Право часной собственности на землю

Наследование земельного участка происходит на основании  гражданского законодательства по завещанию собственника либо по закону. При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на оснований составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного, участка, в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в наследование и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону происходит в порядке, установленном, законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ возникновение права частной  собственности по приобретательной давности возможно, только в случае длительного, открытого и непрерывного владения вещью "как своим собственным имуществом". Поэтому исключена возможность приобретения права собственности по приобретательной давности, если имущество использовалось лицом на основании договорных отношений или если на протяжении длительного времени основной владелец признавал данную вещь своей.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ одним из оснований возникновения  прав на имущество, в том числе  и на землю, является приобретательная давность или давность владения. Этот институт является достаточно разработанным  в праве, известным еще со времен Римского права, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования»⁴⁰.

Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником  имущества, но добросовестно, открыто  и непрерывно владеющее как своим  собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из данного положения  вытекает, что для возникновения  права собственности на земельный  участок на основе приобретательной давности, т.е. ipso jure, необходимо соблюсти одновременно нескольких требований. Все они получили свое исследование, как в учебной, так и в научной литературе⁴¹. В рамках настоящей статьи, мне бы хотелось проанализировать особенность возникновения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности.

Особенность давности владения земельным участком обусловлена, прежде всего, тем, что земля является недвижимым имуществом, но при этом не перестает  быть природным ресурсом, что предполагает специфику правового режима. К.И. Скловский отмечает, что «для определения сферы применения приобретательной давности необходимо учесть состояние нашего законодательства в сфере регулирования владения⁴².   

Прежде всего, обращает на себя внимание то обстоятельство, что право собственности на землю, как на недвижимость, возникает с момента государственной регистрации (ст. 223, ст. 131 ГК РФ). Из этого следует, что в данном случае право собственности в силу приобретательной давности ipso jure уже возникнуть не может.

В соответствии с Законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁴³ сам факт давностного владения земельным участком не может быть основанием для государственной регистрации прав на него. Так, ст. 17 указанного Закона установлено, что возникновение права на недвижимое имущество возможно только при наличии  документов, подтверждающих соответствующее право. Следовательно, для соблюдения требований о формальном характере оснований регистрации прав на землю, недостаточно наличия всей совокупности признаков давностного владения, указанных в ст. 234 ГК. Необходимо также соответствующее признание этого права, облаченное в форму документа установленного образца. Согласно ст. 6 Закона, право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законе порядке. «Право собственности по давности владения, - пишет Ю.К. Толстой, - возникает ipso jure. Это значит, что давностный владелец становится собственником в силу самого факта истечения давностного срока, если владение его удовлетворяет всем указанным в законе реквизитам. Для возникновения права собственности по давности владения не требуется судебное признание»⁴⁴. Из приведенного тезиса следует, что возникновение права собственности по давности владения должно происходить независимо от признания такого права судом. С этим можно согласиться, но только отчасти. Для возникновения права собственности в силу давности владения движимого имущества «постановление суда о подтверждении права собственности не будет иметь конститутивного значения, поскольку владелец становится собственником ipso jure»⁴⁵. Это обусловлено требованиями действующего законодательства. Вместе с тем, возникновение права собственности по данному основанию на земельный участок без соответствующего акта судебного органа невозможно.

Исходя из буквального  толкования положения ст. 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», многие авторы считают необходимым обращение в суд в порядке особого производства (гл. 27 ГПК РФ) для установления факта владения на праве собственности⁴⁶.

