Эволюция системы налогообложения имущества физических лиц

- спекулятивный, искусственно вздутый  рынок недвижимости в России  с отсутствием соответствующей  защиты прав собственности в  РФ;

- неоправданно высокие рыночные  цены на объекты недвижимости  в России, особенно в Москве  и Санкт-Петербурге, не соотносимые  с ценами на несравнимо более  качественную зарубежную недвижимость;

- умышленное занижение указываемых  сторонами сделки в договорах  купли-продажи цен на недвижимость, прежде всего в целях минимизации  налога на доходы физических  лиц для продавца объекта. Наличие  недостоверных цен в договорах, представляемых на регистрацию  в Росреестр, не позволяет сформировать полноценное, объективное мнение о сложившихся на текущую дату усредненных дифференцированных по категориям объектов стоимостных показателях на рынке недвижимости.

- для современной России эффект  от введения налога на недвижимость  может проявиться в уменьшении  ажиотажного спроса и снижении  спекулятивных цен на жилье, покупка  которого долгое время была  выгоднейшим видом бизнеса.

 В связи с этим при реформировании  имущественного налогообложения  необходима взвешенная и хорошо  продуманная политика. Поэтому длительность  введения местного налога на  недвижимость в Российской Федерации  легко объяснима:  ключевые аспекты  всех решений должны быть детально  проработаны.

В настоящее время основные элементы налогообложения по налогу на недвижимость определены и ведется работа по установлению размеров налоговых вычетов для определения налоговой базы при исчислении данного налога. 

2.2 Налоговое законодательство в других странах

На данный момент за рубежом накоплен достаточно богатый опыт взимания налога на недвижимость, в результате чего можно выделить основные принципы, характеризующие иностранные системы налогообложения имущества физических лиц. К этим принципам можно отнести следующие:

1. Налог на недвижимое  имущество преимущественно является  местным налогом и поступает  в местные бюджеты. Также он  может быть федеральным налогом, но средства от его уплаты  будут распределяться между бюджетами  всех уровней.

 К примеру, в штате  Флорида (США) ежегодная оценка и  взимание налога на недвижимость  регулируются на уровне графств штата. Аккумулированные налоговые поступления из бюджета графства распределяются далее между нижестоящими бюджетами таких образований, как муниципалитеты, школьные и специальные налоговые округа.

 В Австрии предельная  ставка налога на недвижимость  установлена на федеральном уровне, однако конкретную налоговую  ставку определяет совет муниципалитета. Муниципальные образования, которые  получают дотации из регионов (земель), должны до предела использовать  свои собственные источники доходов, что предполагает установление  в этих муниципалитетах предельной  величины налоговой ставки.

 Недвижимое имущество, находящееся в Дании, может облагаться  тремя видами налога:

 а) местный налог на  недвижимость;

 б) окружной налог на  недвижимость;

 в) местный налог на  недвижимость, используемую как  офисы, отели, заводы, мастерские и  иные сходные коммерческие цели.

2. В большинстве стран  налог уплачивается владельцами  недвижимости, но плательщиками  имущественного налога могут  быть также арендатор или оба  вышеупомянутых лица.

 В Великобритании налог  на имущество физических лиц  взимается с собственников или  арендаторов недвижимого имущества - земли, жилых домов, магазинов. К  числу плательщиков данного налога  относятся и лица, снимающие жилье  и выплачивающие квартирную плату. Вместе с тем налог взимается  и с владельцев пустующей собственности. В Нидерландах налог на недвижимость  состоит из части, налагаемой  на собственников недвижимости, и части, налагаемой на пользователей  недвижимости. Когда собственник  и пользователь являются одним  и тем же лицом, то это лицо  уплачивает обе части налога. Во Франции есть три различных  налога: налог на имущество - застроенные  и незастроенные участки, и налог  на жилье. Налог на имущество  и налог на жилье - это различные  виды налогов, и они могут налагаться  одновременно. Таким образом, на  собственника жилья могут налагаться  оба налога.

3. Объектом налогообложения, как правило, выступают земля, здания  и сооружения, поскольку в отличие  от движимого имущества они  могут быть относительно легко  выявлены и идентифицированы. Однако  законодательства ряда стран  предусматривают исключения из  данного правила.

