Право часной собственности на землю

Право государственной  собственности на землю стало  краеугольным камнем советского земельного законодательства. Поэтому в последующие годы законодательство развивалось на основе последовательной реализации принципа права государственной собственности на землю и иные природные ресурсы и производного от него права землепользования. Использование земли допускалось, как правило, только на титуле права пользования землей.

22 мая 1922 г. был принят  Закон о трудовом землепользовании¹⁴, а 30 октября 1922 г. — Земельный кодекс РСФСР¹⁵. Все граждане РСФСР имели право обрабатывать землю своим трудом. Право трудового землепользования имело бессрочный характер.

15 декабря 1928 г. были  приняты Общие начала землепользования  и землеустройства¹⁶, в которых было закреплено понятие единого государственного земельного фонда и определена компетенция государственных органов по управлению им. В Общих началах были закреплены также: право трудящихся на землю, меры поощрения коллективных форм землепользования, нормы по аренде земли трудового пользования и найму труда в сельском хозяйстве.

После сплошной коллективизации  и ликвидации кулачества как класса положения, касающиеся аренды земли  и найма труда, были отменены постановлением ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 г. «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством»¹⁷.

3 сентября 1932 г. было  принято постановление ЦИК и  СНК СССР «О создании устойчивого  землепользования колхозов»¹⁸, в соответствии с которым при сохранении незыблемости государственной собственности на землю за каждым колхозом закреплялась земля, находящаяся в его трудовом пользовании, и запрещались всякие переделы.

Примерный устав сельскохозяйственной артели, принятый Вторым Всесоюзным съездом колхозников-ударников, был утвержден СНК СССР и ЦК ВКП (б) 17 февраля 1935 г.¹⁹ Примерный устав предусматривал, что земля закреплялась за артелью в бессрочное пользование, т.е. навечно: закреплялось право на приусадебное землепользование колхозных дворов и устанавливались размеры приусадебного землепользования.

Конституция СССР 1936 г. признала землю, ее недра, воды и леса в СССР государственной собственностью, т.е. всенародным достоянием. Земля, занимаемая колхозами, закреплялась за ними в бесплатное и бессрочное пользование, т.е. навечно. Каждый колхозный двор мог иметь в пользовании небольшой приусадебный участок земли и в личной собственности подсобное хозяйство на этом участке.

Все последующие законодательные  и нормативные акты, в частности, Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятые 13 декабря 1968 г.²⁰ и игравшие важную роль в регулировании земельных отношений, исходили из признания права исключительной государственной собственности на землю и производного от него титула — права пользования землей.

Первой попыткой восстановить право частной собственности  на землю было закрепление титула «пожизненное наследуемое владение»  в ст. 5 Основ законодательства Союза  ССР и союзных республик о земле²¹, принятых 28 февраля 1990 г. Впоследствии этот титул был закреплен и в российском законодательстве.

Установление права  частной собственности на землю  в России относится к периоду аграрной реформы начала 90-х годов. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе»²² (ст. 2) предусматривал, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование, владение или собственность. Согласно ст. 4 данного Закона в собственность граждан могли передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. На этих земельных участках собственник имел право возвести жилой дом и хозяйственные постройки.

22 ноября 1990 г. был принят  Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»²³ (в ред. от 24 декабря 1993 г.). Статья 1 этого Закона допускает возможность использования земельных участков крестьянскими (фермерскими) хозяйствами на титуле права собственности. Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, может обладать им на праве собственности (ст. 10).

24 декабря 1990 г. был  принят Закон РСФСР «О собственности  в РСФСР»²⁴, ч. 2 ст. 6 которого также предусматривала, что земельные участки могут находиться в частной собственности.

Окончательно право  частной собственности на землю  было закреплено в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г.²⁵ (с изм. и доп. от 28 апреля, 24 декабря 1993 г.). Так, ст. 1 ЗК РСФСР подтверждала многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности, а ст. 7 специально регулировала вопросы предоставления земельных участков гражданам в частную собственность для различных целей.

Позднее право частной  собственности на землю получило свое конституционное закрепление. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В ст. 36 Конституции РФ говорится, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Так в России были заложены основы правового регулирования  отношений частной собственности на землю.

Основные цели, которые  преследует государство при регулировании отношений земельной собственности, заключаются в следующем: предотвращение создания крупных земельных латифундий; соединение собственника земельного участка и сельскохозяйственного производителя в одном лице; обеспечение выполнения экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы; обеспечение целевого использования земельных участков в зависимости от их качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром; регулирование рынка земли с целью минимизации негативных социально-экономических последствий²⁶.

1.2 Понятие  и содержание права частной  собственности на землю

Возможность иметь в  частной собственности землю  предусмотрена Конституцией РФ 1993 года (ст. 9). Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав – не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц. Это же правило содержит ст. 209 ГК РФ.

По земельному законодательству РФ граждане могут иметь в собственности земельные участки. Однако их использование ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово-огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы субъектов РФ или местного самоуправления.

