Оценка стоимости строительной организации

        Практическое применение метода капитализации прибыли обычно предусматривает следующие основные этапы:

1. Анализ  финансовой  отчетности,  ее  нормализация  и трансформация (при необходимости).

2. Выбор величины прибыли,  которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной ставки  капитализации. 

4. Определение предварительной  величины стоимости. 

5. Проведение поправок  на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок  на контрольный или неконтрольный  характер оцениваемой доли, а  также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

                           Анализ финансовой отчетности

           Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки его активов являются балансовый отчет и отчет о финансовых результатах и их использовании. Для целей оценки активов паевых инвестиционных фондов желательно наличие этих документов за последние три года. Оценщик также должен указать в отчете, прошли ли указанные финансовые отчеты аудиторскую проверку.

            При  анализе  финансовых  отчетов  предприятия  оценщик должен в обязательном порядке провести их нормализацию, то есть сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи, как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использовании, которые не носили регулярного  характера в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторяться в будущем. Примерами  чрезвычайных  и  единовременных  статей могут быть следующие:

–  доходы или убытки от продажи активов, особенно в тех случаях, когда компания не может постоянно продавать такие активы;

–  доходы или убытки от продажи части предприятия;

–  поступления по различным  видам страхования;

–  поступления от удовлетворения судебных исков;

–  последствия забастовок или длительных перерывов в работе;

–  последствия анормальных  колебаний цен.

            Кроме того, оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчетности, под которой понимается перевод ее на общепринятые стандарты бухгалтерского учета (западные). Данная операция при оценке не является обязательной, но желательной. После проведения трансформации баланс предприятия приобретает примерно такой вид:

АКТИВЫ:

1. Текущие активы (оборотные средства):

-денежные средства

-дебиторская задолженность(векселя и счета к получению)

-товарно-материальные запасы(сырье и материалы, незавершенное производство, готовая продукция) ;

Всего текущие  активы

2. Основные средства  и внеоборотные активы:

-здания, сооружения, машины и оборудование (по исторической стоимости)

-минус начисленная амортизация

-здания, сооружения, машины и оборудование (по остаточной стоимости)

-долгосрочные финансовые вложения

-нематериальные активы

Всего основных средств

Итого активов

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ  КАПИТАЛ:

1. Текущие обязательства: 

-кредиторская задолженность(счета к оплате)

-векселя к оплате

-расчеты с прочими кредиторами

Всего текущих  обязательств

2. Долгосрочные  обязательства

Всего долгосрочных обязательств

3. Собственный  капитал: 

-внесенный (оплаченный)

-нераспределенная прибыль

Всего собственного капитала

Всего обязательств и собственного капитала

           Отчет  о  финансовых  результатах  и  их  использовании после проведения трансформации выглядит примерно так:

1) чистая выручка от  реализации

2) минус себестоимость  реализованной продукции в части  переменных затрат

3) равняется валовая прибыль

4) минус операционные  расходы: 

–  общепроизводственные (постоянные затраты)

–  износ (амортизация)

5) равняется прибыль до  выплаты процентов и налогов

6) минус проценты по  долгосрочным кредитам

7) равняется прибыль до  налогообложения

8) минус налог на прибыль

9) равняется чистая прибыль. 

        Кроме того, оценщик должен построить отчет о движении денежных средств (ДДС) по следующей схеме:

1. ДДС от операционной  деятельности:

1.1. Чистая прибыль

1.2. Износ, амортизация(+)

1.3. Увеличение(-) или уменьшение(+) дебиторской задолженности

1.4.  Увеличение(-)  или   уменьшение(+)  товарно-материальных  запасов

1.5. Увеличение(+) или  уменьшение(-) кредиторской задолженности

1.6. Итого чистое ДДС от операционной деятельности

2. ДДС от инвестиционной  деятельности

2.1. Прирост(-) основных средств

2.2. Прирост(-) капитального  строительства

2.3. Прибыль(+) от продажи  основных средств и капитальных  вложений

2.4. Итого чистое  ДДС от инвестиционной деятельности

3. ДДС от финансовой  деятельности

3.1. Увеличение(-) или  уменьшение(+) долгосрочных финансовых вложений в денежной форме

3.2. Увеличение(-) или уменьшение(+) краткосрочных финансовых вложений в денежной форме

3.3. Итого чистое ДДС  от финансовой деятельности

Итого ДДС= 1,6+2,4+3,3

             При  проведении  корректировки  финансовых  отчетов оценщику  следует  особое  внимание  уделять  следующим статьям финансовых отчетов:

–  дебиторская задолженность;

–  товарно-материальные запасы;

–  начисленная амортизация;

–  остаточная стоимость  основных средств;

–  кредиторская задолженность.

