Методика научных исследований в землеустройстве

При переходе от решения  вопросов землеустройства территории субъектов Федерации к уровню административного района возрастает степень территориальной детализации показателей улучшения, использования и охраны земель. Если в областных схемах преобладают исследования и расчеты по анализу природных и экономических условий, выделению ареалов эффективного распространения сельскохозяйственных культур и формированию сырьевых зон, выявлению земель, подлежащих коренному улучшению, экономическому обоснованию совершенствования землепользования, то в районных схемах решаются вопросы непосредственно по устройству территории: размещению населенных пунктов и производственных центров, развитию дорожной сети, организации угодий. Все намечаемые мероприятия конкретизируются по этапам на несколько расчетных сроков вперед, но не более чем на 12-15 лет.

В зависимости от задач, стоящих перед системой землеустройства при осуществлении земельного законодательства, реализации земельной реформы, основных направлений развития АПК и его отраслей, проведении природоохранных мероприятий, в качестве самостоятельного вида работ или в составе схемы землеустройства могут разрабатываться отдельные схемы, связанные с организацией рационального использования и охраной земель. Так, во многих регионах страны проектными и научно-исследовательскими институтами по землеустройству были подготовлены следующие виды схем:

- перераспределения земель на территории района (выделение земельных фондов различного назначения - специального и фонда перераспределения развития землевладения и землепользования);

- развития и размещения крестьянских (фермерских) хозяйств; противоэрозионных мероприятий водосборного бассейна (района ветровой эрозии);

- использования земель закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО);

- рекультивации нарушенных земель района при массовой добыче минерального сырья и топлива;

- размещения внутрихозяйственных дорог на территории района;

- размещения участков, предоставляемых беженцам, вынужденным переселенцам и военнослужащим, уволенным в запас;

- размещения, специализации и концентрации сельскохозяйственного производства (в том числе и специальные схемы развития отдельных отраслей - эфиромасличной, виноградарства и садоводства и т. д.);

- размещения коллективных садов и огородов.

Указанные схемы также  являлись в определенной степени  предпроектными проработками: их материалы так или иначе использовались при составлении проектов землеустройства.

Технико-экономические  обоснования и расчеты (ТЭО, ТЭР) в качестве предпроектного вида работ  используются, как правило, в районах  интенсивной мелиорации, освоения земель, гидротехнического и производственного строительства, по группе землевладений и землепользований, по большим и сложным объектам проектирования. Их основная задача - обоснование хозяйственной необходимости и экономической целесообразности мелиорации и строительства, выбор наиболее эффективных направлений и способов осуществления работ, их последовательности.

На третьем этапе в технологической и информационной взаимосвязи со схемами землеустройства административных районов, других муниципальных и административно-территориальных образований разрабатывают проекты землеустройства. К ним относятся:

- проекты межхозяйственного (территориального) землеустройства;

- проекты внутрихозяйственного землеустройства;

- рабочие проекты, связанные с использованием и охраной земель.

Проект землеустройства - основной документ, на базе которого осуществляются конкретные землеустроительные действия: по предоставлению, изъятию и отводам земель, внутреннему устройству территории, улучшению, освоению и благоустройству земельных участков, строительству объектов, связанных с использованием земель (мелиорации, дорожного строительства и т.д.). В зависимости от сложности и объемов освоения, перераспределения и улучшения земель расчетные сроки осуществления проектов изменяются от 1 до 7-8 лет.

На четвертом этапе осуществления проектов землеустройства проводят авторский надзор, а при необходимости - корректировку проектов. Авторский надзор за своевременным и правильным осуществлением проектных решений, соблюдением технологий и сметной стоимости работ, обязательных требований и нормативов по использованию и охране земель ведут землеустроительные организации. Его результаты периодически обобщают, устанавливают причины недостатков в осуществлении проектов, разрабатывают меры по их устранению, включая уточнение, дополнение или изменение отдельных проектных решений.

Перечень и взаимосвязь  землеустроительной документации и  видов землеустроительных работ  на различных этапах показаны на рисунке 3.1.