 В частности, в Швейцарии  помимо налога на недвижимость  все кантоны и муниципалитеты  взимают налог на чистые активы  физических лиц. В целом объектом  налогообложения является суммарное  имущество, которое включает в  себя всю собственность и имущественные  права налогоплательщика, имеющие  денежную стоимость. Налог исчисляется  исходя из рыночной стоимости  активов. В состав налогообложения  входят движимое (ценные бумаги, банковские депозиты, автомобили) и  недвижимое имущество, а также  бизнес-активы. В свою очередь, в  Германии в понятие имущества  в целях налогообложения входит  как недвижимое, так и движимое  имущество, в том числе: банковские вклады, долевое участие в хозяйственных обществах, драгоценные металлы, драгоценные камни, жемчуг, монеты и медали, украшения и предметы роскоши, произведения искусства и коллекции и иное имущество.

На Филиппинах объектом налога на имущество физических лиц является улучшение земельного участка. Следует отметить, что понятие "улучшение земельного участка" достаточно часто используется в международной практике налогообложения для обозначения имеющихся результатов положительного антропогенного воздействия на земельный участок. Однако это понятие является слишком общим и абстрактным для того, чтобы на его основе можно было однозначно установить объект, подпадающий под налогообложение. В связи с этим в российской системе налогообложения данное понятие из-за его неопределенности не сможет применяться.

4. При определении налогооблагаемой  базы имущественного налога обычно  используется оценочная стоимость  налогооблагаемых объектов, наиболее  близко соответствующая рыночной, что стимулирует наиболее экономически  рациональное их использование. В одних странах в качестве  основы берется арендная стоимость  недвижимого имущества. К примеру, в Великобритании базой налога  является годовая чистая стоимость  имущества (сумма дохода от имущества). Переоценка стоимости имущества  происходит раз в 10 лет с тем, чтобы приблизить ее к сумме, которую можно получить, сдав  внаем это имущество. Аналогичный  подход применяется и в Сингапуре, где налоговой базой является  годовая стоимость недвижимости, представляющая собой расчетную  сумму, которую можно получить  за год при сдаче недвижимости  в аренду. В свою очередь, во  Франции налог на жилье исчисляется  путем умножения стоимости условной  арендной платы жилья, определенного  местным земельным реестром (cadastre), на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления.

В других странах в качестве основы берется капитализированная (аккумулированная) стоимость объекта на указанную базовую дату. В Швеции налогооблагаемой базой государственного налога на недвижимость является оцененная стоимость имущества на дату на два года ранее, чем соответствующий налоговый год (в случае частного жилого помещения за границей - 75% его рыночной стоимости). В данном случае обеспечивается преимущество, связанное с тем, что органы, проводящие оценку, могут проанализировать всю информацию, необходимую для оценки.

Сама методика определения стоимости недвижимого имущества основывается либо на сравнении продаж, т.е. на изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости, либо на капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества, либо на уровне затрат, т.е. на расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости, либо на сочетании всех трех перечисленных методов. В частности, такой подход применяется в Канаде, где при оценке учитываются три фактора: расходы на создание данной стоимости, доход, который она приносит владельцу, и учет рыночной стоимости на момент оценки. Аналогичный подход существует и в штате Флорида, где при определении стоимости недвижимости принимаются во внимание такие факторы, как текущая стоимость, способ использования, местонахождение, площадь, первоначальная стоимость, восстановительная стоимость строений, износ, доход от использования, а также чистый доход, если недвижимость продается. Описываемая методика применяется в настоящее время не только в североамериканских развитых экономиках, но и на пространстве СНГ. В частности, в Молдове для оценки недвижимого имущества в зависимости от его назначения применяются метод сравнительного анализа продаж, доходный метод и затратный метод. Переоценка недвижимого имущества осуществляется территориальными кадастровыми органами один раз в три года.

5. Ставки налога зависят  от конкретной законодательной  и экономической практики в  той или иной стране и подразделяются  на фиксированные и переменные.

 Фиксированные ставки  устанавливаются центральными органами  власти той или иной страны  и представляют собой некоторый  исходно заданный процент от  налогооблагаемой стоимости. В Швейцарии  существует две системы для  определения такого элемента  налога на недвижимость, как налоговая  ставка. Первая система - это система  опционального налога, означающая, что муниципалитетам, находящимся  на территории кантона, предоставлено  право самостоятельно вводить размер налоговой ставки, вплоть до ее предельной величины, установленной в законе кантона о налоге на недвижимость. Вторая система - это система фиксированного налога, согласно которой ставка налога на недвижимость устанавливается фиксированной на всей территории кантона. В данном случае величина ставки налога на недвижимость определяется в ходе обычного законодательного процесса на уровне кантона.