В русском праве существовал  аналогичный порядок, как указывает  Д.И. Мейер в курсе лекций «Русское гражданское право». Приобретение права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности не возникало само собой. Это право могло быть признано в случае возникновения спора о праве собственности со стороны прежнего хозяина, либо путем обращения в окружной суд по месту нахождения имущества. Для этого лицо должно было «представить доказательства, что все условия давностного владения в данном случае соблюдены, и просить признания за ним права собственности и выдачи акта о приобретении имущества»⁴⁷. При этом следует отметить, что подобный порядок был обусловлен наличием института укрепления недвижимого имущества (установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права). Укрепление есть аналог нашей государственной регистрации. По нормам русского гражданского права тех лет, любые акты о переходе права на недвижимое имущество являлись недействительными, если эти акты не были укреплены в соответствующем порядке.

На мой взгляд, правила  ст. 234 ГК РФ применительно к земельным отношениям откорректированы действующим законодательством. Введено дополнительные условия или реквизиты, без которых невозможно возникновение права собственности на землю на этом основании, а именно государственная регистрация и предшествующее ей решение судебного органа о возникновении права.

Формальные требования для возникновения права собственности  на земельный участок, безусловно, говорят  о более «прочном» владении  собственника землей, что находит отражение в сужении сферы применения института приобретательной давности как основания возникновения права собственности на землю. Это влияет также на понятие добросовестности давностного владельца земельным участком.   

Категория добросовестности в гражданском праве в настоящее  время также привлекает внимание ученых⁴⁸, т.к. данное понятие встречается в законодательстве часто, а легальное толкование дано только в ст. 302 ГК РФ, применительно к виндикации.

Добросовестный, согласно толкового словаря С.И. Ожегова, «честно  выполняющих свои обязанности, обязательства»⁴⁹. Ст. 234 ГК РФ, устанавливая требование добросовестности к давностному владельцу, не раскрывает само понятие добросовестности. Встает вопрос: возможно ли распространить содержание добросовестности, данное применительно к институту виндикации, на случаи давностного владения? В научной литературе высказываются различные мнения. М.И. Брагинский указывал, что разъяснением «не знал и не мог знать»⁵⁰ следует руководствоваться по возможности. Ю.К. Толстой⁵¹, Е.А. Каткова распространяют «виндикационное» понятие добросовестности к давностному владельцу, характеризуя его, как «не знал и не мог знать»⁵². В.В. Ровный считает, что «в рамках различных правовых конструкций данный оценочный признак вовсе не должен пониматься одинаково»⁵³. В.Г. Нестолий пишет, что «отыскать содержание данного понятия – задача судебной практики»⁵⁴. Представляется, что все изложенные позиции заслуживают внимание. Следуя последнему изложенному мнению, определить критерии добросовестности для каждого случая, в соответствии с приведенными позициями, может, действительно, только суд, исследуя и оценивая всю обстановку давностного владения. Таким образом, добросовестность давностного владельца в каждом конкретном случае будет зависеть от условий возникновения давностного владения.

Приобретательная давность на земельный участок может возникнуть в случае, если использование земельного участка основывается на сделке с отчуждателем, имеющей определенные пороки, влекущие ее недействительность. В такой ситуации вполне применимо понятие добросовестности, данное в ст. 302 ГК РФ, что лицо не знало и не могло знать о неправомерности приобретения земельного участка. Если при получении владения земельным участком от конкретного лица, давностно владеющее лицо «добросовестно заблуждалось в отношении истинного объема вещного права отчуждателя»⁵⁵, то возможно возникновение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. При этом добросовестность должна иметь место в момент совершения сделки, а также в момент государственной регистрации основания перехода права собственности, хоть и порочного.

Второй случай возникновения  права собственности может иметь  место при согласии собственника, полученного при его жизни, на использование земельного участка, хотя и не оформленного в надлежащей форме. Возникновение права собственности возможно только после смерти собственника. Здесь понятие добросовестности следует понимать несколько шире, чем установлено в ст. 302 ГК.

