Сделки с земельными участками

  Содержание 

  Введение………………………………………………………………………..…3 

  Глава 1.Общие требования,

  Предьявляемые к сделкам с землей………………………….……………….…4 

  Глава 2.Содержание сделок совершаемых с землей………………………….12 

  Глава 3.Особенности правового

  регулирования сделок с землей………………………………………………...18 

  Заключение………………………………………….……………………………25

  Библиографический список……………………………………………………..26 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение 

    Значимость  рассматриваемой темы  обусловлена, прежде всего, тем, что земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней. Проблема оборотоспособности земельных участков приобрела остроту из-за того, что напрямую связана с утверждением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею.

    Развитие  рыночных отношений в период современных  демократических преобразований в  России объективно создало нормативные  и социально-экономические предпосылки  изменения способов землевладения. При этом остаются важнейшими проблемы реализации прав граждан на земельные участки. Земельный вопрос в России уже долгое время является наиболее трудным для разрешения. Исходя из истории нашей страны, Россия — это великая аграрная держава. Но постоянно меняющееся законодательство не позволяет создать устойчивую базу правовых норм, на основе которых могла бы прогрессивно развиваться гражданско-правовая защита субъектов, осуществляющих сделки с землей.

    Значение  гражданско-правовых сделок с земельными участками как правоустанавливающих юридических фактов особенно возрастает в связи с введением частной  собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных  отношений, расширением круга имущественных  отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским  кодексом РФ и нормативными правовыми  актами земельного законодательства.

  Договор как форма правового регулирования  находит все большее применение в сфере земельных правоотношений, что приводит к развитию данного института в дейтвующем законодательстве. 
 
 
 

    Глава 1. Общие требования, предъявляемые к сделкам с землей. 

    Действие  гражданского законодательства применительно  к сделкам с земельными участками  ограничено правилом: «нормы части  второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются  в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством».

    Данное  правило влечет, как минимум, следующие  выводы:

    а) в земельном законодательстве должны быть определены пределы применения гражданского законодательства, как  о сделках общего характера, так  и относительно конкретных видов  сделок;

    б) к нормам части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  – ГК РФ) могут устанавливаться  дополнительные правила (особенности) относительно регулирования сделок с земельными участками;

    в) другими словами, нормы части второй Кодекса и нормы земельного законодательства о сделках должны быть взаимосогласованы.

    Названные отрасли права по-разному определяют приоритеты в вопросе о соотношении  частного и публичного интересов¹.    Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При этом допускается ограничение гражданских прав в публичных интересах с соблюдением требований, изложенных в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.

    В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса  РФ регулирование использования  и охраны земель осуществляется в  интересах всего общества при  обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование  и распоряжение принадлежащим ему  земельным участком.

    История свидетельствует, что основной метод  государственного контроля над сделками с землей состоит в законодательном  ограничении свободы договоров, заключаемых собственниками земли. Государственный контроль над оборотом земельных участков находит свое выражение в праве компетентных государственных административных органов контролировать условия земельных сделок и на основании определенных критериев полностью или частично отменять или даже изменять их.

    Свобода договоров отнесена ст. 1 ГК РФ к числу  основных начал гражданского законодательства. Специалисты отмечают, что смысл  данного принципа находит свое проявление в трех аспектах: в признании граждан  и юридических лиц свободными в заключении договора; в предоставлении сторонам возможности заключать  любой договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом  или иными правовыми актами; в свободе сторон определять условия заключаемого ими договора. При этом усмотрение сторон не должно противоречить закону или иным правовым актам².

    В земельном законодательстве свобода  договора в определенной степени  должна быть ограничена применительно  к двум последним частям (аспектам) принципа. Устанавливая свободу сторон в заключении договоров о распоряжении земельными участками, следует допустить  возможность перехода земли только путем совершения сделок, прямо предусмотренных  законом. В противном случае будут  значительно ограничены возможности  государства в области контроля над земельными сделками. Как правило, государственный контроль находит  свое выражение в установлении особенностей совершения тех или иных сделок. Сделать это значительно проще, изначально определив круг сделок с  земельными участками. В настоящее  время в Земельном кодексе  РФ нет отдельной статьи, закрепляющей перечень оснований возникновения  прав на земельные участки, и статьи, содержащей перечень допускаемых сделок.

