Основные условия и варианты страхования жилых строений граждан (загородная недвижимость)

     Введение 

     Сегодня, когда более половины жилищного  фонда России перешло в частную  
собственность, а вероятность потери и серьезной порчи жилых помещений от различного  
рода бедствий не уменьшается, обеспечение страховой защиты жилья приобретает  
особую актуальность. Законом риск случайной гибели или повреждения имущества  
возложен на его собственника. Очевидно, что без использования механизма страхования  
возместить ущерб от потери или повреждения жилья для большинства его собственников  
практически невозможно.

     При операциях с недвижимостью  наиболее востребованными и популярными является страхование городских квартир и жилых строений.

      Термин  «жилые строения» введен в оборот Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66–ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

      Жилое строение — отдельная постройка (здание, дом) постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее половины площади которой предназначена и используется для проживания.

      На  сегодняшний день примерно 2/3 трети страховых компаний, работающих в области недвижимости, занимаются страхованием загородной недвижимости. Эта сфера деятельности весьма выгодна и перспективна, поскольку освоен рынок "загородного" страхования далеко не полностью. Кроме того, в сегменте страхования загородной недвижимости возмещать ущерб приходится гораздо реже, чем, допустим, на рынке страхования автомобилей, что делает данный вид деятельности привлекательным. Самыми распространенными страховыми случаями большинство компаний сегодня признает противоправные действия третьих лиц и стихийные бедствия. А пожарам, которых страхователи обычно боятся больше всего, отводится третье место.

   В качестве перспективных направлений рынка  страхования загородной недвижимости сегодня рассматривается страхование земли, страхование права собственности (титула) на загородную недвижимость. Пока подобные сделки единичны, но в будущем их количество может увеличиться. Кроме того, в перспективе операторы рынка ожидают повышение спроса на страхование гражданской ответственности владельцев загородных домов. Обычно этот риск включают в договор, если существует вероятность случайного причинения вреда имуществу, жизни или здоровью третьих лиц.

Виды  страхования 

   Самыми  популярными видами страхования загородных строений являются классическое и титульное.

   Классическое  страхование — это страхование домов и строений от пожара, повреждения водой из отопительных, водопроводных, канализационных систем, стихийного бедствия и взрыва (в том числе бытового газа). Сюда же относится страхование от кражи, грабежа, разбоя, хулиганства. Специалисты утверждают, что для загородных строений наибольшую опасность представляют противоправные действия третьих лиц и пожары. Это — классические риски, «ядро» страхового покрытия.

   Титульное страхование (страхование прав собственности) защищает домовладельца от возможных  исков бывших собственников, чьи  права могли быть нарушены при  проведении сделок с объектом в прошлом. Если вы решили приобрести коттедж, взяв ипотеку, застраховать титул придется в обязательном порядке. Впрочем, даже если вы не используете кредитные продукты, а расплачиваетесь за недвижимость сразу и полностью, имеет смысл застраховать риск утраты права собственности.  

   Объекты страхования

   Сегодня страховщики очень гибко подходят к перечню объектов, подходящих для страхования. Помимо жилого дома, можно застраховать гараж, хозяйственные постройки, объекты незавершенного строительства, беседки, заборы и прочее. Главное требование к строениям — чтобы они не были ветхими.

   Также практикуется страхование объектов искусственного ландшафта. Сегодня  застраховать можно любые ландшафтные  сооружения: скамейки, элементы архитектуры, «альпийские горки», ценные породы деревьев и даже верхний слой земли — от вымывания или уничтожения огнем. Стандартный пакет страхования ландшафтов компенсирует ущерб от пожаров, аварий водопроводных и канализационных систем, загрязнения вредоносными веществами (например, кислотным дождем) и стихийных бедствий.

   Страховая защита распространяется также на:

   1)Конструктив. Речь идет как об основных конструктивных элементах главного дома на земельном участке, так и всех дополнительных построек: гостевых домиков, банях, летних кухонь, сарайчиков и т.д. Для расчета страховой стоимости данного блока и страхового тарифа понадобится точно знать размеры строения (по периметру и высоте), а также материал, из которого строение возведено.

