Оценка стоимости строительной организации

                                                   Введение

        Постоянное увеличение объемов строительства в крупных городах привело к скачкообразному росту строительной отрасли и резкому увеличению количества отдельных компаний, занимающихся строительным бизнесом. Строительство, как и любой другой бизнес, подразумевает постоянное движение капитала, одной которого форм которого является купля-продажа строительных фирм. При переходе компании из рук в руки всегда возникает вопрос о справедливой денежной компенсации ее владельцу за уступку прав собственности на данную компанию. Если сделка происходит на открытом, конкурентном рынке, в то время как и покупатель, и продавец действуют разумно, без принуждения, каждый в своих интересах, то цена сделки будет равна рыночной стоимости данной компании.

         Оценка рыночной стоимости строительного бизнеса имеет свои особенности. Как известно, стоимость бизнеса может определяться тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным. Однако, в случае оценки бизнеса, основанного на предоставлении услуг (а именно к такому типу относится строительный бизнес), затратный подход оказывается неэффективен. Действительно, основная ценность строительной фирмы заключается в ее позиции на рынке, дающей ей возможности регулярно получать контракты на строительство. Чем выше «контрактный потенциал» фирмы, тем больше ее прибыль, а, следовательно, и рыночная стоимость. Стоимость активов строительной компании, как правило, не высока и, если определять стоимость компании, отталкиваясь от рыночной стоимости активов, как это делает затратный подход к оценке, рыночная стоимость бизнеса окажется существенно заниженной. Единственный случай, когда применение затратного подхода к оценке бизнеса бывает оправданным – это предбанкротная ситуация, когда предприятие испытывает хронический недостаток в заказах, и перспективы дальнейшего получения новых строительных подрядов выглядят неопределенными.

 

                                 1. Этапы процедуры оценки

В процессе оценки стоимости  бизнеса можно выделить три основных этапа:

–  подготовительный этап;

–  оценочный этап;

–  заключительный этап.

                                       Подготовительный этап

Выбор стандарта стоимости  и методов оценки.

            Первым  этапом  проведения  оценки  бизнеса  является определение искомой стоимости в соответствии с существующими стандартами стоимости. Затем, когда определен необходимый стандарт стоимости бизнеса, определяются необходимые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае.

Подготовка информации для  проведения оценки.

            К  информации,  используемой  в  процессе  оценки, предъявляются  следующие  основные  требования:  достоверность, точность, комплексность. В соответствии с определенными методами оценки определяется  набор  и  объем  необходимой  информации.  Информация может черпаться из нескольких источников, как то: оцениваемая  компания,  фондовый  рынок,  различная  статистическая  информация,  маркетинговые  исследования  и  так далее.

Приведение  и  корректировка  финансовой  отчетности

            Приведение финансовой отчетности к единой основе – трансформация отчетности.

              Корректировка  используемой  информации  на  инфляцию.  Оценка  предприятия  должна  базироваться  на  реальных (очищенных от  влияния инфляции) значениях используемых показателей. При проведении оценки в РФ предпочтительнее использование методов, основанных  на  прямой  корректировке  денежных  сумм  на значения инфляционных показателей. Более того, инфляция оказывает различное влияние на величины типа потока (выручка, прибыль, ввод фондов и т.п.) и на величины типа запаса (активы всех видов). Оценка финансового положения компании. (1)

             Методика  оценки  финансового  положения  компании для целей оценки бизнеса может быть основана на одном из трех основных подходов.

             Первый подход предполагает организацию дифференцированного учета всех долговых обязательств по срокам их погашения. Параллельно устанавливается интенсивность будущих  денежных  поступлений  и  проверяется  их  достаточность на отдельные моменты времени. Такой подход основан на  использовании  первичной  информации  по  финансовым потокам. Систематизация этих сведений весьма трудоемка и реально осуществима только в компаниях, ведущих управление финансовыми потоками.