Характеристика основных видов землеустроительной документации представлена в таблице 3.1. Из таблицы видно, что землеустроительными проработками охватывается вся территория страны, начиная от ее земельного фонда в целом и кончая отдельным земельным участком (контуром).

 

Таблица 3.1

Основные виды землеустроительной документации

Название документа	Объект землеустройства	Расчетный срок, лет	Уровень детализации  проектных решений
Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации	Территория РФ (земельный фонд страны)	15-20	Федеральные округа, субъекты Федерации, экономические районы
Схема землеустройства  территории субъекта РФ	Территория субъекта РФ (земельный фонд субъекта РФ)	15-20	Административные районы
Схема землеустройства административного района	Территория административного района	12-15	Сельские округа (волости, сельсоветы), землевладения и землепользования
Проект межхозяйственного землеустройства	Массив освоения или  группа землевладений нескольких предприятий	5-8	Сельскохозяйственные и иные предприятия
Проект внутрихозяйственного землеустройства	Территория сельскохозяйственного предприятия, общины, родового хозяйства	5-8	Внутрихозяйственные подразделения и производственно- территориальные участки (поля, рабочие участки и т.д.)
Рабочий проект улучшения, устройства, охраны земель	Земельный участок сельскохозяйственного  или иного предприятия		Производственно- территориальные участки

 

 

Рисунок 3.1. Взаимосвязь видов землеустроительных работ

 

В связи с тем, что во всех указанных  документах переплетаются вопросы, связанные с территориальной организацией и размещением производства, а также организацией рационального использования и охраны земель, методологической основой их разработки являются теория и методы землеустроительного проектирования.

 

4 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА РАЗЛИЧНЫХ ТЕРРИТОРИЙ

 

4.1 Землеустройство сельскохозяйственных  предприятий

 

Продуктивная земля в сельскохозяйственных предприятиях выступает в качестве главного средства производства, поэтому  основная задача их землеустройства заключается в организации рационального ее использования и охраны, в таком устройстве территории и развитии производства, которые бы способствовали неуклонному повышению плодородия почв и росту экономической эффективности всей деятельности.

С этой целью при землеустройстве сельскохозяйственных предприятий производят агроэкологическую оценку территории, эколого-ландшафтное микрозонирование, внутрихозяйственную оценку земли, на базе которых устанавливают или совершенствуют внутрихозяйственную специализацию, сочетание отраслей, состав угодий, намечают мероприятия по трансформации и улучшению земель, планируют комплекс противоэрозионных мероприятий, устраивают угодья и севообороты, то есть осуществляют полный комплекс мер, относящихся к внутрихозяйственному землеустройству.

С землей в сельскохозяйственных предприятиях связаны и другие средства производства, размещение которых определяется особенностями территории, системой расселения, требованиями технологии и организации производства. К ним относятся хозяйственные центры, дороги, скотопрогоны, каналы, многолетние продуктивные насаждения, источники орошения и т.д. Поэтому при землеустройстве сельскохозяйственных предприятий осуществляют размещение этих элементов организации территории: намечают места строительства производственных центров (ферм, летних лагерей, полевых станов и др.), выбирают участки орошения и осушения земель, закладки садов, ягодников, виноградников, проектируют строительство дорог и т. д.

За годы земельной  реформы коренным образом изменились условия и характер деятельности сельскохозяйственных предприятий. В большинстве из них проведены приватизация и перераспределение земель. Приусадебные, прилегающие к населенным пунктам земли переданы в ведение сельских администраций. На территории ряда сельскохозяйственных предприятий организованы крестьянские (фермерские) хозяйства, часть земель бывших колхозов и совхозов изъята в фонд перераспределения, а сами хозяйства реформированы. В результате разделения земель на доли сельскохозяйственное производство ведется на территориях, имеющих различный правовой статус: находящихся в собственности сельскохозяйственной организации, переданных собственниками земельных долей на различном праве, арендованных у органов местного самоуправления и переданных в пользование.

В аграрном секторе возникли малое, среднее и крупное сельскохозяйственные производства, экономически взаимодействующие. Происходит объединение интересов личных подсобных хозяйств и сельскохозяйственных организаций.