        Дебиторская  задолженность  корректируется  на  потенциально безнадежные долги.

       Корректировка проводится путем сравнения ретроспективного процента потерь по безнадежным долгам в стоимости продаж в кредит с долей сегодняшних продаж в кредит, начисляемой как убытки по безнадежным долгам. В результате можно  сделать  вывод  о  недостаточности  или  чрезмерности сегодняшних начислений. При  корректировке  стоимости  товарно-материальных запасов оценщику следует придерживаться принципа оценки по наименьшей стоимости из первоначальной (то есть, стоимости приобретения) или рыночной. Согласно этому принципу, если рыночная стоимость запасов оказывается ниже себестоимости, то их учетная стоимость должна быть соответствующим образом снижена. При  анализе  износа  и  амортизации  оценщик  должен определить, применяется ли обычный (равномерный) метод начисления износа или ускоренная амортизация. При анализе финансовой отчетности оценщику следует исходить из посылки о добросовестном отношении оцениваемого предприятия к своим обязательствам. В связи с этим кредиторская задолженность обычно не корректируется. (3)

   Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована

         Данный этап подразумевает фактически выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

–  прибыль последнего отчетного года;

–  прибыль первого  прогнозного года;

–  средняя величина прибыли  за несколько последних отчетных лет (3-5 лет).

         В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой  величины  выбирается  прибыль  последнего  отчетного года.

                       Расчет адекватной ставки капитализации

      Ставка капитализации для  предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых  темпов  роста  прибыли  или  денежного  потока (в зависимости от  того,  какая величина  капитализируется). Соответственно, для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта. С математической точки зрения, ставка капитализации – это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

         Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики.

           Существуют  различные  методики  определения  ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

–  модель оценки капитальных  активов;

–  метод кумулятивного  построения;

–  модель средневзвешенной стоимости капитала.

–  кумулятивный подход.

            Кумулятивный  подход  имеет  определенное  сходство  с CAPM (модель оценки капитальных активов). В обоих случаях за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем  вносятся  поправки(в  сторону  увеличения  или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании. Приведенные  ниже  данные  позволяют  получить  представление  о  зависимости  между  величиной  ставок  дохода  и уровнем риска, связанного с теми или иными инвестициями. С их помощью может быть проиллюстрирована концепция кумулятивного роста ставок дохода при переходе от менее рискованных (безрисковых) к более рискованным инвестициям:

         Расчет стоимости собственного капитала согласно кумулятивному подходу проводится в два этапа:

–  определение соответствующей  безрисковой ставки дохода;

–  оценка величины соответствующей  премии за риск инвестирования в данную компанию. При  известной  ставке  дисконта  ставка  капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:

R = d – g,

Где   d – ставка дисконта;

g – долгосрочные  темпы   роста  прибыли  или  денежного потока.

         Последние  этапы  применения  метода  капитализации прибыли представляют собой достаточно несложные операции.

 

 

 

 Предварительная  величина  стоимости  рассчитывается по уже приводившейся формуле:

Чистая прибыль   / Ставка капитализации    =   Оцененная  стоимость,

или

V  = 

       Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствииe  принятыми методами  для конкретного вида  активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).(5)

 

                                            Заключение

        

         Оценку бизнеса строительных компаний лучше всего проводить, используя методы доходного подхода, который опирается как на ретроспективные, так и на прогностические данные о доходах и расходах строительной компании за определенный период, при этом глубина ретроспективного анализа должна быть не менее 3-х лет, а прогнозного периода – не менее 2-х лет. Ретроспективный анализ деятельности предприятия очень важен, поскольку он позволяет создать объективную базу для дальнейших прогнозов и рассуждений. Например, если предприятие в течение прошедших 5 лет показывает стабильный рост чистой прибыли на 30% в год, то с большой вероятностью эта закономерность может сохраниться и в будущем. Поэтому, составляя прогноз доходов и расходов бизнеса на ближайшие 2 года, оценщик может с большей обоснованностью определить прогнозные величины чистой прибыли по прогнозным годам. Такой способ оценки подходит для определения рыночной стоимости любого бизнеса, связанного с предоставлением услуг, в том числе и услуг по строительству.

Сравнительные способы оценки строительного бизнеса  также могут давать хорошие результаты, однако возможности практического  применения сравнительного подхода  ограничены отсутствием достоверной  информации по продажам схожих предприятий. Действительно, продавцы и покупатели строительных компаний не склонны обнародовать цены совершенных сделок - как правило, ценовая информация в этих случаях  не выходит за рамки узкого круга  участников. На организованном рынке  ценных бумаг акции строительных фирм практически не обращаются, поэтому  и здесь добыть сведения о продажах не представляется возможным.

Таким образом, наиболее надежным способом оценки бизнеса строительных компаний является доходный подход.