Рисунок 2 – Предоставление земельных участков

     Рисунок 2 показывает, что органы местного самоуправления имеют возможность избирать различные пути управления теми или иными участками в зависимости от целей, свойств участков.

     Органы  местного самоуправления имеют право  получать арендную плату от сдаваемых  в аренду муниципальных земель и  от земель, государственная собственность  на которые не разграничена, земельный налог от иных собственников земельных участков на территории муниципального образования [21,с.64].

     Экономические механизмы землепользования может  быть следующими:

1. Категорирование земель, которое может повлиять на планировку и социально-экономическое развитие территории.
2. Оценка стоимости земель промышленных предприятий, что может влиять на себестоимость их продукции или на размещение вновь создаваемых предприятий.
3. Земельные аукционы, которые дают возможность реализации земельных участков по рыночным ценам, что приводит к увеличению поступлений  в бюджет. Регулирование цен на рынке муниципальных земельных участков позволит привлечь новых инвесторов.

     Политика  муниципальной власти в сфере  землепользования должна учитывать  все многообразие факторов, влияющих на ценность земельных участков. Все  земли необходимо использовать в  соответствии с целевым назначением, генеральным планом поселения и проектами планировки и застройки [22,с.62].

     Регулирование стоимости на земельные участки  должно быть направлено на привлечение  инвесторов на неосвоенные территории за счет низкой цены и получения  максимума доходов от использования наиболее престижных участков.

     Таким образом, можно говорить о том, что  управление земельными ресурсами муниципального образования является сложным процессом в связи с наличием большого количества факторов внутренней и внешней среды не зависящих от субъекта управления, но оказывающих сильное влияние не объект управления – земельные ресурсы. Земельные ресурсы для муниципального образования являются средством привлечения инвесторов на неосвоенные территории – развитие территории муниципального образования, и средством повышения налоговых поступлений в бюджет.

1.3 Совершенствование управления  земельными ресурсами  
в России и за рубежом

     Анализ  реформирования правоотношениий на землю в России, позволяет сделать  вывод о новом развитии управления земельными ресурсами в нашей стране. Появились новые принципы и методы управления земельными ресурсами, позволяющие увеличить налогооблагаемую базу и сбор бюджетных доходов, привлечь инвестиции в развитие муниципальных образований и регионов, создать эффективную систему обеспечения прав гарантий для субъектов земельных отношений. В целях совершенствования системы управления земельными ресурсами в России, настоящее время, необходимо учитывать опыт зарубежных стран. Практически во всех цивилизованных странах фундаментальной основой организации управления земельными ресурсами является государственное регулирование правоотношений на землю, хотя принципы и формы подхода к правовому решению этой проблемы в разных странах существенно различаются [24,с.108].

     В США, где в федеральной собственности находится более 10% земель, /введены жесткие условия целевого использования земель различных категорий, в том числе экологического характера, определяемые с учетом зонирования территории и санкции за нарушение правил землепользования.

     В Германии право на существование  имеют все формы собственности  на землю притом, что в частной  собственности находится более 90% земель. Немецкое земельное право  устанавливает законодательное  регулирование оборота земель сельхозназначения  и лесного фонда, предусматривающее запрет на дробление лесных и сельскохозяйственных участков, их отчуждение с изменением целевого назначения и обеспечивающее развитие высокоэффективного агропромышленного производства. Особое внимание при этом уделено контролю за рациональным использованием земель; недопустимостью введения ограничений их хозяйственного оборота в целях перераспределения между «эффективными правообладателями»; выполнению землевладельцами правовых обязательств, в том числе по налоговым платежам, для чего функционируют специальные сельскохозяйственные суды. Аналогичные условия по продаже земель сельскохозяйственного назначения в собственность исключительно под цели развития сельхозпроизводства и профессиональные требования к собственникам земель действуют в Швеции, Франции, Италии и Испании.

     Особо выделяется практика решения вопроса  о собственности на землю в  Китае, где в процессе экономического реформирования хотя и была продекларирована возможность получения земли  в собственность, но превалирующей  формой регулирования земельных отношений является аренда.

     Анализ  мирового опыта регулирования земельных  отношений позволяют заключить, что при законодательном закреплении  частной собственности на землю  различных категорий и введении правил и условий их использования  и хозяйственного оборота, в большинстве экономически развитых стран государство всемерно стимулирует внедрение аренды как формы земельного права. Механизмы регулирования правоотношений землевладельцев и арендаторов в различных станах заметно различаются по жесткости определения условий договоров аренды, размеров и форм арендной платы, методик ее расчета, критериям, предъявляемым к арендаторам, и применяемым мерам государственной поддержки оборота земель в аренде, правовым гарантиям арендаторов [27].

     В Нидерландах и Италии законодательно установлен предельный размер арендной платы, французское и немецкое законодательство позволяет арендаторам вести определенные виды работ вне зависимости от воли собственников земли. Во Франции и Новой Зеландии, потенциальным арендаторам оказывается содействие в подборе земельного участка, получении льготного целевого товарного кредита для развития агробизнеса. В ряде стран (Франция, Англия, Нидерланды) введены жесткие требования к профессиональной подготовке претендентов на получение сельскохозяйственных земель в аренду и их опыту работы в аграрном секторе, оговаривается наличие стартового капитала [12, с.28].

