Сделки с земельными участками

    • наследование земельных участков (ст.ст. 1181, 1182 ГК РФ). Земельные участки, переданные гражданам в собственность, пожизненное наследуемое владение, в случае их смерти переходят по наследству к другим лицам по завещанию или закону в соответствии с гражданским законодательством.

    Принадлежавшие  наследодателю на праве собственности  земельный участок или право  пожизненного наследуемого владения земельным  участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим законодательством. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное  разрешение не требуется.

    При наследовании земельного участка или  права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят  также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся  на нем растения.

    Раздел  земельного участка, принадлежащего наследникам  на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.При невозможности раздела земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

    • безвозмездное срочное пользование  земельными участками (ст. 24 ЗК, ст.ст. 689-701 ГК). По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором

  В безвозмездное срочное пользование  могут предоставляться земельные  участки:

  1) из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  исполнительными органами государственной  власти или органами местного  самоуправления, юридическим лицам,  на срок не более чем один  год;

  2) из земель, находящихся в собственности  граждан или юридических лиц,  иным гражданам и юридическим  лицам на основании договора;

  3) из земель организаций, гражданам  в виде служебного надела;

  4) из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  исполнительными органами государственной  власти или органами местного  самоуправления религиозным организациям;

  Служебные наделы предоставляются  в безвозмездное срочное пользование  работникам организаций отдельных  отраслей экономики, в том числе  организаций транспорта, лесного  хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере  охотничьего хозяйства, государственных  природных заповедников и национальных парков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 3. Особенности правового регулирования сделок с землей. 

    Совершение  сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное  законодательство не допускало возможности  совершения сделок с землей. Права  на землю преимущественно возникали  из актов органов государственной  власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось  как уголовно наказуемое деяние. Земельные участки следовали судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком.

    Возможность совершения сделок с земельными участками  появилась в связи с разгосударствлением  собственности на землю, введением  аренды земли и признанием права  частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей - аренда - был закреплен в законодательстве до введения частной собственности  на землю⁹.

    С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс  сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться.

    Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические  лица, но также государство и муниципальные  образования в лице соответствующим  образом уполномоченных государственных  органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной  собственностью.

    Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном интересе. Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁰.

    Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что  владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также  закрепил положение о том, что  перечисленные правомочия собственник  земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой  их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ). Указанные нормы явились  основой для установления земельным  законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков.

    Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок  принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное  положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем  иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ). Данная норма получила дальнейшее развитие в ст. 28 (п. 3) Федерального закона от 21 декабря 2001. «О приватизации государственного и муниципального имущества»¹¹. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе.

    Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

    Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности  купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных  участков. Сделки с земельными участками  совершаются в соответствии с  нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении  законности их содержания, способности  сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки¹².

    Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд обязательных требований: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

    Гражданско-правовой оборот природных ресурсов не является свободным, он существенно ограничен  в силу экологических факторов и  необходимости учета иных публичных  интересов. Поэтому сделки с природными ресурсами, включая земельные участки, «сохраняя основные начала и принципы договорного регулирования, наполняются  новым качеством публичного характера, который не соответствует устоявшимся  представлениям о договорном регулировании»¹³. Тот факт, что сделки с земельными участками, находящимися в государственной собственности, заключаются между государственными органами, с одной стороны, и юридическими лицами и гражданами - с другой, оказывает воздействие на природу договора и права и обязанности его сторон. В научных исследованиях такие договоры часто характеризуются как публично-правовые договоры: когда государственный орган, не утрачивая свойств властного органа, «ищет и находит равноправного партнера», при этом объем договорных отношений не поглощает большую или даже всю компетенцию указанного органа¹⁴. В качестве еще одной особенности порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, либо о передаче участка в аренду и т.п.¹⁵

    Договор аренды является в настоящее время  наиболее распространенным видом сделок с землей. На праве аренды земельные  участки могут быть предоставлены  как гражданам, так и юридическим  лицам.

    ЗК  РФ исходит из того, что по общему правилу именно собственники земельных  участков могут свободно предоставлять  их в аренду в соответствии с нормами  гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении Российской Федерации - собственника земельных участков, указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ в качестве исключенных из оборота и соответственно не подлежащих и передаче в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ). К числу таких исключений можно отнести норму п. 2 ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995. «Об особо охраняемых природных территориях», в соответствии с которой допускается аренда отдельных земельных участков на территории национальных парков (отнесенных ЗК РФ к землям, исключенным из оборота) лицами, имеющими лицензии на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории национального парка.

    ЗК  РФ закреплено преимущественное право  арендатора земельного участка по истечении  срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев: когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или  сооружения захочет реализовать  свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) либо когда граждане и юридические  лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных  участках, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных  участков или приобретение права  их аренды (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Если государство  или муниципальное образование - собственник земельного участка  выразит желание его продать, арендатор данного земельного участка  имеет преимущественное право его  покупки (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) в порядке, установленном  гражданским законодательством  для случаев продажи доли в  праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ), за исключением указанных  выше случаев (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Это означает, что арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка  по цене, по которой он продается, и  на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Принимая во внимание тот факт, что большая  часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной собственности, указанная норма призвана создать  определенную стабильность отношений аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов¹⁶.