Арендные обязательства в предпринимательской деятельности

     Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава  участников, подлежит государственной  регистрации.

     Договор аренды может заключаться на определенный либо неопределенный срок.

     Арендная  плата устанавливается за все  арендованное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

     Общие положения об аренде регулируются нормами  ст. 606–625 ГК РФ. Общие положения об аренде применяются к отдельным ее видам.

     Виды  договоров аренды:

• прокат (ст. 626–631 ГК РФ);
• аренда транспортных средств (ст. 632–649 ГК РФ);
• аренда зданий и сооружений (ст. 650–655 ГК РФ);
• аренда предприятий (ст. 656–664 ГК РФ);
• финансовая аренда (ст. 665–670 ГК РФ).

     В условиях рыночной экономики получает развитие, своеобразная форма арендных отношений – лизинг. Лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

     По  договору финансовой аренды арендодатель обязуется приобрести в собственность, указанное арендатором имущество  у определенного им продавца и  предоставить арендатору это имущество  за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

     Права и обязанности участников договора лизинга, за исключением договора международного лизинга, регулируются нормами гражданского законодательства и федеральным  законом «О лизинге».¹

     Права и обязанности участников договора международного лизинга регулируются в соответствии с федеральным законом «О присоединении Российской Федерации к Конвенции унидруа о международном финансовом лизинге» от 8 февраля 1998 г. №16-ФЗ нормами национального законодательства в части, не противоречащей нормам международного права.

     Смысл таких договоров состоит в  том, что арендатору выгодно использовать необходимые ему средства производства, не приобретая их в собственность, а  получая на время за плату.

     Он  выгоден ему также потому, что арендованное имущество не находится на его балансе и не подлежит обложению налогом. В соответствии с Положением о составе затрат по производству и реализации продукции, включаемых в себестоимость продукции, и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, арендные платежи относятся на себестоимость продукции и потому уменьшают налогооблагаемую прибыль.

     Распространение лизинга зависит от:

     1. Наличия значительных финансовых  ресурсов, позволяющих арендодателю выдержать инвестирование в предметы аренды и отвлечь финансовые ресурсы на более-менее значительные сроки.

     Вот почему акционерами лизинговых фирм чаще всего являются банки, располагающие  финансовыми возможностями.

     2.   Результатов изучения потребности в аренде.

     3. Тесного взаимодействия лизинговой  фирмы с поставщиками – производителями  соответствующих предметов аренды.

     Основная  особенность финансовой аренды состоит  в том, что в аренду сдается  не имущество, которое ранее использовал  арендодатель, а новое, специально приобретенное арендодателем имущество исключительно с целью передачи его в аренду.

     Для финансовой аренды характерно, что  срок аренды приближается к сроку  службы оборудования. По окончании  срока аренды в соответствии с  условиями договора арендатор вправе приобрести имущество в собственность, возобновить договор на льготных условиях либо вернуть имущество арендодателю.

     Договор финансовой аренды связывает трех лиц: продавца (изготовителя) имущества, его  приобретателя-арендодателя и арендатора. Однако участники финансовой аренды связаны не одним, а двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором – договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны.

     Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы: здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

     Предметом лизинга не могут быть земельные  участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которых  установлен особый порядок обращения.

     По  общему правилу риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет его собственник. В договоре финансовой аренды собственником арендуемого имущества остается арендодатель. Однако риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с момента передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

       Коммерческая концессия (франчайзинг)  

     Договор коммерческой концессии (франчайзинг) состоит в том, что один предприниматель (правообладатель) предоставляет за вознаграждение другому предпринимателю (пользователю) право использовать в предпринимательской деятельности свои фирменные средства: фирменное наименование и коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания, передает охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау), а также обязуется давать консультации и содействовать в организации бизнеса. 

     Смысл коммерческой концессии — создание благоприятных условий для увеличения прибыли предприятия-пользователя за счет использования им деловой репутации и коммерческого опыта правообладателя.  

     Договор коммерческой концессии, как правило, предусматривает срок действия права  использования, а также объем, территорию и основные направления использования (продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг). 

     Участниками договора коммерческой концессии могут быть коммерческие организации (юридические лица), а также индивидуальные предприниматели без юридического лица. 

