Страхование недвижимости

• государственное страхование  ответственности регистраторов  и части рыночных рисков, возникающих  при регистрации прав, — типично  для стран, действующих на основании  положений системы Торренса (- это система регистрации прав на недвижимость, предусматривающая обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц);

• частное страхование  ответственности регистраторов  и рыночных рисков, возникающих при  регистрации сделок, — типично для большинства штатов США.

В большинстве зарубежных стран бремя компенсации (возмещения ущерба) участнику рынка недвижимости в четко оговоренных случаях  возложено на государство, а сами выплаты осуществляются либо за счет бюджета, либо за счет средств специализированного фонда, а если средств фонда не хватает, то наступает субсидиарная ответственность бюджета. Последняя схема используется в случаях, когда ущерб у участника рынка недвижимости возникает по вине регистраторов.

Во многих странах государство  компенсирует лицу, утратившему права  на недвижимость, ущерб в случае, если лицо, виновное в возникновении  ущерба добросовестного приобретателя  или бывшего собственника недвижимости и обязанное произвести выплаты  в его пользу, «не уплатит в  течение разумного времени сумму  присужденных к возмещению убытков  или не передаст права и интересы в имуществе лицу, в пользу которого вынесен вердикт ... в случае отсутствия имущества или недостаточности полученных в порядке ареста средств для возмещения присужденных убытков и судебных издержек....» (пункт 96 «Возмещение убытков с наложением ареста на имущество или лицо. Возмещение за счет гарантийного фонда» первоначального закона Торренса).

В ряде стран, где система  регистрации прав на недвижимое имущество  основана на поземельных книгах, ответственность  за ошибки регистраторов несут бюджеты  соответствующих территориальных  образований, на которых они расположены, а в случае недостатка этих средств  — субсидиарная ответственность  возникает у вышестоящих бюджетов (такая система компенсации ущерба бывшим собственникам недвижимого  имущества характерна для Германии и Австрии).

Что касается ущерба, который  может возникнуть у добросовестного  приобретателя недвижимости по вине других участников сделки на рынке  недвижимости (мошенничество и недобросовестное поведение партнеров по сделке), то в Австрии и Германии государство  не берет на себя расходы по компенсации  возникающего по этим основаниям ущерба у участников рынка недвижимости, считая, что риск возникновения такого рода ущерба является обычным коммерческим риском, вероятность проявления которого невелика и вполне может быть снижена субъектами рыночных отношений самостоятельно, например, через институт частного страхования "титула собственности".

Несколько отличается от указанной  выше система компенсации ущерба, принятая в Швеции. Шведское законодательство не предусматривает создание для этих целей специализированного гарантийного фонда. Компенсация ущерба участнику рынка недвижимости осуществляется за счет общих доходов бюджета, независимо от основания для осуществления таких выплат. По решению суда выплата может быть произведена как добросовестному приобретателю (при этом имущество у него изымается), так и бывшему собственнику недвижимости (если имущество остается у добросовестного приобретателя).

В ряде штатов США (Массачусетс, Миннесота и др.) существуют две  системы обеспечения гарантий зарегистрированных прав — система финансовых гарантий зарегистрированных прав и система  частного страхования. При этом частное  страхование титула гарантирует  возмещение убытков, возникающих в  связи с обнаружением дефекта  титула. [14]При частном страховании  титула покупатель, выплачивая страховой  взнос, приобретает гарантию, что  если титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит ему  полную компенсацию. Размер страхового взноса относительно невелик и составляет от 0,3% до 1% от суммы возможного страхового возмещения.

В 20-е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий  бум, связанный с рынком недвижимости. Тогда резко возросло количество совершаемых сделок и, как результат  – количество ошибок при составлении  соответствующих «рефератов титула». Многие по причине мошенничества  стали лишаться недвижимости и целых  состояний. Стало понятно, что по большому счету никто не может  со стопроцентной точностью гарантировать  «чистоту» титула и законность приобретения недвижимости. Также появились случаи мошенничества и среди тех, кто  составлял рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости. Практика показала, что привлечь к  ответственности таких людей  почти невозможно.

Именно в этот период начинается серьезное становление титульного страхования. При этом первоначально  страховые компании стали заниматься страхованием профессиональной ответственности  тех, кто исследовал титул. Многие компании, занимавшиеся такими «исследованиями», стали создавать свои собственные мелкие страховые компании или становились представительствами крупных страховщиков. Но при этом они продолжали заниматься страхованием не собственно «титула», а ответственности тех, кто его проверяет.

Сегодня в мире титульное  страхование очень распространено. Так, в США подавляющее большинство  сделок с недвижимостью совершается  только при условии страхования  титула. Титульное страхование является надежным средством стабилизации всего  рынка недвижимости и гарантией  для его участников.