Сделки с земляными долями

Для продажи доли в праве общей  собственности на земельный участок  из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по правилам, установленным статьей 8 вышеназванного Федерального закона.

Преимущественное право покупки  имеют члены хозяйства, в котором  находится земельная доля, или  сельскохозяйственные организации, созданные  в процессе реорганизации этого  хозяйства.

Продукция, услуги и деньги, выданные за купленные земельные доли, облагаются налогами. Условия такие же, как  и при аренде. Отличие в том, что доход продавца земельной  доли не будет облагаться налогом, если он не превышает 5 000 - кратного размера  минимальной зарплаты (п. 2 статьи 250 ГК РФ)

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и регистрируется в компетентных органах по регистрации  недвижимого имущества и сделок с ним.Е.Л. Невзгодина. Сделки с недвижимостью Под ред. А.И. Казанника. Учебное пособие. - Омск, 2003 г. - С. 249.

2.2 Дарение земельной  доли и имущественного пая

Каждый собственник имущественного пая может передать его в дар  или завещать в соответствии с  законодательством РФ.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или  обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность  либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности  перед собой или перед третьим  лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства  договор не признается дарением.

К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право  либо освободить кого-либо от имущественной  обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает  обещавшего, если обещание сделано  в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить  в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной  обязанности.

Обещание подарить все свое имущество  или часть всего своего имущества  без указания на конкретный предмет  дарения в виде вещи, права или  освобождения от обязанности ничтожно.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому, после смерти дарителя, ничтожен.

Каждый собственник или группа собственников имущественных паев, а также другие держатели имущественных  паев имеют право на получение  имущества в счет пая на основаниях, предусмотренных законодательством  РФ.

В целях объединения имущественных  паев, лица, подавшие заявление об их выделении, могут покупать имущественные  паи у других собственников, а  также совершать с ними иные сделки.

Заявление о выделении в натуре одного или нескольких имущественных  паев подается на имя руководителя сельскохозяйственной организации.

При дарении заключается письменный договор дарения земельной доли или договор дарения имущественного пая.

Договор дарения земельной доли должен быть зарегистрирован в компетентных органах, только после этого он вступает в силу.

Глава 3. Выделение земельного участка в счет земельной доли

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности  вправе требовать выдела из общего имущества своей доли в праве  общей собственности.

Порядок выдела земельной доли из права общей собственности на земельный участок из состава  земель сельскохозяйственного назначения регламентирован ст. 13 ФЗ Об обороте.

Земельный участок в счет земельной доли выделяется в следующих случаях:

• для создания либо расширения личного подсобного хозяйства;
• для создания либо расширения крестьянского (фермерского) хозяйства;
• для передачи земельного участка в аренду;
• для распоряжения им иным образом.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной  доли, может определяться следующими способами:

1. Общим собранием участников долевой собственности определяется часть общего участка, предназначенного для первоочередного выделения долей. При этом местоположение земельной доли в пределах указанной части определяется собственником земельной доли.
2. В случае, если общим собранием не определена часть участка для первоочередного выдела, то участник долевой собственности вправе самостоятельно выделить земельный участок в счет земельной доли, предварительно известив об этом остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанные извещение или  сообщение должны содержать описание местоположениявыделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

По общему правилу, установленному ст. 13 ФЗ Об обороте площадь и размер участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю, т.е. в Свидетельстве о праве собственности на нее.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности от них не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Глава 4. Проблемы выделения  земельных долей в натуре по материалам судебной практики

По данным Правительства  РФ в начале 1990-х годов при реорганизации  сельскохозяйственных организаций  более 12 миллионов граждан были наделены земельными паями (земельными долями), полученными в процессе приватизации сельскохозяйственных угодий этих организаций[1].

Огромный пласт населения  страны впервые со времён принятия Декрета о земле[2], объявившего  всю землю и её недра достоянием народа, получил в частную собственность  продуктивные сельскохозяйственные земли. Однако непродуманность аграрной реформы  и отразившаяся на этом неуместная спешка при принятии важнейших актов  земельного законодательства послужили, пожалуй, первопричиной земельно-правового  хаоса на селе, отголоски которого до сих пор будоражат общество. Последствия таких «чрезвычайных  законодательных мер» вылились в  многочисленные земельные споры, которые  не могут утихнуть и по сей день.

Наиболее ожесточённые из них связаны с процедурой выделения  земельных участков в счёт земельных  долей. Масла в огонь порою  подливает сам законодатель или  же высшие судебные инстанции, по своему усмотрению толкующие, казалось бы, однозначные  нормы права. Как раз об одном  из таких судебных решений и пойдёт речь в этой статье.

