Страхование недвижимости

Права добросовестного приобретателя  недвижимости должны быть закреплены законодательством и защищены как  государством, так и различными экономическими механизмами. Чем стабильнее состояние  прав добросовестного приобретателя, тем меньше затраты, связанные с  приобретением или отчуждением  недвижимости, что в свою очередь  позволяет динамичнее развиваться рынку недвижимости.

В целом проблемные ситуации, с которыми сталкиваются российские участники рынка недвижимости, обусловлены следующими рисками:

• риски, возникающие по вине работников учреждений, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, органов технического и кадастрового учета;

• риски, возникающие в  результате несовершенства действующего законодательства;

• риски, связанные с недобросовестными  действиями отчуждателей или приобретателей недвижимости, а также мошенничество и иные виды правонарушений;

• риски, связанные с неосмотрительными  действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости.

Рынок недвижимости во все  времена был связан с определенными  рисками. Речь идет в первую очередь  об утрате права собственности на приобретенную недвижимость. Когда-то давно достаточно надежной гарантией  при заключении сделки считалось  честное слово продавца о том, что принадлежащая ему недвижимость куплена законно, свободна от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто  такую «клятву» человек давал  под присягой, что увеличивало  степень уверенности покупателя в правдивости заверений продавца.

2.1 Риски, возникающие  по вине работников государственных  структур

Законодательством предусмотрена  ответственность государственных  органов, участвующих в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, за возникший  по их вине ущерб у участников рынка  недвижимости. В частности, Закон  о регистрации прав на недвижимость определяет ответственность учреждений юстиции по регистрации прав за:

• своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним  в Едином государственном реестре  прав;

• полноту и подлинность  выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках  с ним. Кроме того, законом предусмотрена возможность

направления части платежей, взимаемых за регистрацию, на обеспечение  гарантий зарегистрированных прав. В соответствии со статьей 11 Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление указанной информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав. Централизуемая доля указанных средств устанавливается Правительством Российской Федерации в размере, не превышающем пять процентов взимаемых платежей, и направляется в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая высокую стоимость  сделок с недвижимостью, размер выплат, которые потенциально могут быть выплачены учреждениями юстиции  в счет покрытия ущерба, возникшего по их вине у субъектов рынка недвижимости, может исчисляться огромными  суммами (особенно когда речь идет о  юридических лицах). На возмещение ущерба в полном объеме у учреждения юстиции  может не оказаться достаточных финансовых средств.

Существовала практика, когда  учреждения юстиции по регистрации  прав, сознавая опасность возникновения  указанной выше ситуации, создавали  специальные гарантийные фонды. Предполагалось, что данные будут  использованы учреждениями юстиции  для компенсации ущерба, возникшего у субъектов рынка недвижимости по вине учреждений юстиции. Однако на практике создание таких фондов нецелесообразно и неоправданно. Причин этому несколько:

• средства фонда выделяются в структуре средств учреждения юстиции только для целей внутреннего  учета и контроля. Фактически они  не выделяются в виде отдельной суммы, размещенной на обособленном банковском счете. При возникновении кассовых разрывов средства со счета списываются  без учета вероятности возникновения необходимости возмещения ущерба участникам рынка недвижимости;

• не снимается риск того, что средств на счете учреждения юстиции может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по компенсации причиненного ущерба.

Более того, в сложившейся  системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нечетко  установлен правовой статус платежей за регистрацию. На сегодняшний день установленный Законом о регистрации  порядок финансового обеспечения  системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предполагает поступление соответствующей платы  на счета учреждений юстиции. Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы  за государственную регистрацию  и предоставление информации о зарегистрированных правах, за счет средств бюджетов субъектов  Российской Федерации и средств  иных, не запрещенных законом источников. При этом расходование средств учреждения юстиции и его филиалов производится в соответствии со сметой, утверждаемой регистратором прав, возглавляющим  учреждение юстиции.

