Основы Оценки Эффективности Инвестиционных проектов

НДСtдох – сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на t-м шаге при получении доходов;

Зt – затраты, осуществляемые на t-м шаге, которые определяются в соответствии со ст. 252–270 НК РФ по формуле:

 

                           Зt =Рt +НДСtвход                                                 (1.4)

где  НДСtвход– «входящий» НДС, уплаченный поставщикам и иным контрагентам при осуществлении затрат на t-м шаге, р.;

Рt – расходы на t-м шаге, р. (в соответствии с НК РФ это документально подтвержденные, экономически обоснованные затраты).

 

                    Рt = МатРt + РОТt + Аt + ПрРt,                             (1.5)

 

где  МатРt – материальные расходы, осуществляемые на t-м  
шаге, р.;

РОТt – расходы на оплату труда, осуществляемые на t-м  
шаге, р.;

ПрРt – прочие расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.

Сумма амортизации на t-м шаге (Аt) определяется по формуле:

 

                                             Аt = ∑Aj,                                          (1.6)

 

где Aj – сумма ежемесячной амортизации, р.

При этом сумма ежемесячной амортизации определяется по формуле:

 

                                            Aj = Ф · К,                                        (1.7)

 

где  Ф – первоначальная стоимость объекта, р.;

К – норма амортизации, %.

По правилам НК РФ первоначальная стоимость (Ф) определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС.

Норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле :

 

                                        К = [1/n] · 100,                                 (1.8)

 

где n – срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО БАЗОВОМУ ВАРИАНТУ ПРОЕКТА

 

2.1. Расчет результатов  по операционной и инвестиционной  деятельности

Для расчета курсового проекта используются данные, представленные в таблице 2.1.

Таблица 2.1 – Исходные данные

№ п/п	Показатель	Вариант 13
		базовый	альтернативный
1	Затраты на создание объекта   (в т.ч. НДС), тыс. р.	18260	31605
2	Продолжительность строительства, мес.	12	16
3	Полезная площадь объекта недвижимости, м2	830	1470
4	Цена сдачи в аренду 1 м2, в т.ч. НДС, р./мес.	1200	1300
5	Постоянные   эксплуатационные выплаты,   тыс. р./мес.	120	140
5.1	в т.ч. НДС,   тыс. р./мес.	12	14
6	Удельные переменные эксплуатационные выплаты, р./м2 в мес.	150	120
6.1	в т.ч. НДС, р./м2   в мес.	12	10
7	Срок полезного использования объекта, мес.	360	420

 

В таблице 2.2 рассчитываются поступления по операционной деятельности. Строки 1, 2, 5 заполняется на основе соответствующего показателя из исходных данных (таблица 2.1). В строке 3 для каждого шага прогнозируется доля площадей, сдаваемых в аренду. При этом предлагается соблюсти следующие условия:

• доля площадей, сдаваемых в аренду, находится в диапазоне от 80 до 100%;
• на том шаге, на котором начинается эксплуатация объекта, эта доля минимальна, на следующем шаге – возрастает, с 4 шага по 10 значения равны.

В данном случае доли равны 0; 0; 0,89; 0,9; 0,97 и так далее.

Строка 4 определяется как произведение строк 1 и 3. Строка 5 заполняется на основе соответствующего показателя из исходных данных. Расчеты будут выполнены в базовых ценах, т.е. на всех шагах этот показатель одинаков. Строка 6 определяется как произведение строк 2, 4 и 5.

Таблица 2.2. - Расчет поступлений по операционной деятельности.

Показатель	Шаг (момент) реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Полезн. Площадь объекта недвижимости, м2			830	830	830	830	830	830	830	830	830
2. Кол-во месяцев эксплуатации  объекта (сдачи в аренду)			12	12	12	12	12	12	12	12	12
3. Доля площадей сдаваемых в  аренду %			89	90	97	97	97	97	97	97	97
4. Кол-во площадей, сдаваемых в  аренду м2 в месяц (1*3)			739	747	805	805	805	805	805	805	805
5. Цена сдачи в аренду 1м2 (в  т.ч. НДС)			1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200
6. Доходы от сдачи объекта  в аренду (в т.ч. НДС) (2*4*5)			10637	10756	11593	11593	11593	11593	11593	11593	11593

 

 

В следующей таблице 2.3. производится расчет постоянных и переменных выплат по проекту.

Постоянные выплаты (строка 1 табл. 2.3) для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных постоянных эксплуатационных выплат (строка 5 прил. 1) на количество месяцев эксплуатации объекта на этом шаге (строка 2 табл. 2.1). Так же рассчитывается сумма НДС (строка 1.1 табл. 2 на основе строки 5.1 прил. 1). Переменные выплаты (строка 2 табл. 2.3) для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных выплат (строка 6 прил. 1) на количество площадей, сдаваемых в аренду на этом шаге (строка 4 табл. 1) и количество месяцев (строка 2 табл.2.1). Так же рассчитывается сумма НДС (строка 2.1 табл. 2.3 на основе строки 6.1 прил. 1).