Важнейшая предпосылка эффективной организации территории, создания за счет этого условий для устойчивого экономического развития предприятий и рационального природопользования - учет разнообразия природных и экономических условий, агроэкологического потенциала земель и интенсивности производства. Это стратегическая задача землеустройства и одно из важнейших направлений его развития в агропромышленном комплексе.

Значительное сокращение инвестиций в сельскохозяйственное производство, внесения удобрений, средств защиты растений резко повысили значимость учета природных факторов производства и перехода к агроэкологически обоснованному адаптивному землеустройству. В настоящее время необходима такая организация территории сельскохозяйственных предприятий, которая обеспечит достижение наибольшей отдачи земель различного природного качества за счет агроэкологически дифференцированного их использования, естественных источников плодородия сельскохозяйственных угодий.

Новый характер и содержание землеустройства сельскохозяйственных предприятий обусловливаются следующими причинами:

- территория в границах реорганизованного или изменившего свой статус сельскохозяйственного предприятия в связи с появлением множества земельных собственников и посторонних землепользователей становится объектом сначала межхозяйственного, а затем внутрихозяйственного землеустройства;

- требуется решение не только организационно-территориальных вопросов, связанных с образованием новых и упорядочением существующих землепользований, разграничением и перераспределением земель, но и правовых (установление правового режима и условий использования земель, оформление прав на землю, создание условий для регулирования земельных отношений и т. д.);

- в основе межхозяйственного и внутрихозяйственного землеустройства должна лежать агроэкологическая оценка территории, ее пригодности для ведения сельскохозяйственного производства, так как часть земель должна быть изъята из оборота, законсервирована и не включаться в перераспределение из-за загрязненности, зараженности и деградации;

- повышаются информационная значимость и потребность в землеустройстве как механизме регулирования внутрихозяйственных земельных отношений при внутрихозяйственных расчетах, установлении дивидендов на земельные доли, определении размеров арендной платы и т. д.

Таким образом, землеустройство  сельскохозяйственных предприятий усложняется, становится комплексным не только по содержанию, но и по видам, требует новых подходов.

 

4.2 Землеустройство в  городах и других поселениях

 

Города и другие поселения  представляют собой территории, находящиеся  под застройкой, площадями, улицами, промышленными зонами, коммуникациями, лесами, парками, скверами, бульварами, водоемами и т. д. На территории городов и других поселений имеются зоны природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного, промышленного и транспортного назначения. Функциональные задачи этих земель определены генеральными планами городов и поселков, проектами планировки и застройки территорий населенных пунктов. Зонирование городской территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В связи с этим задачи землеустройства в пределах городов  и других поселений сводятся к  проведению землеустроительных мероприятий совместно с градостроительным проектированием. Землеустроительная и градостроительная документации соответствующих уровней должны дополнять друг друга.

Землеустроительные работы в городах и других поселениях включают:

- правовое зонирование городских земель;

- проведение инвентаризации земель;

- выявление территориальных резервов и создание резервных земельных фондов;

- разработку планов земельно-хозяйственного устройства не подлежащих застройке и временно не застраиваемых земель;

- разработку проектов межевания земель:

- установление и закрепление в натуре (на местности) черты поселений;

- формирование земельных участков как объектов недвижимости при предоставлении (продаже), изъятии (выкупе), совершении сделок;

- установление ограничений и обременений (сервитутов) в использовании земель;

- составление специальных тематических карт (атласов) состояния и использования городских земель.

Планы земельно-хозяйственного устройства земель городов и поселков и правового зонирования городских  земель должны разрабатываться, как правило, одновременно с генеральными планами городов и поселков.

Проекты межевания земель разрабатываются в составе проектов планировки частей городских и других поселений, застройки кварталов микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и других поселений, являются основанием для определения границ земельных участков в натуре (на местности).

 

4.3 Землеустройство в  районах крайнего севера

 

Особенности землеустройства  в районах Крайнего Севера определяются природными особенностями конкретной территории и условиями использования земель. Крайний Север отличается не только экстремальными условиями проживания населения, но и тем, что на одной территории осуществляются как традиционные виды хозяйственной деятельности, так и разработка, добыча полезных ископаемых.