Экономическое отношение  собственности представляет собой  отношение между людьми по поводу конкретного имущества (материальных благ). Оно заключается в том, что это имущество присваивается конкретным лицом, использующим его в своих интересах, а все другие лица не должны препятствовать ему в этом. Оно включает в себя также и отношение лица к присвоенному имуществу (материальному благу, в том числе к вещи) как к собственному (ибо к своему имуществу обычный человек относится иначе, чем к чужому)²⁷.

Право частной собственности  может рассматриваться в объективном смысле как правовой институт, т.е. как совокупность правовых норм и как субъективное право.

Содержание субъективного  права, тех правомочий, которыми обладает носитель субъективного права, определяется нормами права. Поэтому при выявлении сущности права собственности следует исходить из анализа тех правомочий, которые закон предоставляет носителю права собственности, и тех обязанностей, которые закон возлагает на третьих лиц и на самого носителя права собственности.

Субъективное право  — установленная объективным  правом мера возможного поведения самого носителя субъективного права, а также принадлежащее ему право требования к определенному лицу, обеспеченное возможностью притязания к лицу, нарушающему правомочия носителя субъективного права²⁸.

Характерные особенности  субъективного права собственности, в том числе и на землю, заключаются в следующем. Право собственности — субъективное право, непосредственно вытекающее из закона. Субъективное право собственности закрепляет за его обладателем экономическую власть над условиями производства, ведущегося на базе использования собственником принадлежащего ему имущества. Субъективное право собственности обязательно предполагает возможность собственника по своему усмотрению использовать принадлежащее ему имущество. Право собственности — наиболее полное имущественное право, предусматриваемое гражданским законодательством. Оно основано на действии принципа дозволения совершать любые действия, не запрещенные законом²⁹.

Право собственности  — центральный институт гражданского права. Право частной собственности  на землю — институт не только гражданского, но и земельного права. Его содержание определяется нормами как гражданского, так и земельного законодательства. Поэтому институт права собственности на землю рассматривается в качестве важнейшего института земельного права.

Общее понятие и содержание права собственности независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое, в том числе  земельный участок) является объектом права собственности, сформулированы в ст. 209 ГК РФ. Право собственности — наиболее полное по объему вещное право, которое предоставляет его обладателю возможность по своему усмотрению решать вопросы использования принадлежащего ему имущества, осуществляя правомочия владения, пользования и распоряжения. Правомочие владения — право фактически обладать своим имуществом, земельным участком на законных основаниях. Содержание правомочия пользования землей состоит в возможности использования полезных свойств земельного участка и получения доходов путем его непосредственной разумной эксплуатации. Сущность правомочия распоряжения заключается в возможности определять юридическую судьбу имущества — земельного участка посредством совершения различных сделок или фактических действий.

Характер и сущность правомочий, которыми обладает частный  земельный собственник, определяемые гражданским законодательством, не имеют отличий от правомочий собственника на какое-либо иное имущество. Однако содержание права частной собственности на землю, выражающееся в правах и обязанностях собственников земельных участков, закрепленных в земельном законодательстве, имеет очевидную специфику, которая обусловлена особым характером земельных отношений.

Земля является природным  ресурсом — объектом хозяйственной  деятельности людей. Она существует без всякого содействия с его стороны как всеобщий предмет человеческого труда. Земля — территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Поэтому в соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эта конституционная норма закрепляет принципиальные особенности правового регулирования земельных отношений, в том числе и отношений собственности на землю, ставя на первое место интересы общества в обеспечении рационального использования и охраны земель. Кроме того, земля ограничена в пространстве. И, наконец, земля, как объект природы, выполняет важнейшие экологические функции. Указанные особенности земли как экономической категории и своеобразного объекта собственности определяют специфику характера земельных отношений, отличают их от иных общественных отношений.

Действующее законодательство, несмотря на некоторую нечеткость ряда его положений, закрепляет единый институт права собственности на землю и иные природные объекты, независимо от того, какому субъекту принадлежит это право.

После революции 1917 года, отмены права частной собственности  на землю и национализации земли  и всех природных ресурсов в нашей стране сложилось представление о государственной собственности (в том числе и на землю) как высшей форме собственности, обладавшей наиболее высокой степенью социалистического обобществления. Государственная собственность была единственной формой собственности на землю. Только государство могло быть собственником земли и иных объектов природы, поэтому данная собственность имела исключительный характер. Приоритетный характер права исключительной государственной собственности привел к тому, что иные формы собственности (колхозно-кооперативная, личная собственность) рассматривались как имеющие более низкий «ранг» по сравнению с государственной.

Указанные представления, сохранившиеся в определенной мере и поныне, привели к тому, что  в законодательстве используется формулировка «форма собственности», в зависимости от того, какому субъекту принадлежат соответствующее имущество, земля, иные природные ресурсы. Однако в действительности не существует никаких отличий в содержании права собственности на имущество, принадлежащее государству, муниципальному образованию или гражданину, либо юридическому лицу. Все субъекты права собственности, в том числе и на землю, обладают одинаковыми правомочиями, используют одинаковый механизм защиты своего права собственности. Этот вывод подтверждается положением ст. 212 (п. 4) ГК РФ о том, что права всех собственников защищаются равным образом.