С точки зрения привлечения инвесторов важную роль играет совершенствование процесса осуществления операций с недвижимостью (согласование, утверждение, регистрация и т.д.) В настоящее время для оформления операций с недвижимостью требуются сроки, исчисляемые месяцами, иногда - до года. Такая ситуация способствует процветанию многочисленных посреднических структур, развитию "теневого" рынка с крупными оборотами в обход бюджета.

     Поэтому важной задачей для органов местного самоуправления является совершенствование  управления городской недвижимостью.

     Одним из направлений совершенствования управления недвижимостью является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской недвижимости.

     Кадастр (от франц. лист, реестр) - систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны. Наиболее известны водный и земельный кадастры.

     Компьютеризированные  кадастры, как банки данных об объектах городской недвижимости, уже создаются  и применяются в ряде российских городов.

     Реализация  большинства процессов обеспечения  функционирования городского кадастра недвижимости основана на использовании  ГИС-технологий.

     Геоинформационная система (ГИС) - это автоматизированная информационная система, предназначенная для обработки пространственно-временных данных, основой интеграции которых служит географическая информация.

     Из  опыта ряда российских городов следует, что автоматизированная система  кадастра недвижимости позволяет:

     - научно управлять процессом земельных отношений в городе, с высокой степенью точности контролировать процессы межевания земель и их целевого использования;

     - формировать налогооблагаемую базу;

     - повышать инвестиционную привлекательность  объектов недвижимости.

 

      1.1. Классификация инвестиций

     Инвестиции  в объекты предпринимательской  деятельности осуществляются в различных  формах, они очень многообразны. В соответствии с конкретными задачами, в целях учета, анализа, мониторинга и индикативного планирования, инвестиционная деятельность может быть классифицирована по следующим признакам.

     По  объектам вложений средств: реальные и  финансовые инвестиции.

     Реальные  инвестиции – вложения средств в  материальные (здания, сооружения, оборудование и т.п.) и нематериальные активы (патенты, лицензии, «ноу-хау», научно-технические и проектно-конструкторские работы в виде документации, программные средства и т.п.).

     Финансовые  инвестиции – вложения средств в  различные финансовые инструменты  – ценные бумаги, депозиты, целевые  банковские вклады.

     Выделение реальных и финансовых инвестиций является одним из основных признаков их классификации.⁵

     По  характеру участия  в инвестировании: прямые и непрямые инвестиции.

     Прямые  инвестиции – непосредственное участие  инвестора в выборе объектов инвестирования и вложения средств. При этом инвестор непосредственно вовлечен во все стадии инвестиционного цикла, включая прединвестиционные исследования, проектирование и строительство объекта инвестирования, а также производство конечной продукции.

     Непрямые  инвестиции (косвенные) – инвестиции, осуществляемые через различного рода финансовых посредников (инвестиционные фонды и компании) аккумулирующих и размещающих по своему усмотрению наиболее эффективным образом финансовые средства.

     По  периоду инвестирования: краткосрочные и  долгосрочные инвестиции.

     Краткосрочные инвестиции – вложения капитала на период не более одного года (например, краткосрочные депозитные вклады, покупка  краткосрочных сберегательных сертификатов и т.п.).

     Долгосрочные  инвестиции – инвестиции, используемые на капитальные вложения и создание, увеличение размеров, а также приобретение необоротных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи.

     По  формам собственности  инвестиционных ресурсов: частные, государственные, иностранные и  совместные.

     Частные инвестиции – вложения средств, осуществляемые гражданами, а также субъектами хозяйствования негосударственных форм собственности.

     Государственные инвестиции – вложения, осуществляемые федеральными, региональными и местными органами власти и управления за счет средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств, а также государственными предприятиями и учреждениями за счет собственных и заемных средств.

     Иностранные инвестиции – все виды имущественных  и интеллектуальных ценностей, вкладываемых зарубежными инвесторами, а также зарубежными филиалами российских юридических лиц в объекты предпринимательской и других видов деятельности с целью получения прибыли.

     В иностранных инвестициях выделяют три формы: прямые, портфельные и прочие инвестиции.

     Прямые  иностранные инвестиции – это  вложения иностранного капитала, сделанные  прямыми инвесторами, т.е. юридическими или физическими лицами, полностью  владеющими предприятием или контролирующими  не менее 10% доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале созданной или вновь создаваемой на территории РФ коммерческой организации в форме хозяйственного товарищества или общества в соответствии с гражданским законодательством РФ.

     В составе прямых инвестиций выделяются: взносы в уставный капитал, финансовый лизинг, кредиты, полученные от зарубежных совладельцев предприятия, прочие прямые инвестиции.

     Портфельные иностранные инвестиции – это  вложения иностранного капитала, сделанные  иностранными инвесторами в объеме менее 10% доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями, не дающие право вкладчикам на управление предприятием, а также акции, облигации, векселя и другие ценные долговые бумаги собственного и заемного капитала.