     Договор коммерческой концессии может быть следующих основных видов:

• производственный — для развития производства товаров и продвижения их на новые рынки;
• сбытовой — для создания находящейся под контролем производителя единой разветвленной сбытовой сети;
• торговый — для открытия юридически самостоятельных фирменных магазинов;
• в сфере обслуживания — для открытия сети юридически самостоятельных фирменных гостиниц, ресторанов мастерских.

     Договор коммерческой концессии заключается  в письменной форме и регистрируется органом, производившим регистрацию  юридического лица или индивидуального  предпринимателя.² 

     Вознаграждение по договору коммерческой концессии может выплачиваться в форме разовых или периодических платежей, наценки на оптовую цену товара, отчислений от выручки и других.  

     Обязанности по договору коммерческой концессии  распределяются между сторонами  следующим образом: 

     Правообладатель:

• передает пользователю коммерческую и техническую документацию, снабжает необходимой информацией и консультирует по вопросам, предусмотренным договором концессии;
• выдает пользователю соответствующие лицензии;
• оказывает пользователю постоянное необходимое содействие, включая помощь в обучении персонала;
• не имеет права предоставлять другим лицам аналогичных концессий;
• контролирует качество производимых пользователем товаров и услуг.

     Пользователь:

• использует фирменное наименование, коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания правообладателя и информирует об этом покупателей;
• соблюдает инструкции и указания правообладателя по вопросам, предусмотренным договором концессии;
• обеспечивает договорные качества производимых товаров и услуг;
• согласовывает с правообладателем внешнее и внутреннее оформление торговых помещений и их расположение;
• обязуется не конкурировать с правообладателем и не получать прав, аналогичных договору концессии от конкурентов правообладателя;
• обязуется не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от правообладателя.

     Пользователь  вправе самостоятельно устанавливать  цену продажи товаров и услуг; он не имеет права каким-либо образом  ограничивать круг покупателей.  

     Коммерческая  концессия открывает перед правообладателем и пользователем ряд весьма перспективных возможностей коммерции. 

     Предприятие-правообладателъ  получает средство для расширения коммерческой деятельности, отпадает необходимость  открывать многочисленные отделения  по всему миру, их регистрировать, приобретать помещения и оборудование, нанимать персонал.  

     В то же время правообладатель получает необходимый контроль над предприятиями-пользователями, которые входят в его систему  фирменных хозяйственных объектов. Рынок в короткое время получает качественные товары и услуги. 

     Предприятие-пользователь, оставаясь юридически самостоятельным, получает готовый имидж популярной фирмы, ее покупателей и клиентов, мощное оружие в конкурентной борьбе. Все это способствует ускорению  оборота, окупаемости инвестиций, снижению предпринимательского риска — всему тому, что столь ценно для предприятия, особенно в начальный период его существования. Этим объясняется особая популярность франчайзинга в малом бизнесе. 

     Коммерческая  концессия имеет и негативные последствия. Главное из них — массовое появление на рынке товаров, произведенных пользователями концессии, которые, как правило, по качеству существенно хуже их популярных прототипов, но которых по фирменной марке от этих прототипов отличить невозможно. Это подрывает доверие к предприятию-праводателю, разрушает его рынок, дает дополнительные преимущества конкурентам. 

       Комиссия 

     Суть  комиссии в том, что торговое или  иное предприятие (комиссионер) берет  на себя договорное обязательство по поручению продавца или покупателя (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок с третьими лицами от своего имени, но за счет комитента.  

     При этом приобретенные по договору комиссии права и обязанности комиссионер  сохраняет даже в том случае, когда  комитент вступает с третьим лицом в непосредственные отношения. 

     Договор комиссии, как правило, заключается  на определенный срок и содержит обязательство  комитента не предоставлять никому права совершать сделки, порученные комиссионеру. 

     Комиссионер за свои услуги по комиссии получает от комитента обусловленное вознаграждение (комиссионные), кроме того он может получить дополнительную плату (делькреде), беря на себя гарантии за правильное и своевременное исполнение сделки третьим лицом (например, в случае предоставления ему товара в долг). 

     Если  размер платы и ее условия договором  комиссии не предусмотрены, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах  обычно взимается за аналогичные  услуги. 

     Если  договор комиссии не исполнен по вине комитента, комиссионер сохраняет право на комиссионное вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов. 

     Комиссионер обязан исполнить договор комиссии в соответствии с указаниями комитента  и на наиболее выгодных для него условиях. И если комиссионеру удастся добиться более выгодных условий, чем в договоре, он получает право на половину дополнительной выгоды.