Сделки с земельными участками

    Одной из особенностей аренды и купли-продажи  земель, находящихся в государственной  собственности, стало широкое использование  торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях  тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения.

    В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к  приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а  также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации  и проведения торгов по продаже находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков¹⁷.

    Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может  быть сформированный земельный участок  с установленными границами или  право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или  права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает  исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах своей  компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные  органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы¹⁸.

    Извещение о проведении торгов публикуется  не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том  числе следующие сведения о земельном  участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый  номер, целевое назначение и разрешенное  использование, а также любые  иные сведения, позволяющие индивидуализировать  земельный участок. Указываются  дата, время и порядок осмотра  земельного участка на местности.

    Победитель  торгов заключает договор купли-продажи  земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5 дней с момента подписания протокола  о результатах торгов.

    Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений  о делимом и неделимом земельном  участке, об установленных минимальных  и максимальных размерах участка  при совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения». Толкование положений указанной  статьи позволяет сделать вывод  о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок  в собственность или на праве  пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с  более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в  собственность. Также установлены  ограничения на деление участка  между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации. 
 
 

    Заключение

    Земля являлась и является основой для  общественной производственной деятельности и средством производства, а также  естественным условием жизнедеятельности  населения, была и будет во все  исторические времена объектом специфических  земельных отношений.

    Подводя итоги рассмотрению темы связанной  со сделками с землей, необходимо отметить анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует  о необходимости установления общих  требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть достигнута путем включения в Земельный  кодекс РФ специальной статьи –  «общие требования, предъявляемые к  сделкам с земельными участками». В рамках этой же статьи имеет смысл  установить перечень допускаемых сделок с земельными участками, а также  пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую  область общественных отношений.

    Земле как фундаментальному объекту государственной  и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику  экономических благ всегда уделялось  значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

    Правила совершения сделок с землей неодинаковы  для земельных участков различных  категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается  в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками  и незастроенными участками. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Библиографический список 

  1.     Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. - М., 1995.

  2.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года.

  3.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года.

  4.   Федеральный закон от 11 июня 2003. № 74-ФЗ «О крестьянско (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

  5.  Федеральный закон от 24 июля 2002ю № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

  6.  Федеральный закон  от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

  7.   Федеральный закон от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

  8. Федеральный закон от 26 января 1996. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411.

  9. Указ Президента РФ от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. № 210. 1993.

  10. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002. № 808 «Об организации и приведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

  11.   Андреева М.Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного законодательства 2002.

  12.   Баринова Е. Вещные права // Хозяйство и право. - 2002. - № 7.

  13.   Бурцев Л.П. К вопросу о содержании сделок с землей // Нотариус. 2003. № 1.

  14.  Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки. «Журнал российского права», 2002, N 9.

  15. Брагинский М.И., Витрянский В.В.  Договорное право: Общие положения.  – М., 1998.

  16.  Земельное право современной России: Учебное пособие.  Крассов О.И. М.;, 2003.

  17.  Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2004. С. 133.

  18 Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. – М.:Юрайт-Издат, 2004.

  19.  Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. – М., 2003.