             Второй подход основан на использовании специального баланса ликвидности, который позволяет устанавливать финансовое положение компании. При составлении баланса ликвидности все статьи бухгалтерского баланса перегруппировываются в зависимости от скорости их оборота. Сопоставляя части активов, реализуемых к определенному сроку, с частями пассивов, которые к этому же сроку должны быть оплачены (погашены), устанавливается величина  платежного  излишка или платежного дефицита на определенный момент. (1)

             Третий подход основан на использовании показателей, вычисляемых на основе сравнения объема отдельных средств и источников, сложившихся по состоянию на конкретный момент времени. Это могут быть показатели ликвидности, показатели финансовой зависимости или автономии, показатели финансовой устойчивости и т.д.. Практическое использование любого варианта показателей связано с установлением критического  уровня,  позволяющего  классифицировать  финансовое положение предприятия с точки зрения платежеспособности. Поскольку показатели служат лишь индикаторами и не позволяют прямо устанавливать степень платежеспособности, то этот метод не гарантирован от отсутствия ошибок. Оценка рисков компании

             Для целей оценки бизнеса риск следует определить как степень неопределенности, связанной с получением ожидаемых в будущем доходов, иными словами, это опасность недостижения (отклонения) планируемого объема ожидаемых будущих доходов или риск нереализации прогноза. При определенном уровне ожидаемых будущих доходов рынок заплатит за бизнес больше в том случае, если вероятность этих доходов выше. Другими словами, при определенном  уровне  ожидаемой  будущей  прибыли(или  денежного потока, дивидендов и т.п.) чем ниже риск, тем выше текущая стоимость бизнеса. (3)

          Оценочный этап процедуры оценки стоимости предприятия

            На  этом  этапе  проводится  выполнение  необходимых расчетных процедур, предусмотренных избранными методами оценки бизнеса. При  определении  рыночной  стоимости  предприятия (бизнеса) в соответствии со «Стандартами оценки»  должны использоваться три различных подхода: затратный, доходный и сравнительный, внутри которых могут быть различные методы и варианты расчетов. Каждый  из  подходов  выделяет  особые  характеристики предприятия,  однако  их  совместное  применение  позволяет достаточно объективно определить величину стоимости действующего предприятия.

Суть затратного подхода состоит в поэлементной оценке активов и обязательств предприятия. При этом каждый актив оценивается  по  рыночной  стоимости.  Переоценку  активов (здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) по рынку проводят ввиду того, что их рыночная стоимость может отличаться от балансовой в силу действия инфляции, изменения конъюнктуры рынка и других факторов. Затем определяется рыночная стоимость обязательств. Рыночная стоимость собственного капитала предприятия будет равна разнице между рыночной стоимостью его активов и рыночной стоимостью обязательств.

Доходный  подход  учитывает перспективы развития предприятия и основывается на прогнозе будущих доходов и расходов.  Данный  подход  при  оценке  считается  наиболее приемлемым  с  точки  зрения  инвестиционных  мотивов,  поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов,  а  поток  будущих  доходов,  позволяющий  ему  окупить вложенные средства и получить прибыль.

И, наконец, третий подход, используемый при оценке стоимости предприятия, называют сравнительным подходом. Сравнительный подход в оценке предполагает, что ценность активов предприятия определяется тем, за сколько они могут быть  проданы  при  наличии  достаточно  формированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть достаточно полная и достоверная информация либо о рынке акций  предприятий,  аналогичных  оцениваемому,  либо  о сделках с предприятиями-аналогами.

     Заключительный этап процедуры оценки стоимости предприятия

           Корректировка стоимости

          Вне зависимости от того, предпринимается ли попытка составить прогноз на будущее, или же за основу берутся ретроспективные данные, оценка организации опирается на ряд ключевых переменных. Их относительная важность может быть различной в зависимости от конкретной ситуации, но во многих случаях на заключение о стоимости влияет такие внутренние переменные, как:

a.  Корректировка стоимости компании на финансовое положение. Ключевой внутренней переменной является финансовое положение оцениваемого объекта. Это наиболее важный качественный  показатель  состояния  предприятия,  поскольку  очевидно,  что  убыточный  бизнес,  находящийся  на пороге  банкротства,  не  может  иметь  схожую  стоимостную оценку с прибыльным и платежеспособным. Для целей учета финансового состояния при проведении оценки предприятия используется такой количественный показатель, как излишек (дефицит) оборотного капитала. Величина излишка (дефицита) оборотного капитала рассчитывается методом сопоставления требуемого и имеющегося оборотного капитала и имеющихся в наличии оборотных средств. Если  проведенный  анализ  финансового  положения предприятия выявляет наличие излишка оборотного капитала,  то  его  необходимо  прибавить  к  полученной  цене  предприятия, поскольку та величина выражает имеющиеся в наличии невостребованные высоколиквидные активы. В случае выявления дефицита оборотного капитала, его необходимо вычесть из полученной цены предприятия, поскольку эта величина представляет собой денежные средства, которые владелец (инвестор) предприятия должен вложить в предприятие с целью обеспечения его бесперебойного функционирования в будущем.