     Прочие  иностранные инвестиции – это инвестиции, которые не подпадают под определение прямых или портфельных инвестиций. Это торговые кредиты (предварительная оплата и предоставление кредитов для импортно-экспортных операций), прочие кредиты, полученные от международных финансовых организаций, кредиты правительств иностранных государств под гарантии правительства Российской Федерации, банковские вклады и т.п. ⁶

     По  отраслевому признаку выделяют инвестиции в различные отрасли экономики: промышленность (топливная, энергетическая, химическая, легкая и т.д.), сельское хозяйство, строительство, транспорт и связь, торговля и питание и пр.

     По  рискам различают агрессивные, умеренные и консервативные инвестиции.

     Агрессивные инвестиции характеризуются высокой  степенью риска. Они характеризуются высокой прибыльностью и низкой ликвидностью.

     Умеренные инвестиции отличаются средней степенью риска при достаточной прибыльности и ликвидности вложений.

     Консервативные  инвестиции представляют собой вложения пониженного риска

     2. Выработка инвестиционной политики муниципального образования на основе процессов моделирования

     Пути  и меры по привлечению  долгосрочных инвестиций

     Привлечение инвестиций (как иностранных, так  и национальных) в муниципалитеты  является жизненно важным средством  устранения инвестиционного «голода». Особую роль в активизации инвестиционной деятельности должно сыграть страхование инвестиций от некоммерческих рисков. Важным шагом в этой области стало присоединение России к Многостороннему агентству по гарантиям инвестиций (МИГА), осуществляющему их страхование от политических и других некоммерческих рисков. Важное условие, необходимое для частных капиталовложений (как отечественных, так и иностранных), постоянный и общеизвестный набор догм и правил, сформулированных таким образом, чтобы потенциальные инвесторы могли понимать и предвидеть, что эти правила будут применяться к их деятельности. ⁷

     Для стабилизации экономики и улучшения  инвестиционного климата требуется  принятия ряда кардинальных мер, направленных на формирование, как общих условий развития цивилизованных рыночных отношений, так и специфических, относящихся непосредственно к решению задачи привлечения иностранных инвестиций.

     Среди мер общего характера в качестве первоочередных следует назвать:

      - достижение национального согласия между различными властными структурами, социальными группами, политическими партиями и прочими общественными организациями;

      - радикализация борьбы с преступностью;

      - торможение инфляции всеми известными  в мировой практике мерами  за исключением невыплаты трудящимся зарплаты;

      - пересмотр налогового законодательства  в сторону его упрощения и  стимулирования производства;

      - мобилизация свободных средств  предприятий и населения на  инвестиционные нужды путем повышения  процентных ставок по депозитам и вкладам;

      - внедрение в строительство системы  оплаты объектов за конечную  строительную продукцию;

      - запуск предусмотренного законодательством  механизма банкротства;

     предоставление  налоговых льгот банкам, отечественным  и иностранным инвесторам, идущим на долгосрочные инвестиции с тем, чтобы полностью компенсировать им убытки от замедленного оборота капитала по сравнению с другими направлениями их деятельности;

      - принятие законов о концессиях  и свободных экономических зонах;

      - создание системы приема иностранного капитала, включающей широкую и конкурентную сеть государственных институтов, коммерческих банков и страховых компаний, страхующих иностранный капитал от политических и коммерческих рисков, а также информационно посреднических центров, занимающихся подбором и заказом актуальных для России проектов, поиском заинтересованных в их реализации инвесторов и оперативном оформлении сделок «под ключ»;

      - создание в кратчайшие сроки  Национальной системы мониторинга  инвестиционного климата в России;

      - разработка и принятие программы укрепления курса рубля и перехода к его полной конвертируемости.

     Из  всего вышесказанного следует предполагать, что перечисленные меры помогут  притоку национальных и иностранных  инвестиций.

     В основе ускорения развития региональной промышленности России лежат следующие предложения.

     Создание  в муниципальном образовании  «Общественных Объединений Предпринимателей» (ООП), в состав которых  войдут наиболее активные руководители среднего и крупного бизнеса и вовлечение их в процесс  развития и роста экономики муниципального образования.

     Сотрудничество  администрации муниципального образования  с бизнесом. Заключение между администрацией и ООП «Общественного договора»  о взаимном сотрудничестве по развитию муниципального образования.

     Создание благоприятного инвестиционного климата в МО.

     Заключение  инвестиционных договоров между  администрацией и инвесторами.

     Определение приоритетных отраслей для развития в МО и предоставление им максимальных налоговых и прочих льгот.⁸

     Субсидирование  развития приоритетных отраслей из регионального, районного и муниципального бюджетов. Выделение специальных фондов в этих бюджетах для компенсации части процентной ставки при кредитовании интересных для МО проектов.