Постоянные и переменные выплаты включают материальные расходы, расходы на оплату труда, прочие расходы и не включают амортизацию. Строка 3 табл. 2.3. рассчитывается как сумма постоянных и переменных выплат (строки 1 и 2). Строка 3.1 табл. 2.3. рассчитывается как сумма НДС, входящего в постоянные и переменные выплаты (строки 1.1, 2.1).

В данной работе предполагается, что продолжительность одного оборота оборотных средств составит два месяца. Исходя из этого, размер оборотных средств (строка 4 табл. 2.3.) принимается равным сумме постоянных и переменных выплат (строки 5, 6 прил. 1) за два месяца. На некоторых шагах сумма оборотных средств будет меняться.

Таблице 2.3. - Расчет постоянных и переменных выплат по проекту

Показатель	Шаг (момент) реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Постоянные выплаты, в т.ч.	-	-	1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440
1.1. НДС	-	-	144	144	144	144	144	144	144	144	144
2. Переменные выплаты, в т.ч.	-	-	1329	1345	1449	1449	1449	1449	1449	1449	1449
2.1. НДС	-	-	106	107	116	116	116	116	116	116	116
3. Итого выплаты, в т.ч.	-	-	2770	2785	2889	2889	2889	2889	2889	2889	2889
3.1. НДС	-	-	250	252	260	260	260	260	260	260	260
4. Сумма оборотных средств	-	-	462	464	482	482	482	482	482	482	482

 

 

 

 

Далее ведется расчет амортизационных отчислений в таблице 2.4.

При расчете строки 1 табл. 2.4. первоначальная стоимость амортизируемого имущества формируется за счет затрат на создание объекта (строка 1 прил. 1). Первоначальная стоимость указывается начиная с того шага, на котором объект вводится в эксплуатацию. Предполагается, что переоценки стоимости амортизируемого имущества на последующих шагах не будет.

Таблица 2.4. - Расчет амортизационных отчислений

 

	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Показатель	Шаг (момент) реализации проекта
1. Первоначальная стоимость амортиз  имущ	-	-	15475	15475	15474	15475	15475	15475	15475	15475	15475
2. Начисл. Амортиз. По проекту	-	-	516	516	516	516	516	516	516	516	516
3. Накопленный износ	-	-	516	1032	1547	2063	2579	3095	3611	4127	4642
4. Остат. Стоимость амортиз имущ.	-	-	14959	14443	13927	13411	12895	12380	11864	11348	10832

 

В таблице 2.5 ведется расчет финансовых результатов операционной деятельности. При расчете табл. 2.5, доходы от эксплуатации объекта (строка 1) принимаются по данным табл. 2.2, сумма НДС (строка 1.1) рассчитывается самостоятельно, исходя из того, что инициатор проекта использует общую систему налогообложения, т.е. является плательщиком НДС.

Постоянные и переменные платежи по проекту (строка 2 табл. 2.5) принимаются по данным табл. 2, амортизация (строка 3 табл. 2.5) по данным строки 2 табл. 2.4.

Прибыль, налог на прибыль, чистая прибыль (строки 4, 5, 6 табл. 2.5) рассчитываются самостоятельно (формулы приведены в разделе 1.2 данной курсовой работы).

 

 

 

Таблица 2.5 -Расчет финансовых результатов операционной деятельности

Показатель	Шаг (момент) реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Доходы от эксплуатации объекта  в т.ч.:	-	-	10637	10757	11593	11593	11593	11593	11593	11593	11593
1.1. НДС	-	-	1623	1641	1768	1768	1768	1768	1768	1768	1768
2. Пост. И перемен. Платежи по  проекту, в т.ч.	-	-	2770	2785	2889	2889	2889	2889	2889	2889	2889
2.1. НДС	-	-	250	252	260	260	260	260	260	260	260
3. Амортизация	-	-	516	516	516	516	516	516	516	516	516
4. Фин. Результ (прибыль)	-	-	5980	6067	6670	6680	6680	6680	6680	6680	6680
5. Налог на прибыль	-	-	1196	1213	1336	1336	1336	1336	1336	1336	1336
6. Чистая прибыль	-	-	4784	4854	5344	5344	5344	5344	5344	5344	5344

 

2. Расчет чистого денежного потока

 

При расчете табл. 2.6. используются следующие подходы. Принимается, что финансирование создания объекта недвижимости осуществляется по принципу «деньги на расходы будущего года выделяются в конце текущего года». Таким образом, в базовом варианте все затраты на создание объекта недвижимости отражаются в текущий момент времени. В альтернативном варианте две трети затрат финансируется в текущий момент времени, а оставшаяся сумма – в конце первого шага. Затраты на создание объекта недвижимости (строка 1 табл. 2.6) принимаются по исходным данным (строка 1 прил. 1).