Введение

     На  современном этапе развития российской экономики многие  ставят вопросы  о продуманной экономической  политике государства.

     Правильная  экономическая политика государства  является залогом успешного развития страны в целом, немаловажной её составляющей является и инвестиционная политика. Государство здесь выступает во многих ролях: кредитора, гаранта, законодателя, регулятора и многих других.

     Цель  работы: определить сущность и роль инвестиционной политики муниципального образования. Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

     раскрыть  этапы инвестиционной политики муниципального образования. в условиях рыночной экономики  и роли государства в инвестиционной среде

     выявить проблемы и перспективы развития инвестиционной политики муниципального образования.

     Дополнительную  актуальность исследованию придает  расширившееся использование технологий муниципального стратегического планирования. Вследствие несовершенства межбюджетных отношений муниципальные образования, имеющие «бюджеты выживания», вынуждены осуществлять поиск необходимых для реализации принятых концепций своего комплексного социально-экономического развития в рамках проведения местной инвестиционной политики. Отдельные аспекты разработки и реализации муниципальной инвестиционной политики в контексте стратегического территориального планирования исследовались в работах А.А. Горбунова, Б.М. Гринчеля, Б.С. Жихаревича, А.А. Зубарева, К.В. Павлова, Г.А. Рокецкой, BE. Рох-чина, В.И. Шеина и др. Однако и сегодня дискуссионными являются вопросы, связанные с выяснением сущности и содержания муниципальной инвестиционной политики в сложившихся в России политико-экономических условиях, ее объектом и субъектом, целями и принципами разработки, механизмом реализации. Практика остро нуждается в научно обоснованных рекомендациях по разработке и реализации муниципальной инвестиционной политики, регулированию местного инвестиционного рынка. Значительная актуальность исследуемой проблемы формирования и реализации местной инвестиционной политики как инструмента осуществления концепции стратегического развития муниципального образования, ее научная и практичекая значимость, недостаточная разработанность ее методологических и методических аспектов предопределили цель и задачи настоящей работы. Методологической и информационной основой исследования являются: современная теория управления развитием многоукладной экономики, теория государственного и муниципального управления, общая теория систем, научные труды отечественных и зарубежных специалистов в области стратегического территориального управления, результаты исследований в области регулирования инвестиционного рынка на муниципальном уровне; законодательные и нормативные акты, регламентирующие различные аспекты инвестиционного обеспечения развития муниципальных образований.

 

     1. Основные принципы инвестиционной политики муниципальных образований

     Сущность  муниципальной инвестиционной политики можно определить как целенаправленную, научно обоснованную деятельность местных  органов власти по привлечению и  оптимальному использованию инвестиционных ресурсов в целях устойчивого социально-экономического развития и повышения качества жизни населения муниципального образования (города).

     Активность  инвестиционной деятельности в городе (на определенной территории) зависит  как от его инвестиционного климата, так и от инвестиционной привлекательности объектов инвестирования. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность ресурсов города (территории), можно сгруппировать следующим образом:

     1. Территориальные факторы (определяющие инвестиционный климат города):

     - экономические;

     - политические;

     - законодательные;

     - природоохранные;

     - инфраструктурные;

     - природно-климатические;

     - ресурсные;

     - демографические.

     2. Точечные факторы (связанные с  состоянием объекта инвестирования):

     - финансовые показатели;

     - производственно-технологические;

     - инфраструктурные;

     - входящие ресурсы;

     - состояние менеджмента, маркетинга.

     Для определения уровня (индекса) инвестиционного  климата территории выделяются наиболее важные факторы на момент определения данного показателя. Высокий индекс инвестиционного климата получают город или территория, имеющие стабильную политическую, законодательную, природоохранную ситуацию, высокий уровень экономических, инфраструктурных, демографических, природно-климатических показателей в сочетании с ресурсной обеспеченностью.

     Для привлечения инвестиций в городскую  экономику также очень важны  мероприятия, повышающие уровень предсказуемости, открытости, определенности ситуации, что снижает уровень риска  для инвесторов. С этой точки зрения задача инвестиционного менеджмента - активизация инвестиционного процесса в городе и повышение его эффективности. Следовательно, в муниципальном образовании необходимо проводить определенную инвестиционную политику.

