Оценка недвижимости

    Удаленность объекта оценки от центра, что может  оказать влияния на спрос и  предложение. 

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования

     Лучшее  и наиболее эффективное использование (АННЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности.

     АННЭИ определяется как использование объекта, который: является законодательно разрешенным; физически осуществимо; финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала; обеспечивает наивысшую стоимость или доходность.

     Варианты  использования объекта оценки:

     1.Кальянная

     Определение доходов:

     1) Потенциальный валовой доход (ПВД): ·12мес.,

     где S = 700 м² – площадь объекта недвижимости, м²;

     Аст = 700 руб./м² – ставка аренды за 1м .

     ПВД = 700×700·12 = 5 880 000 руб.

     2) Действительный валовой доход (ДВД): ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

      Потери на недозагрузку обусловлены 2 факторами: от неплатежей (принимаем 1,3% от ПВД), от недозагрузки (принимаем 9% от ПВД)=9%·5 880 000 = 529 200 руб.

     Прочие  доходы – 3 000 000 рублей в год

     ДВД =5 880 000– 605 640 + 3 000 000 = 8 274 360 руб.

     3) Чистый операционный доход (ЧОД): ЧОД = ДВД – ОР, где ОР – операционные расходы, денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Операционные расходы делятся на 3 группы: условно-постоянные (налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости с учётом физического износа), страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости с учётом физического износа)).

     У_Пост = 153 457,7 + 69 753,5 = 223 211,2 руб./ год.

Условно-переменные (эксплуатационные). Условно-переменные расходы составляют 35% от ДВД

     У_пер. = 8 274 360 · 0,35 = 2 896 026 руб.

1. Резерв на замещение:

     ∑RR = 300280 руб

     ОР = У_Пост + У_пер. +РЗ = 223 211,2 + 2 896 026 +300280= 3 419 517,2 руб.

     ЧОД =8 274 360 –3 419 517,2= 4 854 842,8 руб.

     Срок  окупаемости проекта определяется по формуле: , где В – вложения в недвижимость (равны стоимости объекта недвижимости, определенному по затратному подходу), ЗКВ – затраты на капитальный ремонт (равны физическому износу объекта оценки, определенному в затратном подходе).

      года

     Стоимость продажи определяем по формуле: ,где R – ставка капитализации.Рентабельность (экономическая эффективность) определяется по формуле: , З – затраты, складывающиеся из вложений в недвижимость и затрат на капитальный ремонт.

      (39%)

     2.Медицинское учреждение по проверке анализов

     Определение доходов:

     1) Потенциальный валовой доход  (ПВД):

      ·12мес.,

     где S = 700  м² – площадь объекта недвижимости, м²;

     Аст = 800 руб./м² – ставка аренды за 1м .

     ПВД = 700·800·12 = 6 720 000 руб.

     2) Действительный валовой доход  (ДВД) 

     ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

       Потери на недозагрузку обусловлены 2 факторами:

1. От неплатежей (принимаем 1,2% от ПВД)= 1,2%·6 720 000 =80 640 р.
2. От недозагрузки (принимаем 7% от ПВД)= 7% ·6 720 000 =470 400 руб.

     Прочие  доходы –2 000 000 руб./год.

     ДВД = 6 720 000 –551 040+ 2 000 000 = 8 168 960 руб.

     3) Чистый операционный доход (ЧОД)

     ЧОД = ДВД – ОР,

     где ОР – операционные расходы, денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.

     Операционные  расходы делятся на 3 группы:

1. условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:

     - налог на имущество (2,1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 6 975 353· 2,1% =146 482,4 руб.

     - страхование недвижимости (1,1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 6 975 353 · 1,1% = 76 728,8 руб.

     У_Пост = 146 482,4 + 76 728,8 = 233 157,3 руб./ год.

2. Условно-переменные (эксплуатационные). Условно-переменные расходы составляют 35% от ДВД

     У_пер. = 8 168 960 · 0,35 = 2 859 136 руб.

3. Резерв на замещение:

     ∑RR =208504 руб

     ОР = У_Пост + У_пер. +РЗ = 233 157,3 + 2 859 136 +208504= 3 300 797,3 руб.

     ЧОД = 8 168 960 – 3 300 797,3 = 4 868 162,7 руб.

     Срок  окупаемости проекта определяется по формуле:

      года

     Стоимость продажи определяем по формуле:

      = = 27 818 072 руб.,

     где R – ставка капитализации при использовании объекта оценки в качестве бильярдного зала, R = 17,5%

     Рентабельность (экономическая эффективность) определяется по формуле:

      (39%)

     3.Салон  красоты

     Определение доходов:

     1) Потенциальный валовой доход (ПВД):

      ·12мес.,

     где S = 700 м² – площадь объекта недвижимости, м²;

     Аст = 900 руб./м² – ставка аренды за 1м .

     ПВД = 700·900·12 = 7 560 000 руб.

     2) Действительный валовой доход  (ДВД) 

     ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

       Потери на недозагрузку обусловлены  2 факторами:

1. От неплатежей (принимаем 1,1% от ПВД)= 1,1% ·7 560 000 =83 160 руб.
2. От недозагрузки (принимаем 10% от ПВД)= 10% ·7 560 000 =756 000 р.

        Прочие доходы – 5 000 000 руб/год

        ДВД = 7 560 000 – 839 160 + 5 000 000 = 11 720 840 руб.

        3) Чистый операционный  доход (ЧОД) 

        ЧОД = ДВД – ОР,

        где ОР – операционные расходы, денежная величина, необходимая  для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.

        Операционные расходы  делятся на 3 группы:

1. условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:

        - налог на имущество  (2% от остаточной стоимости с  учётом физического износа) = 6 975 353· 0,02 = 139 507 руб.

        - страхование недвижимости (2,3% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 6 975 353· 0,023 = 160 433,1 руб.

     У_Пост = 139 507 + 160 433,1 = 299 940,2  руб./ год.

2. Условно-переменные (эксплуатационные). Условно-переменные расходы составляют 35% от ДВД

     У_пер. = 11 720 840 ·0,35 = 4 102 294 руб.

3. Резерв на замещение: ∑RR = 423122 руб

 

     ОР = У_Пост + У_пер. +РЗ = 299 940,2 + 4 102 294 +423122 = 4 825 356,2 руб.

     ЧОД = 11 720 840 – 4 825 356,2 = 6 895 484 руб.

     Срок  окупаемости проекта:

      года

     Стоимость продажи определяем по формуле:

      = = 34 477 420 руб.,

     где R – ставка капитализации при использовании объекта оценки в качестве магазина строительных материалов, R = 20%

     Рентабельность (экономическая эффективность):

      (55%)

     На  основании расчетов можно сделать следующие выводы:

     Наибольший  чистый операционный доход составил 6 895 484 рублей, наименьший срок окупаемости - 1,8 года, наибольшая стоимость продажи - 34 477 420 руб. и наибольшую рентабельность - 55% получаем при использовании объекта оценки в качестве салона красоты. Соответственно, вложение средств в объект оценки при таком использовании для инвестора наиболее выгодно.

     Экономическая эффективность использования объекта  оценки в качестве первых двух примеров настолько мала (39%), что инвестирование денежных средств в объект оценки при данном использовании невыгодно, т.к. рентабельность меньше суммы инфляции, риска вложения в недвижимость и минимальной приемлемой нормы отдачи. 

     Определение стоимости объекта  оценки

     При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: