Арендные обязательства в предпринимательской деятельности

     Договор купли-продажи считается консенсуальным, двусторонним договором.

     Общие нормы о договоре купли-продажи  применяются также к купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. Если иное не вытекает из содержания или характера имущественных прав, то и к купле-продаже применяются общие нормы о договоре купли-продажи.

     Ряд вопросов купли-продажи (заключение договора, цены и пр.) регулируется также нормами  общих положений ГК РФ «Об обязательствах и договорах» (часть 1).

     Общие положения о договоре купли-продажи  применяются к отдельным его  видам (розничная купля-продажа, поставка, поставка для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия), если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

     Критерии  разграничения видов договора купли-продажи: стороны договора; цель приобретения товара; объект договора.

     Самый распространенный вид договора на внутреннем рынке – договор поставки (ст. 506 ГК РФ). По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок производимые или закупаемые товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

     Договор поставки – это один из наиболее широко применяемых в предпринимательской деятельности. Это не самостоятельный вид договора, а разновидность договоров купли-продажи.

     Основные  признаки, позволяющие выделить договор  поставки из иных видов договора купли-продажи  – это:

     1. Правовой статус поставщика. В качестве продавца (поставщика) в договоре поставки выступает предприниматель. Это может быть коммерческая организация, юридическое лицо либо гражданин (индивидуальный предприниматель).

     Поставщик продает либо производимые им товары, либо товары, закупленные им для продажи.

     2. Цель приобретения товара. Товар  приобретается либо для использования  в предпринимательской деятельности, либо в деятельности, не связанной  с личным, домашним, семейным использованием  товара.

     3. Срок исполнения обязательства  поставки наряду с наименованием и количеством товара приобретает значение существенного условия договора.

     4. По договору поставки возможна  оптовая продажа товаров единовременно  (в срок) либо отдельными партиями  в течение длительного периода  в обусловленный срок.

     5. Момент заключения договора и  момент его исполнения, как правило,  не совпадают.

     Стороны при заключении договора выбирают любую  из форм расчетов. При отсутствии в  договоре условия о форме расчетов расчеты осуществляются платежными поручениями.

     Важное  значение имеет в договоре определение срока и порядка оплаты товаров. При этом может быть предусмотрена оплата как до, так и после передачи товара. Если в договоре предусмотрена предварительная оплата товаров, то стороны могут обусловить конкретную дату передачи товаров, исчисляемую со дня поступления денежной суммы на счет поставщика.

     В случае отсутствия в договоре условий  о предварительной оплате товаров  оплата осуществляется непосредственно  после передачи. Термин «непосредственно»  можно трактовать как незамедлительно, в возможно кратчайший срок.

     Установленная законом или договором поставки неустойка за недопоставку или просрочку  поставки товаров взыскивается с  поставщика до фактического исполнения обязательств.

     Односторонний отказ от исполнения договора.

     Односторонний отказ от исполнения договора поставки или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон.

     Существенными нарушения бывают в случаях:

• поставки товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок;
• неоднократного нарушения сроков поставки товаров;
• неоднократного нарушения сроков оплаты товаров;
• неоднократной невыборки товаров.

     Продажа предприятия. Под предприятием как самостоятельным объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение (ст. 559 ГК РФ).

     Продавец  предприятия не может передать покупателю права, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью.

     Поскольку предприятие относится к недвижимому  имуществу, договор заключается в письменной форме. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации. Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень включаемых в состав предприятия долгов.

     При отсутствии таких документов в государственной  регистрации договора может быть отказано. Договор продажи предприятия  не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя, с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

     При продаже предприятия исключительно  важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств. В первую очередь, это касается пассивных обязательств, т.е. тех, по которым продавец предприятия является должником.

     Все кредиторы продавца по обязательствам, включаемым в состав предприятия, должны быть уведомлены о продаже предприятия  до его передачи покупателю.

     Моментом  передачи предприятия покупателю считается  день подписания обеими сторонами передаточного  акта. Именно с этого момента на покупателя переходят связанные  с предприятием риски. Именно с момента  передачи покупатель вместе с рисками  получает также право использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды.

     Поскольку договор продажи предприятия  считается заключенным лишь с  момента его государственной  регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

     Договор мены заключается как в предпринимательской деятельности, так и в отношениях с гражданами. До перехода к рыночным отношениям договор мены использовался очень редко, поскольку товарообменные сделки между предприятиями допускались в строго ограниченных случаях.

     Договор мены регулируется гл. 31 ГК РФ. Сущность договора мены заключается в обмене одного товара на другой. Договор представляет собой соглашение, по которому стороны обязуются передать друг другу в собственность один товар и принять другой. К. договору мены применяются основные правила о купле-продаже, поскольку эти договоры по своей юридической природе близки друг к другу (ст. 567 ГК РФ). Каждая из сторон договора мены выступает одновременно и продавцом и покупателем. Цель договора – получение товара, а не денежного эквивалента, как в договоре купли-продажи.

     Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

     В случае, когда в соответствии с  договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная  передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ею обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

     Договор энергоснабжения – это вид договора купли-продажи. Как публичный договор он заключается со всеми потребителями энергии, однако, при наличии определенных предпосылок. Они обусловлены, прежде всего, особенностями и физическими свойствами предмета договора – энергии, процесс производства которой жестко связан с потреблением.

     Например, электроэнергию невозможно накапливать  в значительных объемах, «складировать», ее выработка практически равна  потребленной. Этим вызван ряд особенностей договора энергоснабжения, отличающих его от других видов договора купли-продажи  и прежде всего от договора поставки.

     Передавать  энергию от энергоснабжающей организации  до потребителя возможно лишь при  наличии присоединенной сети. Энергоснабжающая организация объективно заинтересована, чтобы у партнера – потребителя энергии были исправными энергопотребляющее оборудование, сети, приборы, соблюдался заданный режим потребления энергии. В этом заинтересован и сам потребитель, поскольку иначе невозможно удовлетворить его потребность в энергии.

     Заключение договора энергоснабжения возможно, если потребитель выполнил технические условия по присоединению энергопринимающего устройства к действующим энергетическим сетям, что должно быть удостоверено органами госэнергонадзора, а также при условии обеспечения учета потребляемой энергии.

     При заключении и исполнении договора энергоснабжения, кроме норм ГК РФ, применяются общие  положения о договоре, законы, указы  президента, постановления правительства, а также правила пользования  электрической энергией, устанавливающие условия энергоснабжения.

     Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением  сторон. Государственное регулирование  тарифов на электрическую и тепловую энергию осуществляют: федеральная и региональные энергетические комиссии.

     При нарушении обязательств по договору энергоснабжения каждая сторона  несет ограниченную ответственность, установленную ст. 547 ГК РФ: право стороны требовать в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения возмещения только реального ущерба, т.е. понесенных расходов и стоимости поврежденного или утраченного имущества.

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

     Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Закон устанавливает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

     Субъекты  права оперативного управления –  казенные предприятия – могут  сдавать в аренду любое имущество  только с согласия собственника.

     Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

     Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается  или ограничивается.

     Специальные права действуют в отношении  формы заключаемого договора аренды. Если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года (ст. 609 ГК РФ).