Оценка недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 15 Января 2012 в 12:56, курсовая работа

Краткое описание

Целью данной курсовой работы является рассмотрение теоретических и практических основ, с помощью которых требуется определить стоимость офисного помещения.
Задачами курсовой работы являются:
1. Раскрыть понятия и принципы, на которых основана оценочная теория.
2. Расчет стоимости.
3. Согласование результатов и заключение о стоимости.

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ
1. Основные понятия и термины, используемые в оценочной деятельности
 Основные понятия
 Рынок недвижимости
 Принципы оценки
2. Отчет об оценке объекта недвижимости
 Краткое изложение основных факторов и выводов
 Анализ среды местоположения объекта оценки
 Описание объекта оценки
 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
 Определение стоимости объекта оценки
 Затратный подход
 Сравнительный подход
 Доходный подход
3. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Скачать в ZIP (144.96 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

Курсач по оценке Быковой 44е.doc

— 606.00 Кб (Скачать)

     БС  – ставка по депозитам наиболее надёжных банков РФ = 8,5%

     Р – степень оправданности ожидания в получении будущих доходов. 

     Расчёт  рисков: 

     Таблица 9 - Вложения в недвижимость 

Риски 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Систематические, динамические риски
1. Ухудшение общеэкономической ситуации   *              
2. Увеличение  числа конкурирующих объектов     *            
3. Изменение  федерального и местного законодательства *                
Несистематические, динамические риски
4. Природные  или антропогенные ЧС *                
5. Неполучение арендных платежей         *        
6. Неэффективный  менеджмент       *          
7. Криминогенный  фактор *                
8. Финансовые  проверки           *      
9. Неправильное  оформление договоров аренды  *                
Количество  наблюдений 4 1 1 1 1 1 0 0 0
Взвешенный  итог 4 2 3 4 5 6 0 0 0

     Р1 = 24 / 9 =2,6 %

  1. Поправка на ликвидность (поправка на длительность экспозиции при продаже) = 1,95 %.
  2. Риск управления берётся приблизительно = 3,5 %.

     Р = Р1 + Р2 + Р3

     Р = 2,6% + 1,95% + 3,5% = 8,05%

     Расчёт  ставки капитализации:

     R = 8,5 + 8,05 + 1= 17,55%

     Стоимость объекта определяется по формуле:

      = 1 826 685,9 / 17,55% = 10 408 466 руб.

     Стоимость офисного здания, полученная доходным подходом, равна 

     10 408 466 рублей.

 

     Обобщение результатов и  определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

     Метод анализа иерархий

     Принятые  критерии и присвоение им условных обозначений приведено в таблице  10.

     Таблица 10 - Присвоение условных обозначений критериям

Формулировка  критерия Обозначение
Наличие в подходах возможности отражения действительных намерений потенциального инвестора и продавца К1
Количество  и полнота данных, которые используются в исследовании объекта оценки К2
Наличие в подходах характеристик, зависящих  от конъюнктурных колебаний К3
Использование в подходах параметров, характеризующих специфические особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость К4

     Для выявления степени превосходства  по каждому критерию производится парное сопоставление важности критериев в таблице 11.

     Таблица 11 - Сопоставление относительной важности критериев

Критерий  Над критерием Насколько важнее Присвоен балл
К1 К2 Существенное  преимущество 4
К1 К3 Очевидное преимущество 6
К1 К4 Незначительное  преимущество 2
К2 К3 Существенное  преимущество 4
К2 К4 Незначительное  преимущество 2
К3 К4 Незначительное  преимущество 2
 

     Вычисление  весов критериев приведено в  таблице 12.