    Несмотря  на большое количество норм специального характера, необходимо установить ряд  общих требований, предъявляемых  ко всем сделкам с земельными участками. Но прежде следует определить уровень законодательства, на котором могут быть установлены такие требования.

    Земельное законодательство РФ в отличие от гражданского отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов, оно предельно ясно свидетельствует о недопустимости установления дополнительных правил оборота земельных участков на уровне субъектов РФ. Так, согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами. Следовательно, сделки с земельными участками, выступая одним из оснований возникновения права на землю, могут быть предметом регламентации исключительно федерального законодательства. Та же позиция отражена в Федеральном законе от 24 июля 2002. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»³. В соответствии с п. 5 ст. 1 названного акта «принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается».

    Устанавливая  общие требования к сделкам с  земельными участками, следует иметь  в виду, что все ограничения  свободы договоров могут быть подразделены на две группы: негативные и позитивные. Негативные ограничения  выражаются путем закрепления в  законе случаев, при которых заранее  предусмотрено, между кем и какие  договоры заключаться не могут. Например, ст. 575 ГК РФ не допускает дарение между коммерческими организациями; ст. 690 Кодекса запрещает заключение договора безвозмездного пользования между коммерческой организацией и лицом, являющимся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

    Позитивные  ограничения свободы договоров, как правило, базируются на обязательном включении в них определенных условий. В отношении договоров  с земельными участками такими условиями  могут быть дополнительные требования к покупателям земельных участков в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства: например, наличие опыта работы в сельском хозяйстве или специальной подготовки⁴. К сожалению, действующий Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в отличие от ранее действовавшего Закона РСФСР 1990 года не предъявляет каких-либо «профессиональных» требований ни к главе хозяйства, ни к его рядовым членам.      

    В настоящее время в земельном  законодательстве установлены ограничения  для иностранных граждан, лиц  без гражданства и иностранных  юридических лиц. Указанные субъекты не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых  устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным  законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

    Кроме того, иностранные граждане, иностранные  юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в  уставном (складочном) капитале которых  доля иностранных граждан, иностранных  юридических лиц, лиц без гражданства  составляет более чем 50 процентов, могут  обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

    Общий элемент всех рассматриваемых сделок — земельный участок, который  вне зависимости от целевого назначения, от наличия на нем строения должен отвечать определенным требованиям.

    Необходимо  установить в качестве общего правила  обязанность сохранения целевого использования  участка. Действующее законодательство устанавливает это правило только для участков, подпадающих под  действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения». Согласно п. 3 ст. 1 этого  Федерального закона одним из принципов  оборота земель сельскохозяйственного  назначения является сохранение целевого использования земельных участков. Установление данного принципа вполне разумно, ибо в противном случае нет смысла в особой регламентации оборота земельных участков отдельных видов целевого использования, в частности их купли-продажи. Право преимущественной покупки субъекта РФ, установленное в отношении земельных участков, участвующих в товарном сельскохозяйственном производстве, можно было бы легко обойти, продав такой участок для цели, которая ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не регламентируется: например, для личного подсобного хозяйства или садоводства. Что касается земельных участков сельскохозяйственного назначения иных видов целевого использования, то такого требования законодатель не предъявляет ни в общих положениях о землях сельскохозяйственного назначения - глава XIV ЗК РФ, ни в специальных законах, посвященных отдельным видам целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения.

    В качестве общего обязательного требования к сделкам с земельными участками  нужно установить наличие кадастрового плана земельного участка. Формально указанное правило действует применительно к отдельным видам сделок с земельными участками, причем выражено оно путем предъявления несколько отличающихся друг от друга предписаний, что, соответственно, влечет разные правовые последствия при неисполнении таковых. Так, ст. 37 ЗК РФ определяет, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Аналогичное правило закреплено в ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» применительно к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В случае заключения сделки купли-продажи земельного участка независимо от целевого назначения или аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, не прошедшего кадастровый учет, такие сделки, по-видимому, должны квалифицироваться как ничтожные по ст. 168 ГК РФ.

    В силу п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Согласно п. 3 ст. 67 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательное приложение к договору об ипотеке - копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.