Оценка недвижимости

     Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

     сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

     доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.  

    Затратный подход

     Для определения величины затрат обычно используют различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.)

     Рассчитать  строительный объем здания:

     V_зд.=h * S/2 = 6,8*700/2 = 2380 м³

     где h =3×2+0,3+0,22+0,3=6,8 м – высота здания;

     h_э = 3м – высота одного этажа

     h_п =0,3 м – высота пароизоляции

     h_г =0,22 м – высота гидроизоляции

     h_у =0,3 м – высота утеплителя

     S = 700 м² – площадь здания.

     

     

       В сборнике УПВС № 26 табл. 52 найдём восстановительную стоимость 1 м³ здания в рублях, в ценах 1969 года (методом интерполяции).  

     Восстановительная стоимость объекта оценки: С_С = V·С₆₉·К₈₄·К₉₁·К_тек·К_кр·К_кровл ·К_п , где V– строительный объем здания, С₆₉ – стоимость единицы объема в ценах 1969 года, К₈₄ – коэффициент перехода в цены 1984 года, К₉₁ – коэффициент перехода в цены 1991 года, К_тек – коэффициент перехода в текущие цены, К_кр – коэффициент климатического района. К_кр – корректировка на кровлю. К_п – корректировка на покрытие.

     С_в =2380*23,8*1,19*1,54*57,5*1,09*1,05*1,03=7 036 269 руб.

     Стоимость объекта оценки с учетом НДС

     С_оо = Св · НДС =7 036 269 + 7 036 269 * 18% = 8 302 797,4 руб.

     С учетом ПП:

     ПП = С_оо · (0.35)= 8 302 797,4*0,35 = 2 905979 руб.

     Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получим полную восстановительную стоимость объекта оценки:

     С_в = ПП+ С_оо= 2 905979 +8 302 797,4 = 11 208 776 руб.

     Определение физического износа

     Рассчитывается  методом экономического возраста.

     Определение исправимого физического износа (отложенный ремонт)

     Таблица. 2 Определение устранимого физического износа

 

     Таблица. 3 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов 

 

     Таблица 4 - Определение эффективного возраста объекта оценки 

 

     Таблица 5 - Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов 

 

     Таблица 6 

   Определение функционального  износа

     В ходе осмотра объекта недвижимости были выявлены недостатки, требующие  замены и модернизации, а именно:

• установка 2 стеклянных дверей;
• установка подвесных потолков.

 
     

1. Стоимость одной двери 13 000 рублей (включая установку: демонтаж старого и монтаж новой двери)

     2шт.* 13 000 = 26 000 руб.

2. Стоимость натяжного потолка за 1м² вместе с монтажом стоит 550 рублей. Установка производится на 120 м².

     550*120 66 000 рублей

     Величина  функционального износа:

     И_фун. = 26 000 + 66 000 = 92 000 рублей

   Внешний (экономический) износ

     Рассчитывается:

     Цена  за 1 м² аренды в месяц офисного помещения на Матвеевском шоссе составила 750 руб.

     Коэффициент потери от недозагрузки = 10 % (по заданию)

     Общая площадь здания 700 м²

     R – ставка капитализации (R = 14,95%, расчёт показан в доходном подходе)

       4 214 рублей

     Совокупный  износ объекта оценки определяется по формуле:

     И_сов = И_физ + И_фун + И_эк

     И_сов =4 233 423,6+ 92000 + 4 214 =4 329 637,6 рублей

     Определение стоимости земельного участка

     Стоимость земельного участка находится методом  капитализации по формуле:

     С_з.у.= РД / R

     где: РД – рентный доход,

     R – ставка капитализации.

     Рентный доход определяется по формуле:

     РД = S_з.у. * Р * К_дифф.×К_{вида деят.}

     где: S_з.у.= 1050 м² – площадь земельного участка,

     Р – рента, для 16м зоны города размер земельного налога равена 40,17 (постановление Мера города Хабаровска от 20.11.2009 № 4089 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за 2010 год»).