Право часной собственности на землю

В праве всех развитых стран мира общепризнанно положение о том, что существуют две формы собственности: публичная и частная. Публичной собственностью является все то имущество, включая землю и иные природные ресурсы, которое не относится к частной собственности. Публичная собственность — земли и объекты природы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Все остальные земли и природные объекты являются частной собственностью.

Таким образом, право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Право частной собственности на землю является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе - это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становится «имуществом» или «вещью» - тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки.

Согласно ст. 15 Земельного Кодекса РФ (далее ЗК РФ³⁰) собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Современное законодательство позволяет  назвать несколько видов частной  собственности на землю:

1. собственность физического лица, при которой земельные участки  предоставляются в собственность для ведения огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства и т.д.

2. собственность юридического лица, при которой собственниками земли  могут быть все коммерческие  и некоммерческие организации,  кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. Земельные участки могут быть, как переданы в собственность юридического лица в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям. В случае личного (индивидуального) права собственности на землю все права и обязанности сосредоточены у одного лица - физического или юридического.

Право собственности является первым и основным из вещных прав, определяющих отношение к вещам и отношения по поводу вещей. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это три правомочия, которые существуют у каждого собственника.

Таким образом, подводя  итоги вышеизложенному, необходимо сделать следующие выводы:

1. Субъектами права частной собственности на землю являются граждане и их объединениями (юридические лица). Для того чтобы быть субъектом права частной собственности на земельный участок, лицо должно обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

2. Российское земельное законодательство  максимально расширяет круг физических  и юридических лиц — субъектов  права частной собственности  и включает в их число граждан  РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Законодательство не устанавливает каких-либо особенностей права собственности юридических лиц на земельные участки. Оно подчинено общим нормам гражданского законодательства.

3. По действующему законодательству  иностранные граждане и юридические  лица также являются субъектами  права частной собственности  на землю. Однако, согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Следовательно, по общему правилу на всех остальных территориях, кроме перечисленных в статье, указанные лица могут приобретать земельные участки в собственность. Это, однако, не касается участков земли из земель сельскохозяйственного назначения, которыми иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, в соответствии со ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», могут обладать только на праве аренды.

4. Земля сама по себе не  является объектом имущественных  прав, она является природным ресурсом, источником формирования земельных участков - объектов гражданских прав. Объектом права частной собственности на землю является земельный участок. Объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило является общим правилом для гражданского законодательства. Право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками. В качестве объекта права частной собственности земельный участок соответствует признакам, установленным для объекта земельного права и гражданского права, как недвижимое имущество. Кроме того, для того чтобы объектом права частной собственности, земельный участок должен быть свободен от законодательных ограничений предоставления земли гражданам и юридическим лицам.

5. Объектами права частной собственности  выступают земельные участки  лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом  смысле правовой режим земель  сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).

Лица, имеющие в собственности  земельный участок вправе распоряжаться  им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Земля приносит устойчивый доход не только как фактор производства, но, прежде всего, как объект собственности. Решающее значение при этом имеет ликвидность земли, то есть возможность сдачи ее в аренду, залога под ссуду, наследования, дарения, купли-продажи. Изменение отношений собственности повысит оперативность принятия решений, существенно снизит нагрузку на республиканские и местные органы управления, перенося их на фирменный и индивидуальный уровень.

Глава 2 Основания возникновения  права частной собственности  на землю

2.1 Возникновение  права частной собственности  на землю из сделок

Общие положения о  купле-продаже регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи §1 гл. 30 «Общие положения о купле-продаже» ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения.

По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок  в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора³¹.

На земельные отношения распространяются и статьи §7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о  том, что земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка .

Договоры купли-продажи земельных  участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

Основные требования к заключению договора купли-продажи, закрепленные земельным и гражданским законодательством

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено  договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ)³².

Принадлежность – это вещь, предназначенная  для обслуживания другой, главной  вещи, связанная, с ней общим назначением, и в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком, не всегда легко, даже для специалиста, определить, где же здесь главная вещь, а где ее принадлежность. А решить этот вопрос важно при заключении договора. В какой-то мере разграничивают эти две проблемы ст. 552 и 553 ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости (ст. 552) покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. То есть в этом случае данная часть (которая может и не составлять весь земельный участок) выступает как принадлежность главной вещи – здания.

Когда продавец является собственником  земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договорам не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если дом продает собственник  земельного участка, то право на участок под домом и для его использования определяется договором купли-продажи и по договору он может остаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и здание, на праве собственности³³.

Продажа недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки – это продажа дома или гаража, расположенных на арендуемых продавцом земельных участках. При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.

В случае, если земельный участок, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи (ст. 553 ГК РФ).

Вышеперечисленные нормы распространяются на большинство земельных участков. Однако земельное законодательство предусмотрело некоторые особенности  для заключения сделок при продаже  недвижимости в сельской местности. Указ Президента, Российской Федерации «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» от 14 февраля 1996 г. предусматривает, что граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. При этом органам местного самоуправления рекомендовано предоставлять земельные участки под объектами недвижимости в собственность: гражданам, вышедшим из производственных сельскохозяйственных кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и получившим объекты недвижимости в счет имущественных паев, а также юридическим лицам, образованным этими гражданами, – бесплатно; другим гражданам и юридическим лицам – по нормативной цене земли³⁴.

В соответствии с тем же Указом в случае приобретения права собственности на объект недвижимости несколькими собственниками за каждым из них закрепляется часть земельного участка, пропорциональная его доле собственности на объект недвижимости. При невозможности раздела земельного участка или при соглашении собственников недвижимости о создании общей собственности он может быть предоставлен им в общую собственность (долевую или совместную).