Сделки с земельными участками

    Исходя  из текста приведенных актов, планы  земельных участков при приватизации и ипотеке позволяют определенно  установить земельный участок, подлежащий передаче. По общему правилу в случае отсутствия подобных данных предмет  договора считается несогласованным. Поэтому последствием заключения сделок приватизации и ипотеки земельного участка без соответствующих  планов должно быть признание их незаключенными.

    Одним из обязательных требований при совершении сделок с земельными участками должно быть соблюдение минимального размера, установленного для участков соответствующего целевого использования. Особую актуальность эта проблема имеет для регламентации  сделок с земельными участками сельскохозяйственного  назначения.

    Действующее законодательство РФ должным образом  не решает проблему неэкономичного дробления  земли. Нет ни разрешительной системы  сделок, ни универсального правила  об ограничении минимального размера  участка, по поводу которого совершается  сделка. Исключения составляют положения, касающиеся отдельных видов сделок. Согласно п. 2 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека  части земельного участка, площадь  которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов  РФ и нормативными актами органов  местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

    Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ  «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не допускает раздел садового, огородного или дачного земельного участка на участки площадью меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ (п. 5 ст. 30). Данное положение носит общий характер, следовательно, должно применяться и при совершении сделок.

    Помимо  ограничения минимального размера  земельного участка действующее  законодательство устанавливает в  некоторых случаях его максимальную площадь, превышение которой при  совершении сделок не допускается. Данное правило не является общим. Поэтому  нельзя согласиться с мнением, что  «размер продаваемого участка не может превышать предельную норму  предоставления, установленную в  данном районе»⁵.

    Ограничение максимальной площади земельного участка  предусмотрено в ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  в качестве одного из принципов регулирования  оборота земель сельскохозяйственного  назначения. Ограничение распространяется только на земельные участки, находящиеся  одновременно в собственности гражданина, его супруга и лиц, которые  перечислены в п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона, в пределах одного административно-территориального образования субъекта РФ. Данный принцип реализован применительно к регламентации сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения в п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: «не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей». Из данного положения можно сделать, как минимум, два вывода. Первый вывод - ограничение максимального размера участка касается любой сделки, влекущей возникновение права собственности, а не только его купли-продажи. Второй вывод - сделка, в результате которой нарушено требование о максимальном размере земельного участка, должна квалифицироваться как ничтожная в силу ст. 168 ГК РФ.

    Наличие спора по земельному участку было основанием для отказа в выдаче свидетельства  о праве собственности на земельный  участок согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»⁶. В соответствии же с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁷ наличие судебного спора о границах земельного участка не основание для отказа в регистрации.

    Оспаривание в суде прав на земельный участок  также не может рассматриваться  в качестве безусловного основания  для невозможности заключения сделки с таким участком. Согласно п. 2 ст. 28 указанного Федерального закона «в случаях, если права на объект недвижимого  имущества оспариваются в судебном порядке, регистратор прав в графу «Особые отметки» вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества».

    При решении этого вопроса следует  учитывать и положения Гражданского кодекса РФ, согласно которым наличие  спора на имущество не служит основанием, препятствующим заключению сделки. Указанный  вопрос регламентирован, в частности, применительно к договору купли-продажи  в ст. 460 ГК РФ, согласно которой продавец обязан передать товар свободным  от прав третьих лиц. В случае неисполнения продавцом этой обязанности покупатель приобретает право либо требовать  уменьшения цены товара, либо расторгнуть  в одностороннем порядке договор купли-продажи 

    Глава 2. Содержание сделок совершаемых с землей. 

    Принятие  нового ЗК РФ 2001 года, Гражданского процессуального  кодекса РФ 2002 года, Федерального закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» является стимулированием  дальнейшего развития законодательства, регулирующего совершение сделок с  землей и защиту прав и охраняемых законом интересов субъектов, их осуществляющих. В гражданском праве  сделка определена как действия граждан  и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей.

    Признаками  сделки являются: волевой акт, т.е. действия людей; правомерные действия; она  специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; она порождает гражданские отношения.

    Под землей как объектом сделки понимается часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы, которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке. Земля являлась и является основой для общественной производственной деятельности и средством производства, а также естественным условием жизнедеятельности  населения, была и будет во все  исторические времена объектом специфических  земельных отношений; сделки разнообразны и могут быть подразделены на ряд  видов следующим образом: односторонние, двусторонние, многосторонние, возмездные, безвозмездные, условные и безусловные. Классификация сделок позволяет  выделить их правовые особенности и  лучше понять правовую специфику отдельных категорий сделок, их значение и сферу применения.

    Действующее законодательство содержит такие виды сделок как:

    • аренда земельных участков (ст. 22 ЗК и ст. 652, 653 ГК);

    По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением  случаев, предусмотренных законом.

  Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных  для государственных или муниципальных  нужд, заключается на срок, продолжительность  которого не может превышать срок резервирования таких земель.

  Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

  Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок  в субаренду в пределах срока  договора аренды земельного участка  без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все  права арендаторов земельных  участков.

  Земельный участок может быть передан в  аренду для государственных или  муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более  чем один год. При этом арендатор  земельного участка в пределах срока  договора аренды земельного участка  обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования  в соответствии с разрешенным  использованием; возместить убытки, причиненные  при проведении работ; выполнить  необходимые работы по рекультивации  земельного участка, а также исполнить  иные обязанности, установленные законом  и (или) договором аренды земельного участка.

  При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, арендатор данного  земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

  При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, на срок более чем  пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

  По  договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей  прав владения и пользования такой  недвижимостью передаются права  на земельный участок, который занят  такой недвижимостью и необходим  для ее использования.

  В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды земельного участка или предусмотренное  договором аренды здания или сооружения на соответствующий земельный участок.

  Если  договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий  земельный участок, к нему переходит  на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным  участком, который занят зданием  или сооружением и необходим  для его использования в соответствии с его назначением.

  Аренда  здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем  арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка

• К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»⁸ производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.