     Сущность  муниципальной инвестиционной политики можно определить как целенаправленную, научно обоснованную деятельность местных органов власти по привлечению и оптимальному использованию инвестиционных ресурсов в целях устойчивого социально-экономического развития и повышения качества жизни населения муниципального образования (города).¹

     Разработка  и реализация муниципальной инвестиционной политики осуществляются на основе концепции  социально-экономического развития города и включают:

     - определение приоритетов, целей  и задач инвестиционной политики, т.е. формирование инвестиционной стратегии;

     - разработку комплекса мероприятий  по инвестированию;

     - определение потребности в инвестиционных  ресурсах;

     - поиск и выбор источников инвестиций;

     - формирование инвестиционных возможностей  и мер по их расширению.

     Одним из важнейших вопросов осуществления  муниципальной инвестиционной политики является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита бюджетных  инвестиций.

     К направлениям создания благоприятных условий для инвесторов, уже рассмотренных выше, следует добавить:

     - создание современной системы  коммуникаций и информационного  обеспечения инвестиционной деятельности (например, организация единого информационно-аналитического  пространства города на основе геоинформационных систем);

     - обеспечение деловой оперативности  в принятии управленческих решений,  связанных с инвестиционной деятельностью  в городе;

     - осуществление городского маркетинга, создающего благоприятный имидж  города в целом для внешних инвесторов.

     Недвижимое  имущество играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и той  пространственной среды, в которой  осуществляется человеческая деятельность.

     Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мир: в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.²

     Обобщая ряд определений, можно сказать, что под недвижимостью понимается земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находится на ней).

     Согласно  ст. 130 Гражданского кодекса РФ к  недвижимости относятся:

     - земельные участки;

     - участки недр;

     - обособленные водные объекты;

     - все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

     Традиционно в России недвижимость делится на три группы:

     - жилищный фонд;

     - нежилой фонд;

     - земля.

     Именно  эти группы и составляют основу городской недвижимости.

     Жилищный  фонд - совокупность всех жилых помещений  независимо от форм собственности, включая  жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения  и др. строения, пригодные для  проживания.

     К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские, производственные.

     Недвижимость  как товар обладает такими особенностями, как:

     - фундаментальность;

     - уникальность;

     - стационарность;

     - длительность создания;

     - долговечность.

     Рынок недвижимости - совокупность сделок с  недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости. Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение для оживления инвестиционной деятельности в городе.

     Одной из важнейших функций по управлению недвижимостью является ее оценка.

     Оценить недвижимость - значит дать научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта.

     Недвижимое  имущество как объект оценки подразделяется на две группы:

     - потребительская недвижимость (квартиры, дома, дачи, гаражи, дачные земельные участки);

     - доходная недвижимость (земля, леса, богатства недр, производственные  помещения, предприятия, фирмы  как целое).

     Правовые  основы регулирования оценочной  деятельности в Российской Федерации  определяются Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ. Существуют также стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519.³

     Уточним понятие стоимости и цены объекта, поскольку эти понятия зачастую отождествляются, хотя и имеют в  оценочной практике различное значение.

     Стоимость - это прогнозный показатель, предвидение  цены, инструмент ее нахождения.

     Цена -денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог, т.е. это денежное выражение стоимости  по факту заключенной или заключаемой сделки.

     Стоимость одного и того же объекта недвижимости может быть различной в зависимости  от цели оценки: купля-продажа, аренда, залог, страхование, инвестирование и  т.д.

     Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Метод оценки - способ расчета стоимости  объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

     Величину  стоимости объектов городской недвижимости необходимо знать для:

     - осуществления аренды и купли-продажи  объектов;

     - определения налогооблагаемой базы;

     - решения вопросов ипотечного  кредитования;

     - осуществления объективной приватизации;

     - привлечения внешних (в том  числе иностранных) инвестиций.

     Земля на современном этапе развития городов  является перспективным источником дохода бюджетов различного уровня, в том числе и муниципального. Поэтому упорядочение землепользования, а также использования других объектов городской недвижимости, является важным направлением расширения инвестиционных возможностей города.⁴