В то же время по своей  сути плата за регистрацию является государственной пошлиной, поскольку  ей присущи признаки государственной  пошлины, указанные в ст.1 "Понятие  государственной пошлины" Закона Российской Федерации от 09.12.91 №2005-1 "О государственной пошлине", которая гласит: “Под государственной  пошлиной понимается установленный  настоящим Законом обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж, взимаемый  за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными  на то органами или должностными лицами”. Это, во-первых, обязательный и действующий  на всей территории Российской Федерации  платеж. Во-вторых, это платеж, взимаемый  за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными  на то органами или должностными лицами.

В соответствии со ст. 13 "Федеральные  налоги и сборы" части 1 Налогового кодекса Российской Федерации государственная  пошлина относится к федеральным  налогам и сборам и подлежит перечислению в бюджет. Признание платы за регистрацию  государственной пошлиной приведет к изменению статуса учреждения юстиции — признанию его бюджетным  учреждением. В этом случае учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными  средствами. При недостатке у учреждения юстиции находящихся в его  распоряжении денежных средств субсидиарную ответственность по его обязательствам несет собственник соответствующего имущества. Учитывая, что имущество  учреждения юстиции является собственностью субъекта Российской Федерации и  закрепляется за учреждением юстиции  на праве оперативного управления, субсидиарную ответственность по его  обязательствам должен нести субъект Российской Федерации. Таким образом, недостающие для возмещения средства должны взыскиваться за счет казны соответствующего субъекта Российской Федерации. Таким образом, раскладка ущерба производится не только среди участников рынка недвижимости, но и среди тех, кто сделки с недвижимостью не осуществлял, но исправно платил налоги в местный бюджет.

2.2 Риски, связанные  с положениями действующего законодательства

Основные риски этой группы обусловлены тем, что существующие законодательные и иные правовые акты не в полной мере обеспечивают приобретателям на рынке недвижимости защиту имущественных прав. При этом особенно серьезным препятствием для  развития рынка недвижимости и активизации  инвестиционного процесса являются две основных группы проблемных ситуаций.[6, c. 45] Во-первых, в российском законодательстве права на здания и сооружения отделены от прав на земельный участок. Во-вторых, в соответствии с действующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации прав на недвижимость участник рынка недвижимости может быть лишен принадлежащей ему недвижимости по ряду оснований. Например, возможность лишения прав собственности в случае, когда выясняется, что были нарушены права членов семьи продавца жилья при первичной приватизации квартиры или при совершении сделки купли-продажи квартиры.

Таким образом, созданная  сегодня в России законодательная  конструкция не дает полной гарантии прав сегодняшних собственников  на недвижимое имущество.

Эта "негарантированность" охватывает практически все объекты недвижимости, с которыми в течение последних десяти лет совершались какие-либо сделки. В результате этой "негарантированности" прав:

• повышается стоимость  кредитных ресурсов, выдаваемых под  залог недвижимости;

• существенно повышается стоимость жилья при первичных сделках.

По оценкам экспертов, на столичном рынке жилья разница  между стоимостью аналогичного жилья  на первичном и вторичном рынках составляет до 20%. При этом, как правило, чем большее число собственников  сменила квартира, тем ниже ее стоимость.

2.3 Риски, обусловленные недобросовестными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости

Данная группа рисков связана  исключительно с деятельностью  правоприобретателей и отчуждателей на рынке недвижимости. Проблемы, возникающие у участников рынка в этом случае, не связаны прямо ни с действиями регистрирующих органов, ни с действиями органов технического и кадастрового учета, ни с качественным уровнем действующего законодательства. Подобные риски присутствуют на рынках недвижимости практически всех стран.

Участники рынка стремятся  снизить возникающие риски следующими способами:

• тщательным подходом к  анализу правоустанавливающих документов, партнеров по сделке и условий  совершения сделки с недвижимостью;

• внесением в договоры, на основании которых осуществляется переход права на недвижимость, защитных оговорок;

• страхованием рисков в  страховых компаниях.

Таким образом, снижение негативных последствий может быть достигнуто как путем совершенствования  законодательства, методологии и  процедур технического (кадастрового) учета и государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и за счет развития системы  государственного гарантирования и частного страхования.

