Сделки с земляными долями

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Понятие земельного пая………………………………………………...5

1.1 Право собственности на имущественный  пай (земельную долю)….7

1.2 Общее положение купли-продажи  земельных участков…………...10

Глава 2. Сделки с земельными паями…………………………………………..13

2.1 Купля-продажа земельного пая  (доли)………………………………15

2.2 Дарение земельной доли и  имущественного пая…………………...17

Глава 3. Выделение земельного участка в счет земельной доли……………..20

Глава 4. Проблемы выделения земельных долей в натуре по материалам судебной практики………………………………………………………………22

Глава 5. Рекомендации по обращению в муниципальную собственность неиспользуемых земельных долей……………………………………………..33 

Заключение………………………………………………………………………37

Список используемой литературы……………………………………………..39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время особо остро  встает вопрос, связанный с использованием, так называемых невостребованных долей. Под невостребованными земельными долями действующее земельное законодательство подразумевает земельные доли, полученные при приватизации сельскохозяйственных угодий, собственники которых не распоряжались ими в течение трёх и более лет с момента приобретения прав на земельную долю. 

Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» невостребованные земельные  доли подлежат выделению в земельный  участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные  участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка  осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации  или в случаях, установленных  законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения  муниципального образования. Возникает  множество споров между органами муниципальной собственности и  потенциальными собственниками по использованию  невостребованных земельных долей. 

По данным с сайта Роснедвижимости  на 1 января 2005 года, общая площадь невостребованных долей составляла 26 млн. 635 тыс. гектаров, а доли, право распоряжения, которыми осуществлено (то есть востребованные доли), - 86 млн. 220,5 тыс. гектаров. 

Целью данного исследования является изучение процедуры по обращению в муниципальную собственность неиспользуемых земельных долей.

Среди основных задач необходимо выделить следующие: 

-изучение законодательной базы, рассматривающей отношения, связанные  с владением, пользованием, распоряжением  земельными участками из земель  сельскохозяйственного назначения.,

- Порядок выдела земельного  участка в счет доли в праве  общей собственности.,

- Условия и порядок прекращения  прав на невостребованные земельные  доли.,

- Судебная практика по обращению в муниципальную собственность неиспользуемых земельных долей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие земельного пая

Земельный пай - участок земли, выделенный в собственность отдельным гражданам  идеально или в натуре в общем  земельном массиве.

Изданный в декабре 1991 г. Указ Президента РФ «О реорганизации колхозов и совхозов»  имел целью создать многочисленный слой земельных собственников, закрепив за ними, в подавляющем большинстве  идеально, земельные паи, с которыми они при желании могли бы выделиться из сельскохозяйственного предприятия.

Право на бесплатный пай для самостоятельного хозяйствования или последующего объединения  в новые организационные формы  получили все работники сельхозпредприятий, а также служащие, занятые в  социальных объектах, расположенных  на территория данного хозяйства.

Недостатком закрепления земельных  долей за сельскими жителями было то, что земельными долями были наделены многие из тех, кто не собирался и  не мог их эффективно использовать, а посредством наследования земля  может переходить я к тем, кто  не проживает на селе. Поэтому возникает  проблема оборота земли, который  позволит сосредоточить землю в  руках тех, кто желает и может  ее рационально использовать, не меняя  ее сельскохозяйственного назначения, что требует ограничений правомочий собственников земельных долей  и строгого контроля за их куплей-продажей и арендой.

Особо ценных земель и земель, особо  охраняемых территорий для иных целей  ограничивается или запрещается  в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание  или умаление значения земель других категорий;

- платность использования земли,  согласно которому любое использование  земли осуществляется за плату,  за исключением случаев, установленных  федеральными законами и законами  субъектов Российской Федерации;

- деление земель по целевому  назначению на категории, согласно  которому правовой режим земель  определяется исходя из их  принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

- разграничение государственной  собственности на землю на  собственность Российской Федерации,  собственность субъектов Российской  Федерации и собственность муниципальных  образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

- дифференцированный подход к  установлению правового режима  земель, в соответствии с которым  при определении их правового  режима должны учитываться природные,  социальные, экономические и иные  факторы;

- сочетание интересов общества  и законных интересов граждан,  согласно которому регулирование  использования и охраны земель  осуществляется в интересах всего  общества при обеспечении гарантий  каждого гражданина на свободное  владение, пользование и распоряжение  принадлежащим ему земельным  участком.