     Таблица  12- Вычисление весов критериев

Критерии  К1 К2 К3 К4 расчет Вес критерия
К1 1 4 6 2 (1·4·6·2)1/4  = 2,6 2,6/4,83=0,53
К2 1/4 1 4 2 (1/4·1·4·2)1/4  = 1,1 1,1/4,83= 0,22
К3 1/6 1/4 1 2 (1/6·1/4·1·2)1/4  = 0,5 0,5/4,83= 0,1
К4 1/2 1/2 1/2 1 (1/2·1/2·1/2·1)1/4  =0,63 0,63/4,83= 0,2
Сумма         4,83 1
 

     Сравнение оценочных подходов по критериям  приведено в таблицах 12., 13., 14., 15.

     Таблица 12 - Сравнение оценочных подходов по критерию К1

Подход Затратный Сравнительный Доходный Расчет Вес подхода по критерию
Затратный 1 1 1/4 (1·1·1/4)1/3 = 0,62 0,62/3,75= 0,16
Сравнительный 1 1 1/4 (1·1·1/4)1/3 = 0,62 0,62/3,75= 0,16
Доходный 4 4 1 (4·4·1)1/3 = 2,51 2,51/3,75= 0,66
        0,62+0,62+2,51=3,75 0,16+0,16+0,66=1
 

     Таблица 13 - Сравнение оценочных подходов по критерию К2

Подход Затратный Сравнительный Доходный Расчет Вес подхода по критерию
Затратный 1 6 1/2 (1·6·1/2)1/3 = 1,44 1,44/3,78=0,38
Сравнительный 1/6 1 1/4 (1·1/6·1/4)1/3 = 0,34 0,34/3,78= 0,08
Доходный 2 4 1 (2·4·1)1/3  = 2 2/3,78= 0,53
        1,44+0,34+2=3,78 0,38+0,08+0,53=1
 

     Таблица 14 - Сравнение оценочных подходов по критерию К3

Подход Затратный Сравнительный Доходный Расчет Вес подхода по критерию
Затратный 1 1/2 1/2 (1·1/2·1/2)1/3 = 0,62 0,62/3,12= 0,19
Сравнительный 2 1 1 (2·1·1)1/3 = 1,25 1,25/3,12= 0,4
Доходный 2 1 1 (2·1·1)1/3 = 1,25 1,25/3,12= 0,4
        1,25+1,25+0,62=3,12 0,4+0,4+0,19=1

       Таблица 15 - Сравнение оценочных подходов по критерию К4

Подход Затратный Сравнительный Доходный Расчет Вес подхода по критерию
Затратный 1 1 1/4 (1·1·1/4)1/3 = 0,62 0,62/3,75= 0,16
Сравнительный 1 1 1/4 (1·1·1/4)1/3 = 0,62 0,62/3,75= 0,16
Доходный 4 4 1 (4·4·1)1/3 = 2,51 2,51/3,75= 0,67
        0,62+0,62+2,51 =3,75 0,16+0,16+0,67=1

     Расчет  итоговых удельных весов приведен в таблице 16.

     Таблица 16 - Расчет итоговых удельных весов

Подход К1

(0,53)

 К2

(0,22)

 К3

(0,1)

 К4

(0,2)

 Расчет Итоговый вес  подхода
Затратный 0,16 0,38 0,19 0,16 0,53·0,16+0,22·0,38+ 0,1·0,19+0,2·0,16 = 0,219 0,22
Сравнительный 0,16 0,08 0,4 0,16 0,53·0,16+0,22·0,08+ 0,1·0,4+0,2·0,16 = 0,1744 0,17
Доходный 0,66 0,53 0,4 0,67 0,53·0,66+0,22·0,53+ 0,1·0,4+0,2·0,67 = 0,6404 0,64
Сумма 1 1 1 1   1
 

     Таким образом, в соответствии с расчетом, затратному подходу целесообразно присвоить удельный вес 0,22, сравнительному – 0,17, доходному – 0,64.

     В результате анализа применимости каждого  подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

     1. Затратный подход полезен в  основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

     2. Сравнительный подход отражает  ту цену, которая может возникнуть  на рынке с учетом всех тенденций  рынка и предпочтений покупателей.

     3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и принятые ставки доходности. В связи с этим, в данном случае доходный подход имеет значительно больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

Информация о работе Оценка недвижимости