Оценка стоимости строительной организации

             Оценку бизнеса строительных компаний лучше всего проводить, используя методы доходного подхода, который опирается как на ретроспективные, так и на прогностические данные о доходах и расходах строительной компании за определенный период, при этом глубина ретроспективного анализа должна быть не менее 3-х лет, а прогнозного периода – не менее 2-х лет. Ретроспективный анализ деятельности предприятия очень важен, поскольку он позволяет создать объективную базу для дальнейших прогнозов и рассуждений. Например, если предприятие в течение прошедших 5 лет показывает стабильный рост чистой прибыли на 30% в год, то с большой вероятностью эта закономерность может сохраниться и в будущем. Поэтому, составляя прогноз доходов и расходов бизнеса на ближайшие 2 года, оценщик может с большей обоснованностью определить прогнозные величины чистой прибыли по прогнозным годам. Такой способ оценки подходит для определения рыночной стоимости любого бизнеса, связанного с предоставлением услуг, в том числе и услуг по строительству.

           Сравнительные способы оценки строительного бизнеса также могут давать хорошие результаты, однако возможности практического применения сравнительного подхода ограничены отсутствием достоверной информации по продажам схожих предприятий. Действительно, продавцы и покупатели строительных компаний не склонны обнародовать цены совершенных сделок - как правило, ценовая информация в этих случаях не выходит за рамки узкого круга участников. На организованном рынке ценных бумаг акции строительных фирм практически не обращаются, поэтому и здесь добыть сведения о продажах не представляется возможным.(7)

               Таким образом, наиболее надежным способом оценки бизнеса строительных компаний является доходный подход.

 

                      3. Доходный подход к оценке стоимости бизнеса

             Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы  его  перспективы.  При  определении  рыночной  стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно,  когда именно собственник будет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено.

          В доходном подходе к оценке бизнеса выделяются два основных метода: метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации прибыли. (1)

                   3.1. Метод дисконтированных денежных потоков

             Сущность метода дисконтированных денежных потоков

         Определение стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков(ДДП) основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки  зрения инвестиционных мотивов,  поскольку  любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т. д., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги. Метод  дисконтированных  денежных  потоков  может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно  дает  наиболее  точный  результат  рыночной  стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной) и находящихся на  стадии  роста или стабильного экономического развития.  Данный  метод  в  меньшей  степени  применим  к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса. (3)

       Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков

1. Выбор модели денежного  потока.

2. Определение длительности  прогнозного периода. 

3. Ретроспективный анализ  и прогноз валовой выручки  от реализации.

4. Анализ и прогноз  расходов.

5. Анализ и прогноз  инвестиций.

6. Расчет  величины  денежного   потока  для  каждого  года прогнозного периода.

7. Определение ставки  дисконта.

8. Расчет величины стоимости  в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей  будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

                           Выбор модели денежного потока

         При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. На таблице вы видите, как рассчитывается денежный поток для собственного капитала. Применяя эту модель, мы рассчитываем рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.

	Чистая прибыль после  уплаты налогов
плюс	амортизационные отчисления
плюс (минус)	уменьшение(прирост) собственного оборотного капитала
плюс (минус)	уменьшение(прирост) инвестиций в основные средства
плюс (минус)	прирост(уменьшение) долгосрочной задолженности
итого равно	денежный поток

   

           Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку  выплаты  процентов  по  задолженности,  которые  ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

          В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе(в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).

             Определение длительности прогнозного периода

         Согласно методу ДДП, стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов). Определение адекватной продолжительности прогнозного периода – это непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов,  темпов  инфляции  и,  соответственно,  потоков  денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до10 лет.

           В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности  и  адекватные  долгосрочные  прогнозы  особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности результата следует  осуществлять  дробление  прогнозного  периода  на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал.

             Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации

       Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:

–  номенклатура выпускаемой  продукции;

–  объемы производства и  цены на продукцию;

–  ретроспективные темпы  роста предприятия;

–  спрос на продукцию;

–  темпы инфляции;

–  имеющиеся производственные мощности; –  перспективы  и  возможные  последствия  капитальных вложений;

–  общая ситуация в  экономике, определяющая перспективы  спроса;

–  ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции;

–  доля оцениваемого предприятия  на рынке;

–  долгосрочные темпы  роста в послепрогнозный период;

–  планы менеджеров данного  предприятия.

         Следует  придерживаться  общего  правила,  гласящего, что прогноз валовой выручки должен быть логически совместимым  с  ретроспективными  показателями  деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными. Как известно, темпы инфляции измеряются с помощью индексов  цен,  которые  характеризуют  среднее  изменение уровня цен за определенный период. Для этого используется следующая формула:

I_p =  

Где  Ip– индекс инфляции;

P1– цены анализируемого периода;

P0 – цены базового периода;

G1– количество товаров,  реализованных в анализируемом периоде.

          Внутри  любой  отрасли,  по  меньшей  мере,  несколько предприятий борются за свою долю рынка. И здесь возможны разные  варианты.  Можно  увеличить  свою  долю  на  уменьшающемся рынке за счет неудачливых конкурентов, а можно и наоборот – потерять свою долю на растущем рынке. В связи с  этим  важно  точно  оценить  размер  и  границы  рыночного сегмента,  на  котором  собирается  работать  предприятие.

                                    Анализ и прогноз расходов

На данном этапе оценщик  должен:

–  учесть ретроспективные  взаимозависимости и тенденции;

–  изучить структуру  расходов, в особенности, соотношение  постоянных и переменных издержек;

–  оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

–  изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые  могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в  будущем не встретятся;

–  определить  амортизационные  отчисления,  исходя  из нынешнего  наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;

–  рассчитать  затраты  на  выплату  процентов  на  основе прогнозируемых уровней задолженности;

–  сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или  с аналогичными среднеотраслевыми  показателями.

