Страхование недвижимости

Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе). Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собственники земельного участка могут застраховать все сооружения, находящиеся в его пределах, бани, бассейны, колодцы, заборы и т. д. В некоторых случаях фундамент дома не страхуется. Это обусловлено тем, что он в наименьшей степени подвержен разрушению.

Существенным условием любого договора страхования недвижимости является также определение характера  события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай).

Риски, от которых может  быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными  являются пожары, однако недвижимое имущество  можно также застраховать на случай:

— аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных  систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого помещения, и неблагоприятных последствий  правомерных действий по их ликвидации;

— взрыва

— проникновения воды в  результате проведения правомерных  действий по ликвидации пожара;

— ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;

— стихийного бедствия (к  таковым относятся наводнение, землетрясение, буря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель, выход  подпочвенных вод, снежный завал);

—удара молнии;

— падения летательных  аппаратов и их обломков;

— наезда самоходного транспортного средства;

— противоправных действий третьих лиц: поджога, ограбления и  т. д.

В связи с последними событиями  на Северном Кавказе отдельные страховщики  стали включать в число страховых  рисков гибель или повреждение имущества  от террористических актов.

Выбор конкретного страхового риска зависит в первую очередь  от вида недвижимого имущества. Так, применительно к недвижимости, находящейся  за городом, распространенным страховым  риском являются противоправные действия третьих лиц, тогда как для  городских квартир наиболее часто  встречающаяся опасность — залив квартир.

К числу существенных условий  договора страхования недвижимости относятся также срок действия договора и размер страховой суммы.

Страховая сумма — это  сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое  возмещение по договору страхования. Согласно ст. 947 ГК РФ она определяется соглашением  страхователя со страховщиком. Важно, однако, иметь в виду, что при  страховании имущества, если договором  страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать  его действительную стоимость (страховую  стоимость). Такой стоимостью для  недвижимого имущества считается  его действительная стоимость в  месте его нахождения в день заключения договора страхования.

В том случае, когда в  договоре страхования имущества  страховая сумма установлена  ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости (ст. 949 ГК РФ).

Если недвижимое имущество  застраховано лишь в части страховой  стоимости, страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика, но с тем, Чтобы общая страховая сумма по всем договорам не превышала страховую стоимость.

Частичное (пропорциональное) страхование применяется тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению застрахованного  имущества (в качестве примера можно  привести залив квартир). При определении  страховой суммы используется понятие  франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором  страховое возмещение не производится.

Таким образом, при наступлении  страхового случая: представитель страховщика  совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не превышает  страховой суммы, заранее оговоренной  в договоре (обычно она устанавливается  в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не выплачивается.

Важно, однако, иметь в  виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено  иное, страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховой стоимости). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается  его действительная стоимость в  месте его нахождения в день заключения договора страхования.

Гражданский кодекс РФ установил  последствия страхования сверх страховой стоимости. Так, согласно ст. 951 если страховая сумма, указанная в договоре страхования имущества, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту возникновения обязанности по выплате страхового возмещения внесена не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в размере, уменьшенном пропорционально уменьшению размера страховой суммы.

Размер страховой суммы  напрямую зависит от размера страховой  премии (страхового взноса), под которой  понимается плата за страхование, вносимая страхователем страховщику в  порядке и сроки, установленные договором страхования.

Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обязательное имущественное страхование для  недвижимого имущества юридических  лиц может быть установлено законом  только в отношении недвижимого  имущества, являющегося государственной  или муниципальной собственностью (ст. 935 ГК РФ).

Кроме того, страхование  недвижимости фактически обязательно  при ипотечном кредитовании. Банки  и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой  недвижимости, которая является предметом  залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.

Размер страховой суммы, которая выплачивается при наступлении  страхового случая, напрямую зависит  от размера страховой премии (страхового взноса). Страховая премия может  вноситься как целиком, так и  в рассрочку. В последнем случае договором устанавливаются последствия  неуплаты в установленные сроки  очередных взносов. Если страховой  случай наступил в период просрочки  уплаты очередного взноса, страховщик вправе зачесть сумму этого взноса при выплате страхового возмещения. Страховые тарифы нередко определяются в процентах от страховой суммы, что удобно при подсчете взноса при изменении страховой стоимости.

Страховщик в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует  из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в предусмотренных  законом случаях размер страховой  премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании  недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и  от других факторов. К ним относятся  хозяйственное назначение объекта  страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости  объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться  со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта  недвижимости. В ситуации, когда  завышение страховой суммы в  договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных  ему этим убытков в размере, превышающем  сумму полученной им от страхователя страховой премии.

Такое же правило применяется, если страховая сумма превысила  страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта  у двух или нескольких страховщиков — так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст. 952 ГК РФ).

Страховщик естественным образом заинтересован в активной помощи страхователя по сокращению размера  ущерба. Закон требует, чтобы при  имущественном страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для уменьшения размера возможных  убытков, а произведенные при  этом расходы страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает  страховую сумму (ст. 962 ГК РФ). Поэтому договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т.д.

Недвижимое имущество  может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).

Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении этого имущества, но не в получении  каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный  с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования  недвижимого имущества подлежит возмещению только одна составляющая убытков — утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находилось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.

Лицом, имеющим интерес  в сохранении застрахованного имущества, является, прежде всего, собственник, поскольку  по общему правилу он несет риск утраты или повреждения. Однако риск утраты или повреждения имущества может быть возложен законом или договором на другое лицо. Например, в договоре аренды недвижимого имущества может содержаться условие о том, что риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества возлагается на арендатора. Такая точка зрения нашла отражение и в судебной практике.

Таковы основные понятия  и правила при страховании  недвижимого имущества.

 

ГЛАВА 2. СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И РИСКИ ЕГО ОБУСЛАВЛИВАЮЩИЕ

Огромное значение при  закреплении гарантий имущественных  прав имеет принятие Гражданского кодекса  Российской Федерации, статья 12 которого непосредственно посвящена способам защиты гражданских прав. В соответствии с указанной статьей Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется путем:

• признания права;

• восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его  нарушения;

• признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

• признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

• самозащиты права;

• присуждения к исполнению обязанности в натуре;

• возмещения убытков;

• взыскания неустойки;

• компенсации морального вреда;

• прекращения или изменения  правоотношения;

• неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

• иными способами, предусмотренными законом.

Различные правовые акты (земельное, водное, лесное законодательство) устанавливают  общие подходы и принципы к  закреплению за собственниками имущественных прав на объекты недвижимости.

В области защиты прав в  России проделана большая институциональная  работа, создана система регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Менее проработанными являются вопросы создания реальных экономически целесообразных механизмов финансовой компенсации в случае нарушения  имущественных прав.

Снижение рисков, связанных  с осуществлением операций на рынке  недвижимого имущества, требует  значительных затрат времени, финансовых и иных ресурсов. Во многом величина этих затрат зависит от законодательства, и прежде всего от того, каким образом законодательство фиксирует и защищает права на недвижимость.

Статьей 302 Гражданского кодекса  Российской Федерации введено понятие  добросовестного приобретателя. Добросовестный приобретатель — это приобретатель  имущества, который не знал и не мог  знать об отсутствии права отчуждения данного имущества у лица, его  реализующего.

В соответствии с указанной  статьей Гражданского кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.