30 января 2009 года принято  Постановление № 1 Конституционного  Суда РФ, внёсшее существенные  изменения в практику применения  положений Федерального закона  «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» в части осуществления  процедуры выделения земельных  участков в счёт земельных  долей. На рассмотрение суда  было поставлено множество ключевых  вопросов, затрагивающих права выделяющихся  участников общей долевой собственности. Вот только некоторые из них:

Является ли обязательной стадией выделения земельного участка  в счёт земельной доли – проведение общего собрания участников долевой  собственности?

Допускается ли выделение  земельного участка в счёт земельной  доли на основании публикации о таком  выделении в средствах массовой информации, если собрание участников долевой собственности не проводилось  или проводилось, но не принимало  решений по вопросу выделения земельных участков?

Уполномочено ли общее  собрание участников долевой собственности  принимать решение о выделении  земельного участка в счёт земельной  доли, принадлежащей конкретному  дольщику, и устанавливать определённые границы такого земельного участка?

Вправе ли общее собрание участников долевой собственности  изменять установленный земельным  законодательством порядок проведения согласительных процедур в отношении  выделения земельного участка в  счёт земельной доли и подменять  своим решением решения уполномоченных на проведение таких процедур органов?

Существующая редакция Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения», исходя из буквального  толкования содержащихся в нём норм, определяющих порядок выделения  земельных участков в счёт земельных  долей, позволяет дать следующие  ответы на поставленные выше вопросы.

Среди некоторых специалистов бытует ошибочное мнение, что обязательной стадией выдела земельного участка  в счёт земельной доли является проведение общего собрания сособственников. И  лишь в тех случаях, когда такое  собрание не приняло решение о  выделе земельной доли в натуре, допускается её выделение путём  письменного извещения остальных  сособственников или опубликования  объявления в средствах массовой информации. В частности, С.А. Чаркин отмечает, что «первым этапом при  выделении участка в счёт земельной  доли является проведение общего собрания участников общей долевой собственности, которое и должно принять решение о местоположении выделяемого земельного участка. И только в случае непринятия решения общим собранием собственник земельной доли может выделить участок путём извещения остальных сособственников о выделении или в письменной форме, или опубликованием объявления в средствах массовой информации»[3]. С ним солидарен и И.Н. Ильюшихин, утверждающий, что «образование земельного участка, выделяемого в счёт земельной доли, осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счёт земельных долей в соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данный этап введён Федеральным законом в качестве обязательного этапа»[4].

В данном случае происходит подмена, возможно несознательная, множества  понятий. Во-первых, ни одна из норм вышеназванного Федерального закона не устанавливает  в качестве обязательной стадии выделения  земельного участка в счёт земельной  доли – проведение общего собрания сособственников. И это вполне справедливо. Ведь если ради выделения каждой земельной  доли в натуре проводить соответствующее  собрание участников общей долевой  собственности, люди, просто-напросто, будут ходить на эти собрания как  на работу, изо дня в день. Во-вторых, если собрание участников общей долевой  собственности и проводится, то только для обсуждения тех вопросов повестки дня, которые оно уполномочено решать на основании ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения». Одним из таких вопросов является определение местоположения части находящегося в долевой  собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки  в счёт земельных долей. Закон  не наделяет общее собрание участников долевой собственности полномочием  принимать решение по вопросу выделения земельного участка в счёт земельной доли, принадлежащей конкретному дольщику, и устанавливать определённые границы такого земельного участка. Принимая подобные решения, общее собрание участников долевой собственности выходит за пределы установленной для него законом компетенции, а, значит, подвергает справедливому сомнению законность осуществляемой на основании такого решения сделки по выделению земельного участка в счёт земельной доли.

Статья 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» определяет порядок  владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся  в долевой собственности. Названной  статьёй не регламентируется порядок  выделения земельных участков в  счёт земельных долей. Общее собрание проводится не для определения местоположения выделяемого в счёт земельной  доли земельного участка, а для утверждения  границ части находящегося в долевой  собственности земельного участка, предназначенной для выделения  в первоочередном порядке земельных  участков в счёт земельных долей (п. 1, 2 ст. 14).

В этой связи стоит согласиться  с Н.Н. Мельниковым, указывающим, что  названная статья именуется: «Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным  участком, находящимся в долевой  собственности» и направлена на установление порядка проведения собраний и принятие решений участниками общей долевой собственности. Автор полагает, что «анализ п. 1 ст. 14 показывает, что решение об определении местоположения входящих в общий массив земельных участков, из которых впоследствии в первую очередь выделяются земельные доли, – это право, а не обязанность участников долевой собственности. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не называет правовые последствия принятия (непринятия) такого решения»[5].