          Главное в отношении производственных издержек – это разумная экономия. Если она систематически достигается без ущерба для качества, продукция предприятия остается конкурентоспособной. Для правильной оценки этого обстоятельства необходимо, прежде всего, четко выявлять и контролировать причины появления отдельных категорий затрат.  Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано с обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных видов выпускаемой продукции и их относительной конкурентоспособности. Умение  постоянно «держать руку на пульсе» текущих издержек  позволяет  корректировать  номенклатуру  производимой  продукции  в  пользу  наиболее  конкурентоспособных позиций,  строить  разумную  ценовую  политику  фирмы,  реально  оценивать  отдельные  структурные  подразделения  с точки зрения их вклада и эффективности.

          Классификация  затрат  может  производиться  по  нескольким признакам:

–  по  составу:  плановые,  прогнозируемые  или фактические;

–  по  отношению  к  объему  производства:  переменные, постоянные, условно-постоянные;

–  по способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные;

–  по  функции  управления:  производственные,  коммерческие, административные.

        Для  оценки  организации  важны две классификации издержек.

Первая – это деление издержек на постоянные и переменные, то есть в зависимости от их изменения при изменении объемов производства. Постоянные издержки не зависят от изменения объемов производства (к примеру, административные и управленческие расходы; амортизационные отчисления; расходы по сбыту, за вычетом комиссионных; арендная плата; налог на имущество и т. д.). Переменные же издержки (сырье и материалы; заработная плата основного производственного персонала; расход топлива и энергии на производственные нужды) обычно считают пропорциональными изменению объемов производства.  Классификация издержек  на постоянные  и  переменные  используется,  прежде  всего,  при проведении анализа безубыточности, а также для оптимизации структуры выпускаемой продукции.

Вторая  классификация – это  разнесение  издержек  на прямые и косвенные. Она применяется для отнесения издержек на определенный вид продукции. Четкое и единообразное разделение на прямые и косвенные постоянные издержки особенно важно для поддержания однородной отчетности по всем подразделениям. На одном уровне отчетности постоянные издержки могут быть прямыми, а на другом (более детальном) они могут стать  косвенными. 

                               Анализ и прогноз инвестиций

             Анализ инвестиций включает три основных компонента:

Собственные оборотные средства	Капиталовложения	Потребности в финансировании
Анализ собственных оборотных средств включает: –  определение  суммы начального    собственного оборотного капитала; –  установление дополнительных величин, необходимых для  финансирования будущего роста предприятия.	Включают инвестиции, необходимые для: –  замены существующих активов по мере их износа; –  покупки или строительства активов для  увеличения производственных мощностей  в будущем.	Включают: –  получение и погашение  долгосрочных кредитов; –  выпуск акций.
Анализ инвестиций осуществляется:
–  на основе прогноза отдельных компонентов собственных  оборотных средств; –  в процентах от изменения объема продаж.	–  на основе оцененного остающегося срока службы активов; –  на основе нового оборудования для замены или расширения.	–  на основе потребностей в финансировании существующих уровней  задолженности и графиков погашения долгов.

 

             Величина  собственных  оборотных  средств (в западной литературе  применяется  термин «рабочий  капитал») – это разность между текущими активами и текущими обязательствами. Она показывает, какая сумма оборотных средств финансируется за счет средств предприятия.

    Расчет  величины  денежного  потока  для  каждого  года прогнозного периода

         Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, то есть по бухгалтерским счетам. (cм. табл.):

ДП от основной деятельности
Прибыль(за вычетом налогов)	Чистая  прибыль = прибыль отчетного  года  за  вычетом  налога на прибыль
плюс амортизационные  отчисления	Амортизационные  отчисления прибавляются  к  сумме  чистой прибыли, так как они  не вызывают оттока денежных средств
минус  изменение  суммы  текущих активов: •  краткосрочные фин. вложения •  дебиторская задолженность •  запасы •  прочие текущие активы	Увеличение  суммы  текущих  активов  означает,  что  денежные средства  уменьшаются  за  счет связывания в дебиторской  задолженности и запасах
плюс  изменение  суммы  текущих обязательств: •  кредиторская задолженность •  прочие текущие обязательства	Увеличение  текущих  обязательств вызывает увеличение денежных  средств  за  счет  предоставления  отсрочки  оплаты  от кредиторов,  получения  авансов от покупателей
плюс ДП от инвестиционной деятельности
минус изменение суммы  долгосрочных активов •  нематериальные активы •  основные средства •  незавершенные капитальные  вложения •  долгосрочные  финансовые вложения •  прочие внеоборотные активы	Увеличение суммы долгосрочных активов  означает  уменьшение денежных  средств  за  счет  инвестирования  в  активы  долгосрочного  использования.  Реализация долгосрочных активов(основных средств, акций др.предприятий  и пр.) увеличивает денежные средства
плюс ДП от финансовой деятельности
плюс изменение суммы  задолженности •  краткосрочных кредитов и займов •  долгосрочных кредитов и займов	Увеличение (уменьшение) задолженности указывает на  увеличение (уменьшение)  денежных средств за счет привлечения (погашения) кредитов
плюс  изменение  величины  собственных средств •  уставного капитала •  накопленного капитала •  целевых поступлений	Увеличение собственного капитала за  счет  размещения  дополнительных  акций  означает  увеличение денежных средств, выкуп  акций и выплата дивидендов приводят к их уменьшению