b.  Корректировка стоимости компании на оцениваемую долю (степень контроля) и на уровень ликвидности. Размер оцениваемой доли (размер пакета акций – доля в уставном капитале) значительно влияет на его стоимость, что связано с ростом прав акционера при увеличении пакета акций. Ликвидность – способность бизнеса (доли в нем) быть быстро  реализованным – также  влияет  на  его  рыночную стоимость.

c.  Основной управленческий персонал. Возможно,  наиболее  высокой  качественной  характеристикой многих закрытых компаний является их зависимость от одной или нескольких ключевых фигур управленческого персонала. В некоторых случаях этот фактор может оказаться настолько  важным,  что  при  оценке  стоимости  на  него  следует сделать отдельную специальную корректировку.

d. Низкая диверсифицированность производства. Для многих закрытых компаний характерен очень узкий набор выпускаемой продукции, что может увеличить их риски и/или ограничить их возможности в сопоставлении с другими фирмами. Узость производственного ассортимента может стать ограничителем как категорий потенциальных потребителей, так и числа потенциальных потребителей в каждой категории. Она способна также увеличить риски, связанные с дефицитом некоторых основных видов сырья и материалов или с началом выпуска новых конкурентоспособных продуктов.

e.  Прочие факторы. Прочие факторы, которые следует принимать во внимание в различных случаях, включают интенсивность и характер усилий компании в области НИОКР, ее положение в отрасли, масштабы и качество активов в сопоставлении с другими компаниями, образовательные и учебные программы. (5)

                     Составление отчета об оценке бизнеса

       Выделяемые задачи отчета об оценке состоят в том, чтобы:

–  изложить анализ и заключение в ясной и убедительной форме;

–  задокументировать детали оценки в качестве справочного материала.

     В большинстве случаев отчет об оценке содержит следующие разделы:

–  Введение (общая информация).

–  Макроэкономическая информация.

–  Отраслевая информация.

–  Описание компании.

–  Описание источников информации.

–  Анализ  финансово-экономического  положения  компании.

–  Подходы к оценке и заключение.(1)

                    2.  Особенности оценки строительного бизнеса

         Постоянное увеличение объемов строительства в крупных городах привело к скачкообразному росту строительной отрасли и резкому увеличению количества отдельных компаний, занимающихся строительным бизнесом. Строительство, как и любой другой бизнес, подразумевает постоянное движение капитала, одной которого форм которого является купля-продажа строительных фирм. При переходе компании из рук в руки всегда возникает вопрос о справедливой денежной компенсации ее владельцу за уступку прав собственности на данную компанию. Если сделка происходит на открытом, конкурентном рынке, в то время как и покупатель, и продавец действуют разумно, без принуждения, каждый в своих интересах, то цена сделки будет равна рыночной стоимости данной компании.

          Оценка рыночной стоимости строительного бизнеса имеет свои особенности. Как известно, стоимость бизнеса может определяться тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным. Однако, в случае оценки бизнеса, основанного на предоставлении услуг (а именно к такому типу относится строительный бизнес), затратный подход оказывается неэффективен. Действительно, основная ценность строительной фирмы заключается в ее позиции на рынке, дающей ей возможности регулярно получать контракты на строительство. Чем выше «контрактный потенциал» фирмы, тем больше ее прибыль, а, следовательно, и рыночная стоимость. Стоимость активов строительной компании, как правило, не высока и, если определять стоимость компании, отталкиваясь от рыночной стоимости активов, как это делает затратный подход к оценке, рыночная стоимость бизнеса окажется существенно заниженной. Единственный случай, когда применение затратного подхода к оценке бизнеса бывает оправданным – это предбанкротная ситуация, когда предприятие испытывает хронический недостаток в заказах, и перспективы дальнейшего получения новых строительных подрядов выглядят неопределенными.