К путям минимизации степени  риска могут быть отнесены следующие:

-обеспечение востребования с контрагента по финансовой операции дополнительного уровня премии за риск; получение от контрагентов определенных гарантий;

-сокращение перечня форс-мажорных обстоятельств в контрактах с контрагентами;

-обеспечение компенсации возможных финансовых потерь по рискам за счет предусматриваемой системы штрафных санкций.

 

ГЛАВА 3 СТРАХОВАНИЕ  В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

3.1 Российский  опыт страхования права собственности

Первыми на ситуацию, складывающуюся на рынке недвижимости, отреагировали  страховые компании, которые сегодня  достаточно активно предлагают участникам рынка недвижимости свои услуги по страхованию.

Учитывая, что в России рынок услуг по страхованию “титула  собственности” только формируется, статистика страховых случаев невелика, а  доступность информации о сделках  на рынке недвижимости и их последствиях для страховых компаний ограничена, размер страховых премий, которые  страховые компании взимают с  участников рынка, часто более чем  в 10 раз превышает размер страховых  премий, взимаемых зарубежными страховыми компаниями за страхование от аналогичных  рисков. Так, например, если в США размер страховой премии, взимаемой за страхование титула на срок не менее 10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то в России страховая премия, взимаемая страховыми компаниями при заключении договора страхования на 1 год, колеблется в пределах от 0,3 до 2,5%. По мере развития рынка недвижимости, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, улучшения информационной прозрачности можно прогнозировать снижение размера страховых премий, взимаемых российскими страховыми компаниями.

При этом существует целый  комплекс проблем, препятствующих активизации  деятельности страховых компаний на рынке недвижимости:

• сложность доступа к  информации о правах на недвижимое имущество, хранящейся в настоящее  время в различных государственных органах;

• противоречивая судебная практика в судах общей юрисдикции в отношении сделок купли-продажи  жилья на вторичном рынке;

• не всегда высокий уровень  качества информации, предоставляемой  органами кадастрового и технического учета;

• сложность установления истинности информации о первоначальном возникновении права на недвижимость (разные учреждения и организации  выдавали свидетельства на право  собственности, сами первичные документы  оформлены по-разному).

Установление срока действия договора страхования. Статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что иск по применению последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня ее совершения. По существу, это означает, что в течение 10 лет любые права, зарегистрированные на основании ничтожной сделки, могут быть аннулированы, независимо от факта их регистрации, а по истечении 10 лет эти права получают правовую защиту.

К сожалению, страхование  нотариусов и регистраторов осуществляется сегодня без учета современных  требований к страховой защите, например, при установлении страховой суммы (лимита ответственности) нет какой-либо привязки к размеру возможного ущерба. Так, ответственность нотариусов зачастую ограничивается суммой 10 000 руб., которая, естественно, не покроет расходы  при оспаривании прав на недвижимое имущество и сделок, совершенных  с ним. Та же проблема остается и  при осуществлении страхования  ответственности регистраторов.

Так как при осуществлении  сделок с недвижимостью может  применяться три различных вида страхования:

• страхование регистраторов;

• страхование нотариусов;

• страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (title insurance), то при использовании всех трех видов страхования осуществляется дополнительная раскладка ущерба и между видами страхования, что значительно снижает финансовую нагрузку на участников страхования.

В России титульное страхование  в настоящее время развито  достаточно слабо. Можно сказать, что  оно только начинает развиваться.

3.2 Зарубежный  опыт

Анализ международного опыта организации финансовых схем страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество показывает, что существующие схемы условно можно разделить на три основные группы:

 

• государственное страхование  ответственности регистраторов  и частное страхование рыночных рисков, возникающих при осуществлении  сделок на рынке недвижимости, типично  для большинства стран континентальной  Европы, законодательство которых о  земельных титулах основывается на поземельной книге - это книга  регистрации прав на недвижимое имущество. Сделанная в книге запись считается  истинной до момента внесений в нее  исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в книгу);