В Республике Сингапур налогом на собственность по ставке 12% облагается недвижимость, используемая в коммерческих или производственных целях, а для собственников жилых объектов недвижимости, которые в этих объектах сами и проживают, предусмотрена льготная налоговая ставка 4%. Недвижимость, находящаяся в собственности иностранцев, помимо обложения налогом на собственность по ставке 12%, подпадает под обложение дополнительным налогом по ставке 10% годовой стоимости, т.е. совокупная налоговая ставка составляет 22%. Иностранные лица, имеющие квартиры в кондоминиумах, а также квартиры в жилых домах, в которых число этажей не менее шести, могут быть освобождены от уплаты дополнительного налога.

Кроме того, законодательства большинства стран на федеральном уровне предусматривают предельную ставку налога. Такие ставки предусмотрены законодательством Австрии (5%), Германии (1%), а также большинства стран СНГ, в том числе и России.

 При этом размер  налоговых поступлений не определяется  заранее, поскольку величина налогооблагаемой  базы является переменной. Однако, прогнозируя размер налоговых  поступлений, в некоторых странах  местные власти устанавливают  ставку в зависимости от потребности  в финансовых ресурсах. В частности, в Великобритании ставка налога  на имущество устанавливается  муниципалитетом с учетом потребности  в финансовых ресурсах, поэтому  заметно колеблется по графствам  и городам. В США и Канаде  за счет средств, поступающих  от взимания налога на недвижимость, местными органами власти финансируются  пожарная охрана, полиция, школы, здравоохранение. Кроме того, в США возможно превышать предельную ставку налога в 1,0%, если дополнительная сумма доходов направляется на погашение долгов местных органов власти.

6. Льготы по налогообложению  предоставляются либо по категориям  налогоплательщиков, как правило, социально  незащищенных, либо в некоторых  странах учитываются семейное  положение налогоплательщика, уровень  его доходов, характер собственности, т.е. недвижимое имущество, обеспечивающее  осуществление общественно полезных  видов деятельности. Во Франции  различные льготы предоставляются  в зависимости от семейного  положения налогоплательщика, от  налога на жилье могут быть  освобождены полностью или частично  малообеспеченные лица в части  их основного места проживания. В большинстве среднеазиатских  республик от уплаты налога  на имущество освобождены женщины, имеющие десять и более детей.

 В большинстве штатов  США не облагается имущество  постоянных резидентов - граждан, нуждающихся  в социальной защите, и лиц, имеющих  особые заслуги перед государством, к примеру в штате Флорида не облагается имущество ветеранов войны в отставке с постоянной инвалидностью, полученной в ходе несения военной службы, а также парализованных граждан, находящееся в их собственности и используемое ими для проживания, за минусом той ее части, которая используется ими в коммерческих целях.

 Освобождение от уплаты  налогов может предоставляться  на некоторый фиксированный срок  с целью стимулирования определенных  видов деятельности. В частности, в Нидерландах освобождение от  уплаты налога предоставляется  по новостройкам на период  строительства здания. В свою  очередь, в Швеции для стимулирования  строительства жилья новые жилые  помещения освобождаются от налога  первые пять лет, а в последующие  пять лет ставка снижается  на 50%.

Во многих странах преимущество отдается льготированию объектов (типов недвижимого имущества), а не налогоплательщиков в соответствии со следующим принципом: налогом непосредственно облагается само недвижимое имущество, а не его владелец. В частности, в Германии некоторые виды имущества, а именно имущество физических лиц - частных предпринимателей (к примеру, врачей или адвокатов, имеющих свой кабинет), относятся к имуществу с льготным налогообложением, поскольку являются так называемым производственным имуществом. Однако в других странах использование недвижимости для занятия частной практикой является поводом не к снижению, а к повышению ставки налога. К примеру, в Канаде налог с недвижимости взимается обычно в размере 0,5 - 1,0% от стоимости собственности, а в случае, если недвижимость используется для определенных видов деятельности, то ставка резко повышается. Например, налог с парикмахерской устанавливается в размере 30% стоимости здания, а с адвокатских контор и врачебных кабинетов - 50%.