Оценка недвижимости

     К_дифф = 1,55 – коэффициент дифференциации ставки земельного налога

     К_{вида деят} = 3 – коэффициент вида деятельности для рекламного агенства.

     РД = 1050 * 40,17 * 1,55*3 = 196 130,01 руб.

     Ставка  капитализации определяется по формуле:

     R = БС + Р+НВК

     Норма возврата капитала при оценки земельного участка не учитывается.

     БС  – ставка по депозитам наиболее надёжных банков РФ = 8,5%

     Р – степень оправданности ожидания в получении будущих доходов.

     НВК-норма  амортизации объекта = 1% 

     Расчёт  рисков:

1. Поправка на ликвидность (поправка на длительность экспозиции при продаже) = 1,95 %.
2. Риск управления берётся приблизительно = 3,5%.

     Р = Р₁ + Р₂

     Р = 1,95% + 3,5% = 5,45%

     Расчёт  ставки капитализации:

     R = 8,5 + 5,45 +1= 14,95%

     Стоимость объекта определяется по формуле:

      =196 130,01 / 14,95% =1 311 906,4 руб.

   Итоговая  стоимость по затратному подходу:

      ,

     Где С – итоговая стоимость объекта оценки;

       С_в – восстановительная стоимость объекта оценки;

     С_зу – стоимость земельного участка.

     С =11 208 776 – 4 329 637,6 + 1 311 906,4 = 8 191 045,4 руб.

Стоимость офисного здания, полученная затратным подходом, равна 8 191 045,4 рублей.

Сравнительный подход

     В процессе анализа рынка были подобраны  следующие объекты (таблица №7), пригодные для выполнения оценки расчётов стоимости сравнительным подходом. 

     Таблица 7 

 

     Установим стоимость объекта недвижимости на основе сравнительного анализа выбранных  аналогов. 

     Таблица 8 - Таблица корректировок по сравнимым продажам. 

 

     Корректировки на отличия аналогов от объекта вносятся на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж. При анализе аналогов объекта оценки учитывают следующие отличия:

1.Дату  продажи. Поправка на время продажи объекта отражает фактическое изменение покупательной стоимости валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости, т. е. инфляцию на рынке недвижимости. РЦЦС_ОО на дату оценки / РЦЦС_ОА на дату продажи.

2.Местоположение. Необходимый элемент сравнения, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Определяем по карте зону города; Определяем коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога. Корректировка: К.диф._ОО / К.диф._ОА

3.Износ. Корректировку на износ рассчитаем по формуле:

(1– И_ОО) /(1 – И_ОА)

4.Корректировка на площадь. Корректировку на площадь рассчитывают: (S_ОО – S_ОА)*(-0,02536)

     Заключительные  выводы о цене продажи объекта:

     Находим итоговую величину стоимости, полученную сравнительным подходом, как средневзвешенную величину, назначая удельные веса аналогам:

     первому аналогу – 0,1;

     второму аналогу – 0,7;

     третьему  аналогу – 0,2.

     Стоимость здания склада, полученная сравнительным  подходом, равна 1 093 632,9 рублей . 

     Доходный  подход  

     Определим стоимость офисного здания на основе доходного подхода методом капитализации потока доходов.

     Стоимость объекта (Соб), определяется по формуле:

      ,

     где ЧОД – чистый доход; R – ставка капитализации.

      

     Определение доходов:

     1) Потенциальный валовой доход  (ПВД) 

      *12мес.,

     где S = 700 м² – площадь объекта недвижимости, м²;

     Аст = 750 руб./м² – ставка аренды за 1м .

     ПВД = 700*750*12 = 6 300 000 руб. 

     2) Действительный валовой доход  (ДВД) 

     ДВД = ПВД – потери + прочие доходы 

       Потери на недозагрузку обусловлены  2 факторами:

1. От неплатежей (1,2% от ПВД) = 1,2% * 6 300 000 = 75 600 руб.
2. От недозагрузки (10% от ПВД) = 10% * 6 300 000 = 630 000 руб.

     Прочие  доходы отсутствуют.

     ДВД =6 300 000 – 75 600 – 630 000 = 5 594 400 руб. 

     3) Чистый операционный доход (ЧОД) 

     ЧОД = ДВД – ОР

     где: ОР – денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Делятся на 3 группы:

2. условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:

 
     

1. налог на имущество (2% от остаточной стоимости  с учётом физического износа) = (11 208 776 -4 233 423,6) * 2% = 139 507,06 руб.

 
     

2. страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости  с учётом физического износа) = (11 208 776 -4 233 423,6) * 1% = 69 753,53 руб.
3. зарплата административно-хозяйственного аппарата, включает в себя з/п следующих работников:

     - директор – 50 тыс. руб.

     - офис-менеджер – 25 тыс. руб.

     - бухгалтер – 15 тыс. руб.

      - охранник 1 шт. – 8 тыс. руб.

      - уборщица 2 шт. – 8 тыс. руб.

     ИТОГО: 106 000*12 мес. = 1 272 000 руб. в год.

     У_пост=139 507,06+69 753,53+1 272 000 =1 481 260,5 руб. в год. 

     

1. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности. По заданию условно-переменные расходы составляют 35% от ДВД.

     У_пер. =5 594 400 ·0,35 =1 958 040 руб.

3. Резерв на замещение:

      ,

     где Сэл - стоимость элемента, требующего замещения, руб.;

     rf - безрисковая ставка;

     t - время нормальной эксплуатации, годы.

     Резерв  на замещение кровли:

      руб.

     Резерв  на замещение полов из линолеума:

      руб.

     Резерв  на замещение полов из керамической плитки:

      руб.

     Резерв  на замещение оконных проемов:

      руб.

     Резерв  на замещение дверных проемов:

      руб.

     Резерв  на замещение штукатурки:

      руб.

     Резерв  на замещение окраски:

      руб.

     Резерв  на замещение побелки:

       руб.

     Резерв  на замещение отопительного оборудования:

      руб.

     Резерв  на замещение оборудования холодного  водоснабжения:

      руб.

     Резерв  на замещение оборудования горячего водоснабжения:

      руб.

     Резерв  на замещение оборудования канализации:

      руб.

     Резерв  на замещение электрооборудования:

      511,75 руб.

     ∑RR = 328 413,7 руб 

     ОР = У_Пост + У_пер. +РЗ = 1 481 260,5+1 958 040+328 413,7 =3 767 714,1 руб.

     ЧОД = 5 594 400 – 3 767 714,1 = 1 826 685,9 руб.

     Ставка  капитализации (R)

     Расчёт  ставки капитализации методом кумулятивного построения состоит из двух частей:

1. Ставка доходности инвестиций, является компенсацией инвестору за использование его денежных средств;
2. Норма возврата капитала (НВК) равна норме амортизации и составляет: Шифр НА-10003; НА = 1,7%

 

      R = БС + Р + НВК