земельных долей имеют  остальные участники долевой  собственности.

Собственник имущественного пая имеет  право продать его по договорной цене другим собственникам земельных  долей или имущественных паев данной сельскохозяйственной коммерческой организации, а также организованным этими собственниками организациям и крестьянским хозяйствам.

Продавец и покупатель заключают  договор купли продажи имущественного пая, который может быть нотариально  удостоверен и зарегистрирован  в случаях, предусмотренных законодательством  РФ.

Земельная доля может быть куплена  только для целей сельскохозяйственного  производства гражданами и организациями.

Участники долевой собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности  не позднее, чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме и посредством  размещения соответствующих объявлений на информационных щитах. Е.Л. Невзгодина. Сделки с недвижимостью, Под ред. А.И. Казанника. Учебное пособие. - Омск: 2003 г. - С. 249.

В случае если согласие участников долевой  собственности на совершение указанной  сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной  сделки, вправе выделить земельный  участок или земельные участки  в счет своих долей с соблюдением  правил, установленных статьей 13 вышеуказанного Федерального Закона, и распорядиться  выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Следует отметить, что данное право  преимущественной покупки не относится  к земельным участкам, которые  были предоставлены из земель сельскохозяйственного  назначения гражданам для индивидуального  жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные  участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями (статья 1 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения»). О. М. Козырь. Особенности  регулирования сделок с землей земельным  законодательством. Журнал «Экологическое право». - 2003. - N4 - С. 10.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом  с уведомлением о вручении.

При продаже земельного участка  по цене, ниже ранее заявленной, или  с изменением других существенных условий  договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 вышеназванного закона. Е.Л. Невзгодина. Сделки с недвижимостью, Под ред. А.И. Казанника. Учебное пособие. - Омск, 2003 г. - С. 250.

Федеральный Закон «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  установил расширенный по сравнению  со статьей 250 Гражданского Кодекса  Российской Федерации круг лиц, имеющих  преимущественное право покупки  доли в праве общей собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения.

Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» кроме других участников долевой собственности преимущественное право на покупку указанной доли получили сельскохозяйственная организация  или член фермерского хозяйства, использующие этот земельный участок. Е.Л. Невзгодина. Сделки с недвижимостью Под ред. А.И. Казанника. Учебное пособие. - Омск: 2003 г. - С. 249.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. А. Паршин. Информационно-правовое издание «Правовые вопросы недвижимости», № 1, 2006 г., С. - 40.

Если остальные участники долевой  собственности в течение месяца с момента получения извещения  в письменной форме или опубликования  указанного сообщения откажутся  от покупки продаваемой доли или  не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в  письменной форме намерении продать  свою долю с указанием цены и других существенных условий договора.