Право власності на землю

Набуття права приватної  власності на земельні ділянки громадянами  має свої правові засади. Так, згідно із ст. 81 ЗК громадяни України набувають  права власності на земельні ділянки  на підставі:

- придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни та іншими цивільно-правовими договорами;

- безоплатної передачі  із земель державної і комунальної  власності; 

- приватизації земельних  ділянок, що були раніше надані  їм у користування;

- прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю)[2].

Набуття громадянами  права приватної власності на землю за цивільно-правовими договорами, які передбачені у ЗК, може мати місце, наприклад, за договорами купівлі-продажу  під час продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності (ст. 127), договорами дарування земельного наділу, обміну ними або успадкування їх за законом чи за заповітом (ст. 131), обов'язкового продажу земельних ділянок державної або комунальної власності на конкурентних засадах (ст. 134). До інших цивільно-правових підстав набуття права приватної власності на землю можна віднести, наприклад, перехід прав на земельну ділянку при переході права на будівлю і споруду (ст. 120)[2].

Чинний ЗК доповнений вказівкою на ще один вид цивільно-правового договору, що є підставою для набуття у власність земельної ділянки, яким є договір ренти. Майнові рентні відносини регулюються гл. 56 ЦК. Так, згідно з ст. 731 ЦК за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку. Відповідно до ст. 732 ЦК договір ренти укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає також державній реєстрації [3].

Безоплатне передання  громадянам земельних ділянок у  приватну власність із земель державної  і комунальної власності може здійснюватися, наприклад, при приватизації земель державних і комунальних  сільськогосподарських підприємств, установ і організацій (ст. 25 ЗК), під час визначення місць розташування земельних ділянок громадян при ліквідації сільськогоспо­дарських підприємств, установ і організацій (ст. 29 ЗК) або у разі розподілу несільськогосподарських угідь при ліквідації сільськогосподарських підприємств (ст. 30 ЗК). Безоплатна передача земельної ділянки у приватну власність громадянина може мати місце за давниною користування нею, тобто на підставі набувальної давності (ст. 119 ЗК) [2].

Приватизація земельних  ділянок, що були раніше надані громадянам у користування як підстава набуття права приватної власності на землю за чинним ЗК, може реалізовуватися при одержанні земельних ділянок членами фермерських господарств (ст. 32).

Громадяни України можуть набувати право приватної власності  на земельні ділянки на зазначених засадах для утворення фермерського господарства (ст. 31 ЗК), ведення особистого селянського господарства (ст. 33 ЗК), заняття садівництвом (ст. 35 ЗК), будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва (ст. 40 ЗК), дачного будівництва (ст. 51 ЗК) тощо. Для зазначених цілей земельні ділянки надавалися громадянам на праві приватної власності й за земельним законодавством, що діяло раніше. Особливістю чинного ЗК є те, що наведений у ньому перелік видів приватного землеволодіння не є вичерпним, оскільки використання земельних ресурсів на підставі права приватної власності передбачено, по суті, для всіх категорій земель[2].

В ЗК своєрідно закріплено право приватної власності на землю юридичних осіб. Так, згідно зі ст. 82 ЗК юридичні особи, засновані громадянами України або юридичними особами України, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності. Таким чином, основною метою придбання земельних ділянок зазначеними юридичними особами є здійснення підприємницької діяльності. Правова природа приватної власності на земельні ділянки юридичних осіб, заснованих українськими громадянами або українськими підприємствами приватної власності, не викликає сумнівів. Однак, виходячи з текстуального змісту наведеної земельно-правової норми, приватними власниками землі можуть бути не тільки юридичні особи недержавної чи некомунальної власності, а й підприємства державної та комунальної власності, оскільки вони також є юридичними особами України[6,c.65].

Юридичні особи можуть набувати право приватної власності  на земельні ділянки у разі: придбання  їх за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни та іншими цивільно-правовими договорами; внесення земельних ділянок їх засновниками до статутного фонду; прийняття спадщини; виникнення інших підстав, передбачених законом. Не важко побачити, що підстави набуття права приватної власності на земельні ділянки юридичними особами не збігаються з підставами набуття права власності на землю громадянами. Для юридичних осіб не передбачається, наприклад, безкоштовна передача земель державної та комунальної власності. Вони можуть такі земельні ділянки придбати у власність за плату[17,c.20-22].

Право власності може належати як одній особі (роздільне  право власності), так і кільком  особам одночасно (спільне право  власності). Згідно з ч. 1 ст. 86 ЗК земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність)[2].

 Наведена земельно-правова  норма пов'язує спільну власність  із визначеністю або невизначеністю  частки. Проте, якщо врахувати, що земельна ділянка становить частину земної поверхні з установленими межами і певним місцем розташування, та визначеними щодо неї правами, то у спільній власності по­єднуються не тільки ділянки землі, а і відбувається злиття прав кожного учасника. Таким чином, об'єктом спільної власності на земельну ділянку є остання як на цілісний об'єкт та юридичне злиття прав на неї, в результаті чого і формується право спільної земельної власності.

Суб'єктами  права  спільної власності на землю можуть бути громадяни та юридичні особи. Суб'єктами права спільної власності  на  земельні  ділянки територіальних громад можуть бути районні та обласні ради.

Право спільної часткової  власності на земельну ділянку виникає:

а)  за добровільного  об’єднання власниками належних їм земельних  ділянок;

б)  у разі придбання  у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

в)  за прийняття спадщини на земельну ділянку двома або  більше особами;

г)   за рішенням суду[2].