При регулировании земельных отношений  применяется принцип разграничения  действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений  по использованию земель, а также  принцип государственного регулирования  приватизации земли.

К земельным отношениям нормы указанных  отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы  земельным законодательством.

Использование имущественных паев допускается только с разрешения собственника.

Собственник имущественного пая может:

-получить имущество в натуре  для создания крестьянского (фермерского)  хозяйства;

-внести имущественный пай в  качестве вклада в создаваемую  сельскохозяйственную коммерческую  организацию;

-продать имущественный пай по  договорной цене, подарить его;

-обменять его на земельную  долю;

-передать имущественный пай  по наследству;

-осуществлять иные права, предусмотренные  законодательством РФ.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским  законодательством, если иное не предусмотрено  земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Участниками земельных отношений  являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

1. Право собственности на имущественный пай (земельную долю)

При определении земельных долей (паев) работников (членов) хозяйств устанавливается  площадь земель, подлежащих распределению, и численность лиц, имеющих право  на получение этой доли.

Собрание трудового коллектива принимает решение о перечне  лиц, имеющих право на получение  земельной доли. В соответствии с  Постановлением Правительства РФ от 29.12.91 № 86 « все члены колхоза  и работники совхоза, в том  числе и ушедшие на пенсию, имеют  право на бесплатный земельный и  имущественный пай в общей  долевой собственности. По решению  коллектива хозяйства пай может  быть предоставлен работникам объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства».

Размер земельного пая устанавливается  в натуральном или стоимостном  выражении. При среднем качестве земли земельный пай в натуральном  выражении не должен превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность. Размер имущественного пая устанавливается  в зависимости от трудового вклада. Допускается объединение земельного и имущественного паев в единый пай с указанием его стоимости и выдачей акций или иных свидетельств собственности.

Владелец пая обязан подать заявление  во внутрихозяйственную комиссию и  указать в нем одну из следующих  форм использования своего пая;

-получение на сумму пая земли  и средств производства с целью  создания крестьянского хозяйства,  частного предприятия по ремонту,  строительству, обслуживанию, торговле  и других предприятий;

-передача пая в качестве учредительного  взноса в товарищество или  акционерное общество;

-передача пая в качестве вступительного  взноса в кооператив;

-продажа пая другим работникам хозяйства или хозяйству (Постановление Правительства РФ от 29.12.91 № 86).

Имущественные доли и паи (в том  числе земельные) передаются по наследству в соответствии с действующим  законодательством.

При выделении работникам имущественных  долей (паев) в натуре средства производства (по видам) распределяются между работниками  с учетом сложившейся обеспеченности в среднем по хозяйству, специализации  производства, целесообразности сохранения целостности отдельных участков производства и других условий.

Местная администрация должна обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на праве собственности на земли, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право. Этот же документ устанавливает право  граждан, выходящих из колхозов и  совхозов, на обмен земельных и  имущественных паев, а также сдачу  их в аренду

Не допускается ипотека части  земельного участка, площадь которой  меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.96 № 337 «О реализации конституционных  прав граждан на землю» собственник  земельной доли без согласия других участников долей собственник вправе:

-передать земельную долю по  наследству;

-использовать земельную долю (с  выделением земельного участка  в натуре) для ведения крестьянского  (фермерского) и личного подсобного  хозяйства;

-продать земельную долю;

-подарить земельную долю;

-обменять земельную долю на  имущественный пай или земельную  долю в другом хозяйстве;

-передать земельную долю (с выделением  земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным  организациям, гражданам для ведения  личного подсобного хозяйства;

-передать земельную долю на  условиях договора ренты и  пожизненного содержания;

-внести земельную долю или  право пользования этой долей  в уставный капитал или паевой  фонд сельскохозяйственной организации.

Указанные сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с  законодательными и иными нормативно-правовыми  актами Российской Федерации, а также  положениями настоящего Указа с  учетом ранее принятых обязательств собственниками земельных долей. Возмездное отчуждение земельных долей производится с соблюдением правил, предусмотренных  статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выделяемые в натуре в счет земельных  долей земельные участки могут  использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое  назначение этих участков может быть изменено в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Общее положение купли-продажи земельных участков