   2) Отделка наружная и внутренняя. Наружная отделка зачастую представляет собой сайдинг, внутренняя – вагонку, блок-хаус, а может даже привычные городским жителям обои, паркет, подвесные потолки и т.п. К отделке же относится и инженерное оборудование, и сети дома. Для определения страховой стоимости и тарифа понадобится точное знание отделочных материалов и площади помещений. Что касается инженерного оборудования, важно будет уточнить его материальную составляющую, а также производителя, год установки и другие идентификационные данные.

   3) Домашнее имущество. Это все, что находится в доме и представляет ценность для своих хозяев: мебель, бытовая техника, какие-то иные предметы обихода.

    Есть еще один важный сегмент, относящийся к страхованию имущества, хотя и основанный на отдельных правилах страхования. Это страхование гражданской ответственности за потенциальный вред здоровью или ущерб имуществу третьих лиц по вине Страхователя. В страховой практике были случаи, когда пожар, начавшийся от печки в застрахованном доме, перекидывался на соседние дома. И если за свой застрахованный дом Страхователь получил страховое возмещение от страховой компании, то расходы по восстановлению соседского дома полностью ложились на его собственные плечи.

Не принимаются на страхование:

1. ветхие строения (физический износ которых составляет 75% и более);
2. строения, находящиеся в зоне, которой угрожают стихийные бедствия с момента объявления в установленном порядке о такой угрозе или составления компетентными органами соответствующего документа, подтверждающего факт угрозы;
3. строения, находящиеся в аварийном состоянии, требующие капитального ремонта;
4. строения, подлежащие изъятию, конфискации, реквизиции, аресту, уничтожению или повреждению по распоряжению военных или гражданских властей.

Страхуемые  риски

      При страховании жилых строений в  договоре должна быть четко оговорена  территория, на которой объекты считаются застрахованными. Эта территория определяется адресом жилого дома, постройки, дачи, адресом и номером садового участка и т.п.

      Договор страхования обычно заключается  с условиями, известными в мировой  практике, под названиями с ответственностью за все риски, или от всех рисков. Эти условия страхования объединяют в одном полисе риски пожара, стихийных бедствий, всевозможных аварий и другие, приводящие к гибели и частичной утрате имущества.

Каждая страховая  организация предлагает свой набор  рисков или несколько вариантов или перечней рисков, составленных с учетом потребностей определенных групп населения.

   Стандартный полис имущественного страхования  подразумевает следующий пакет  рисков:

• пожар (по любой причине, в том числе возгорание от удара молнии);
• взрыв бытового газа;
• аварии водопроводной, отопительной, канализационной и др. систем;
• противоправные действия третьих лиц (кража, грабеж, разбой, хулиганские действия);
• стихийные бедствия (буря, ураган, смерч, ливень, град, наводнение, просадка грунта и т.д.);
• падение деревьев или летательных аппаратов.

   Некоторые страховые компании с недавнего  времени стали включать в набор  рисков и терроризм.

Страховая сумма

     Один  из ключевых моментов страхования загородной недвижимости и вообще имущества  – определение его страховой стоимости и страховой суммы. Именно от нее рассчитывается и страховой платеж, и страховая выплата в случае несчастья.

     Вычисляя страховую стоимость дома, страховщики ориентируются на его восстановительную стоимость, т.е. в расчет берутся расходы на строительство аналогичного здания в данной местности с учетом его физического износа и эксплуатационно-технического состояния. Таким образом, решающее значение имеют конструкция и площадь здания, материалы, из которых оно построено, и его возраст. И если дом куплен за 10 млн руб., его страховая стоимость может быть всего 3-4 млн руб

С определением страховой стоимости отделки и имущества, находящегося в доме, все проще – она определяется либо на основании чеков и смет, либо по нормативам страховщика, близким к рыночным ценам. Но в любом случае учитывается износ объектов.