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди — у судовому порядку.

Договір про спільну  часткову власність на земельну ділянку  укладають у письмовій формі  та посвідчують нотаріально.

Учасник спільної часткової власності має право:

-  вимагати виділення  належної йому частки зі складу  земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, а у разі неможливості виділення  частки — вимагати відповідної  компенсації; 

- на отримання в  його володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки;

- відповідно до розміру  своєї частки на доходи від  використання спільної земельної  ділянки[2].

Він також відповідає перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними із спільною земельною ділянкою, і повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах з утримання і зберігання спільної земельної ділянки.

У разі продажу учасником  належної йому частки у спільній частковій  власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону.

У спільній сумісній власності  перебувають земельні ділянки:

а)  подружжя;

б)  членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено  угодою між ними;

в)  співвласників жилого будинку.

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

Співвласники такої  земельної ділянки мають право  на її поділ або на виділення з  неї окремої частки, що їх може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом[20,c.83].

Іноземні   громадяни  та  особи  без  громадянства  можуть набувати     права     власності     на      земельні      ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів,  а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення  за межами  населених пунктів,  на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

 Іноземні  громадяни   та  особи  без  громадянства   можуть набувати права власності  на земельні ділянки відповідно  до частини другої статті 81 ЗК у разі:

 а)  придбання за  договором купівлі-продажу, ренти,  дарування, міни,  іншими  цивільно-правовими угодами;

б) викупу  земельних  ділянок,  на  яких  розташовані  об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

в) прийняття спадщини.

Землі  сільськогосподарського  призначення,   прийняті   у  спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню[2].

 

2.2. Правовий режим використання земель, що знаходяться у комунальній власності

 

Комунальна власність, що виникла на підставі ст. 31 Закону України від 7 лютого 1991 р. "Про власність"  як різновид державної власності, із прийняттям чинної Конституції, набула самостійного характеру.

Землі,  які належать  на  праві  власності  територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною  власністю. Отже, суб'єктами права комунальної власності на землю є територіальні громади.

Територіальна громада   -   жителі,    об'єднані    постійним проживанням  у  межах  села,  селища,  міста,  що  є  самостійними адміністративно-територіальними   одиницями,  або добровільне об'єднання  жителів кількох сіл,  що мають єдиний адміністративний центр[4].

Територіальні громади  одночасно виступають первинними носіями  прав місцевого самоврядування та суб'єктами, яким належать повноваження володіння, користування та розпорядження своїми об'єктами права власності, що розташовані на їх землях. У цьому зв'язку вказана норма визначає право комунальної власності як невід'ємне право територіальної громади володіти, доцільно, економно та ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Згідно із ч. 2 ст. 83 ЗК у комунальній власності перебувають  усі землі в межах населених  пунктів, крім земель приватної та державної  власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. Таким чином, землі комунальної власності в загальному виді визначаються на засадах їх виключення зі складу земель державної власності та виокремлення від земельних ділянок права приватної власності фізичних та юридичних осіб[2].

Ці територіальні громади  набувають права комунальної  власності на землю у разі:

-  передачі їм земель  права державної власності; 

- примусового відчуження  земельних ділянок у власників  з мотивів задоволення суспільних потреб за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості;

- одержання у спадщину;

- придбання за договором  купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; 

- з інших підстав,  прямо передбачених законом. 

 До останніх можна  віднести, наприклад, випадки добровільної  відмови фізичної або юридичної  особи від прав власника на  земельну ділянку на користь  територіальної громади, вилучення  земельної ділянки за позовами  органів місцевого самоврядування  в законом передбачених випадках тощо. Таким чином, наведений перелік підстав набуття права комунальної власності на землю не є вичерпним[7,c.106].

Комунальна власність  на землю – це власність комунальних  утворень в межах їх територій. Однак  і тут не всі землі знаходяться в комунальній власності. Вони визначаються методом "відрахування" земель державної і приватної власності.

В першу чергу це землі, зайняті комунальними об'єктами (інженерної і соціальної інфраструктури, школами, лікарнями, підприємствами громадського харчування, театрами, музеями, дитячими установами, комунальним житлом тощо). На території комунального утворення виділяються землі загального користування. Це – дороги, вулиці, сквери, насадження, парки, майдани, пляжі, цвинтарі тощо. В комунальну власність можуть включатися землі, отримані за рішенням місцевої адміністрації у власників земельних ділянок шляхом їх викупу в установленому порядку, а також землі, що передаються із державних земель. Усі землі комунальної власності проходять державну реєстрацію в органах Державного комітету по земельних ресурсах України[11,c.112].

Вони мають право  здійснювати об'єднання, обмін, перерозподіл комунальних земель між комунальними утвореннями. Це може здійснюватись  на основі договору між ними за згодою з органами державної влади. Крім того, вони виконують і публічні функції як органи публічної влади. На землях права комунальної власності дозволяється будівництво будинків, будівель і споруд відповідно до законодавства та державних стандартів, норм, правил, а також місцевих правил забудови. Забудова повинна здійснюватися згідно з вимогами генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою. Розміри площі земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлових будинків, дачного і гаражного будівництва, спорудження інших будівель і споруд та озеленення територій встановлюються відповідною містобудівною і землевпорядною планувальною документацією з урахуванням вимог, визначених державними нормами і місцевими правилами.