Но если собственник  земельного участка не выразил своей  воли на завладение земельным участком другим лицом, такое лицо признается самовольно завладевшим земельным участком. Самовольное завладение исключает добросовестность «захватчика». В ситуации, когда лицо самовольно начинает использовать чужой земельный участок, то оно не может не знать о том, что этот участок кому-то принадлежит. Времена, когда приобретение права собственности на земельный участок было возможно путем оккупации, давно закончились. А, следовательно, несмотря на  «брошенность» земельного участка, он обязательно имеет собственника. Допустимо предположение, что конкретный собственник может быть неизвестен, но никаких неопределенностей в отношении наличия факта существования чьих-либо прав собственности на этот объект нет.

Еще недавно, земля и  все природные ресурсы, расположенные на территории современной России, находились в государственной собственности. Процессы разгосударствления, привели к появлению иных форм собственности, но при этом не лишили те или иные земельные участки собственника. Более того, система учета всех земельных участков, их статуса, собственников, пользователей, напротив, создают все предпосылки для того, чтобы лицо с доброй совестью, могло не просто предположить существование собственника данного земельного участка, но и, проявив определенную степень заботливости и осмотрительности, легко установить данного собственника. При таких обстоятельствах лицо, самовольно занявшее земельный участок, нарушает законные права и интересы другого лица.

Мотивы, которые заставили  лицо осваивать земельный участок, могут быть самые добросовестные. Например, кто-то не может равнодушно смотреть, как соседний участок приходит в запустение в результате бездействия хозяина и принимает меры к рекультивированию, орошению, удобрению земельного участка, по устранению эрозии почвы, превращения этого участка в свалку и тому подобного.  Вряд ли эти действия являются неправомерными, их можно квалифицировать как действие в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Однако это не является основанием для обращения данного земельного участка в свою собственность. Единственное, на что может рассчитывать «давностный владелец», так это на возмещение со стороны собственника затрат, совершенных им при сохранении данного земельного участка.

Самовольное занятие  земель никогда не станет добросовестным действием, так как в его основе всегда лежит неправомерный поступок. Более того, это состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 125 Земельного кодекса РФ. А если есть административный проступок (т.е. правонарушение), то о добросовестном владении не может быть речи. Из этого следует, что если лицо самовольно заняло земельный участок, а по истечении установленного срока обращается за признанием права собственности на него, в признании за ним данного права должно быть отказано на основании отсутствия добросовестности завладения. Встает вопрос: применяется ли здесь презумпция добросовестности, действующая в гражданском праве? Исходя из смысла п. 3 ст.10 ГК РФ, можно сделать вывод, что в гражданских правоотношениях презумпция добросовестности имеет место лишь тогда, когда закон связывает защиту гражданских прав с добросовестностью участника правоотношения.  Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты является признание права. Однако отказать в подобной защите гражданского права суд может на основании ч. 1 ст. 10 ГК РФ по мотивам злоупотребления правом, либо, при рассмотрении спора в исковом порядке, собственник земельного участка может доказать факт самовольного завладения земельным участком. При  этом его добросовестность как собственника, защищающего свои права, также презюмируется, и, на мой взгляд, является приоритетной.

Из правила, сформулированного  в ГК РФ, следует, что течение срока  приобретательной давности начинается с момента истечения сроков исковой  давности только для тех вещей, которые могут быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ. Поскольку это правило не носит универсального характера, то, вопрос о возможности его применении в случае давностного владения земельным участком следует решить с учетом особого характера земли как объекта гражданских прав.

Статья 301 ГК РФ предусматривает  возможность предъявления виндикационного  иска, т.е. истребование собственником  свое имущество из чужого незаконного владения. Термин «владение» означает как юридическое, так и фактическое обладание вещью. Обладание землей представляет собой владение землей на основании правоустанавливающих документов, т.к. землю в силу объективных причин нельзя носить с собой или хранить в каком-либо специально отведенном месте, т.е. юридическое и фактическое содержания обладания в отношении земли совпадают. С.А. Боголюбов определяет владение землей, как «возможность обладать землей на основании закона, т.е. числить ее на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто «иметь» его в наличии»⁵⁶.