     После определения страховой стоимости недвижимости, отделки и имущества в доме устанавливаются их страховые суммы – размер ответственности страховщика. «Страховая сумма, на которую клиент собирается застраховать свою собственность, выбирается им самостоятельно, но она не может быть выше страховой стоимости», - говорит Артем Искра («Росно»). В большинстве страховых договоров страховая сумма равна страховой стоимости, так как клиенты предпочитают страховать свою собственность по максимуму, ведь и выплаты тогда будут максимальные.

     В условиях инфляции возникает необходимость  в защите страховой суммы от обесценивания. Известно несколько способов корректировки страховой суммы в зависимости от уровня инфляции:

• дострахование объектов с учетом роста реальных цен, которое может производиться разными способами;
• определение страховой суммы  в долларах США при условии выплаты возмещения в рублевом эквиваленте.

От страховой  суммы зависит цена полиса, так как, во-первых, она определяется путем умножения страховой суммы на страховой тариф, а во-вторых, страховой тариф может немного меняться в зависимости от размера ответственности страховщика.

Тарифы

      Страховые тарифы по каждому риску рассчитываются отдельно, затем выводится общая тарифная ставка применительно к условиям «от всех рисков», действующая в течение срока договора.

   Разница в тарифах на страхование загородной недвижимости значительна, т.к. их величина зависит от множества факторов:

1. Стоимость строения. Для дорогих загородных домов страховые компании обычно предлагают специальные условия. Например, страхование по ставке, почти вдвое ниже обычных тарифов.
2. Материал конструктивных элементов. Страхование деревянных построек или смешанных строений, в составе которых имеются деревянные конструктивные элементы, обойдется по более высокой ставке, чем страхование полностью кирпичных зданий, т.к. последние меньше подвержены разрушению.
3. Круг страхуемых рисков. Страхование имущества по всему перечню рисков или по нескольким наиболее актуальным. Например, если дом находится в охраняемом коттеджном поселке, имеет смысл опасаться не столько противоправных действий третьих лиц, сколько ущерба от разного рода природных катаклизмов. Следует отметить, что что полный пакет рисков обойдется примерно на 20% дешевле по сравнению с той ценой, которую можно заплатить, страхуя все эти риски по отдельности.
4. Срок эксплуатации и состояние (степень износа) коммуникаций. Основаниями для повышения тарифной ставки на 0,1–0,2% может быть возраст здания (или срок капремонта), составляющий более 25 лет. Каждая страховая компания имеет список объектов, не принимаемых на страхование. Так, часто не подлежат страховой защите дома в аварийном состоянии и планируемые к сносу, капитальному ремонту, реконструкции.
5. Соблюдение мер безопасности. Жилье в коттеджных поселках с круглосуточной охраной можно застраховать по пониженным ставкам. Тариф также снижается, если дом оснащен пожарной или охранной сигнализацией. Многие компании предлагают клиентам скидки за осуществление ими превентивных защитных мер в виде установки сигнализаций, металлических дверей, решеток на окнах и т.п.
6. Местонахождение недвижимости. Если дом расположен в охраняемой зоне, если к нему облегчен доступ пожарных машин в случае возгорания, т.е. наличествует соответствующая инфраструктура, это позволяет значительно понизить тариф.
7. Сезонность проживания. Понятно, что страховка загородного дома, в котором владелец бывает наездами, обойдется ему по более высокому тарифу, нежели страхование постоянно обитаемого жилья.
8. Период страхования. Для уменьшения стоимости полиса можно заключать договор не на весь год, а лишь на время отсутствия хозяев в своих загородных владениях.
9. Безубыточность. Базовый тариф можно снизить, указав страховщику на то, что вы не первый год страхуете свое имущество, причем без убытка для компании. Многие страховщики предоставляют специальную скидку за безубыточное страхование, в том числе и при переходе из других компаний.