     Хотя  в мировой практике управления земельными ресурсами вопрос регулирования правоотношении на землю занимает центральное место, для полноты анализа надо рассмотреть и такой ключевой аспект реализации эффективного управления, как ведение земельного кадастра, что дает представление об организации управления землей в зарубежных странах.

     Земельный кадастр, который ведется практически  во всех странах мира, неразрывно связан с понятиями учета, оценки состояния  и использования земельных ресурсов и предполагает выделение и определение однородных по своим свойствам объектов с описанием их территориальных границ с последующим картографированием и представлением количественных и качественных характеристик.

     В ряде стран наряду с термином «кадастр»  широко используется термины «регистр (реестр) собственности» и «земельный реестр». Регистр собственности содержит основную информацию о недвижимости в виде реестра собственности и индексных карт, которые в российской терминологии носят название кадастровых. Земельный реестр содержит исчерпывающую информацию о собственниках, обо всех юридических правах на соответствующий земельный участок [27].

     В Дании кадастр предполагает картирование земельных участков в крупном  масштабе. Основная функция кадастровой  системы – это идентификация каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин с владельцев земельных участков на основе показателя качества почв (урожайности). В настоящее время эта функция кадастра остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена участка. В качестве целей кадастра появились и другие, например кадастр, является основой для утверждения законных прав на землю.

     В Нидерландах ведение кадастра осуществляет кадастровая служба. К ее функциям относят: ведение публичной книги записей, содержащей все документы по передаче собственности и установлению ссуды под залог; введение кадастровой документации на право собственности; съемка границ кадастровых участков; составление кадастровых карт с нанесенными на них участками. Кадастровая служба Нидерландов участвует в обновлении и сохранности сети триангуляции, планировании новых землепользований, а также занимается созданием, обновлением и производством крупномасштабных карт. В стране уже существует автоматизированная система многоцелевого кадастра, т.к. правительство поняло, что только создание интегрированной информационной системы позволит быстро обеспечить руководство страны необходимой информацией о земельных ресурсах.

     В США ведение земельного кадастра первоначально было нацелено на обеспечении быстрого и эффективного заселения больших территорий пустующих земель, и для решения задач, связанных с налогообложением. Изменившаяся экономическая и общественно-политическая ситуация в США привела к необходимости создания многоцелевого кадастра. Современная североамериканская кадастровая система при сборе, хранении и поиске информации в качестве исходного объекта использует участок, носящий название «парцелла». Парцеллы могут быть объединены в совокупности по сегментам улиц. Выборка участков их совокупности производится по адресам, номерам знаков (столбов) землепользований и номерам парцелл. В США основой для многоцелевого кадастра служат точная геодезическая сеть, точные кадастровые карты, юридические записи о границах землепользований и данные земельного учета [27].

     В базу данных информационной системы  многоцелевого кадастра включены следующие  файлы:

• правового описания – в графическом виде с необходимыми текстовыми дополнениями;
• учета земельной собственности – информация о каждой парцелле и любом здании внутри парцеллы;
• рыночные сведения – цена земли и расходы на ее использование, дата приобретения и аренды;
• землепользований – данные о налогоплательщиках, величине налога, коде налоговой ставки.

     Связь между всеми файлами осуществляется с помощью кода парцеллы.

     В Финляндии основную кадастровую  деятельность по учету земель осуществляет Национальная земельная служба (НЗС) Финляндии, насчитывающая уже более 300 лет. В 1750 году в стране была произведена широкомасштабная земельная реформа, в результате которой были установлены постоянные границы землевладений. С этого года в стране начала действовать система управления землей и недвижимостью. НЗС Финляндии в качестве государственной службы входит в состав Министерства сельского и лесного хозяйства. Данная служба располагает по всей стране 21 региональным офисом по землеустройству – картографическим кадастровым бюро, в его состав входят 7 общегосударственных производственных и административных подразделений. Картографические кадастровые бюро работают достаточно самостоятельно и ежегодно Генеральная дирекция НЗС Финляндии заключает с ними договор о сотрудничестве. Система финансирования деятельности кадастровых бюро является смешанной – национальный бюджет выделяет лишь часть средств необходимых для деятельности службы (примерно 50%), а остальная часть средств поступает за счет выполнения работ, продажи картографической продукции, оказании платных услуг. Для ведения всего комплекса земельно-кадастровых работ на муниципальных землях в муниципалитетах действуют свои местные (муниципальные) кадастровые службы. Полномочия государства и муниципалитетов строго разделены: НЗС занимается сельскохозяйственными землями (земли вне населенных пунктов), муниципальные службы управляют земельными ресурсами на территории своих муниципалитетов. В НЗС имеется информация обо всей территории Финляндии, и с учетом развитости в стране телекоммуникаций, в любом месте страны можно получить любую информацию по любому земельному участку [18,с.59].

     Английская  система управления земельными ресурсами  также включает разветвленную сеть различных служб, ориентированных  на выполнение узко специфических управленческих функций. По существу земельный кадастр  в Великобритании формируется на основе сведений Национальной службы картографии, решающей вопросы создания плановой основы кадастрового учета земель; Службы земельной регистрации, ведущей реестр прав и правообладателей земли и недвижимости; Национального бюро оценки, выполняющего систематическую государственную оценку земель в целях налогообложения. Эти правительственные организации находятся на частичном бюджетном финансировании, получая необходимые для осуществления своей деятельности за счет оказания услуг на земельном рынке и межведомственного информационного обмена, а процесс формирования кадастровых данных практически полностью автоматизирован [19,с.45].