Стратегия планирования капитальных ремонтов

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

 

   Федеральное государственное бюджетное образовательное

   учреждение высшего профессионального образования

    «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Институт экономики отраслей, бизнеса и администрирования

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

По предмету: Техническая эксплуатация зданий

На тему: Стратегия планирования капитальных ремонтов

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                            Выполнила: Куприянова Ю.Ю.

       Группа: 28ПС- 401

       Проверил: Богданов С.Н.

 

 

 

Челябинск

2013

 

Содержание:

Введение………………………………………………………………………...…3

Понятие капитального ремонта………………………………………………….4

Планирование капитального ремонта…………………………………………...5

Источники финансирования капитального ремонта и модернизации многоквартирных  домов………………………………………………………….9

Заключение ………………………………………………………………………12

Список литературы………………………………………………………..……..13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В последнее время  проблема капитального ремонта многоквартирных  домов стала чуть ли не самой популярной темой из всех, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством.

Плохое и продолжающееся ухудшение технического состояния многоквартирных домов, неудовлетворительный объем капитального ремонта и практически полное отсутствие внедрения энергосберегающих технологий при проведении капитального ремонта - это прежде всего результат несовершенства законодательства, а также «советских» подходов к решению проблемы на всех уровнях общества: от государственных чиновников и депутатов Государственной Думы до мэров городов и собственников квартир.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие капитального ремонта

Все объекты общего имущества  многоквартирного дома и их части, как  и объекты и части многоквартирного дома, не входящие в состав общего имущества, в процессе эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного старения материалов, из которых они изготовлены, силовых нагрузок (несущие конструкции) либо вследствие влияния геодезических  и природно-климатических факторов, а также условий использования  и уровня надлежащего содержания объектов общего имущества и его  частей, в том числе своевременности  устранения возникающих неисправностей путём проведения ремонтов.

Капитальный ремонт —  замена или восстановление отдельных  частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в  целом) и инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического  износа или разрушения, поддержания  и восстановления исправности и  эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных  предельно допустимых характеристик  надежности и безопасности, а также  устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. про ведение модернизации дома. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ дома. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный:

а) комплексный капитальный  ремонт — это ремонт с заменой  конструктивных элементов, инженерного  оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

б) выборочный капитальный  ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных  конструктивных элементов зданий и  сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического  и частично функционального износа.

 

2. Планирование капитального ремонта

Исходными данными для  разработки планов капитального ремонта  жилищного фонда являются:

а) задания государственного плана;

б) сведения о техническом  состоянии и эксплуатационных показателях  жилых зданий;

в) установленная периодичность  капитального ремонта;

г) укрупненные показатели сметной стоимости капитального ремонта;

д) проектно-сметная документация на капитальный ремонт;

е) нормы продолжительности  капитального ремонта жилых зданий;

ж) данные о выделении  материально-технических ресурсов и производственных мощностях подрядных организаций.

Планирование капитального ремонта должно обеспечивать:

• Комплексное решение задач приведения в исправное состояние зданий, повышение уровня их инженерного благоустройства;
• Своевременное назначение зданий на ремонт, исходя из установленной периодичности с учетом технического состояния и установленных приоритетов в очередности назначения их на ремонт, ритмичную сдачу в эксплуатацию законченных ремонтом зданий;
• Сбалансированность планов с финансовыми, материально-техническими и трудовыми ресурсами; эффективное использование средств, выделяемых на ремонт.
• При капитальном ремонте жилых зданий с износом 20—60 % выполняют работы по повышению уровня их благоустройства, перечень которых приведен ниже.

Модернизация жилых зданий при капитальном ремонте (перепланировка) с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, оборудования в квартирах  кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных  помещений, улучшения инсоляции  жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через  кухни с устройством при необходимости, встроенных или пристроенных помещений  для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь, замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, переоборудование печей для сжигания в них газа или угля, оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям (при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м), устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение, устройство телевизионных и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям, установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления, автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов, благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских   и   хозяйственно-бытовых площадок). Разборка аварийных домов. Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий, оборудование чердачных помещений жилых зданий под эксплуатируемые. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров). Замена внутриквартальных инженерных сетей, находящихся на балансе жилищно-эксплуатационных организаций.

Переустройство при капитальном  ремонте жилых зданий невентилируемых  совмещенных крыш на вентилируемые. За счет средств капитального ремонта осуществляют следующие работы и затраты, предусмотренные планом капитального ремонта жилищного фонда:

а) производство плановых ремонтных  работ;

б) развитие основных фондов (кроме строительства жилых домов  и общежитий), пополнение оборотных  средств ремонтных, транспортных и  снабженческих организаций жилищного  хозяйства;

в) проектирование, строительство  и реконструкцию предприятий  по производству строительных материалов и деталей для ремонта жилых  домов, мастерских и складских помещений  жилищно-эксплуатационных организаций, приобретение ремонтного оборудования, инвентаря и инструмента для  них;

г) проектно-сметные и  изыскательские работы по всем мероприятиям, связанным с проведением капитального ремонта, независимо от периода его  проведения;

д) затраты па экспертизу проектно-сметной документации в  размере 8 % стоимости разработки проектно-сметной  документации;

е) содержание авторского надзора  проектных организаций за счет средств, предусмотренных в сметах на капитальный  ремонт в пределах сметной стоимости  ремонта;

ж) технический надзор за капитальным ремонтом;

з) неплановые работы.

До полного внедрения  системы ППР в пределах города или района ремонт планируют по техническому состоянию зданий. В системе технической  эксплуатации зданий возможно проведение неплановых ремонтов для устранения повреждений и отказов конструкций  и инженерного оборудования, ремонт которых нельзя отложить до очередного планового ремонта. Отбор зданий для капитального ремонта проводит городское (районное) жилищное управление городской (районный) отдел коммунального  хозяйства, жилищно-коммунальный отдел  предприятия или ведомства. Он должен быть закончен не позднее I квартала года, предшествующего году производства ремонтных работ. Вид капитального ремонта зданий определяют на основании  комплексной программы капитального ремонта, актов результатов осмотра  зданий, инженерного оборудования и  внешнего благоустройства домов, журналов обхода квартир техником-смотрителем, технического паспорта на жилой дом  и земельный участок, планировочных  и конструктивных характеристик  зданий в соответствии с нормативными межремонтными сроками.

 

 

 

3. Источники финансирования капитального  ремонта и модернизации многоквартирных  домов

 

Финансовые ресурсы, которые  могут быть использованы собственниками помещений для капитального ремонта/модернизации общего имущества в многоквартирном  доме, включают:

• средства, ежемесячно вносимые собственниками помещений в составе платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме (в размере установленной общим собранием платы на капитальный ремонт);
• целевые взносы собственников помещений для выполнения какого-то конкретного ремонта.

Поскольку на протяжении почти двух десятков лет в капитальный  ремонт, а тем более в модернизацию многоквартирных домов не вкладывались практически никакие средства (муниципалитеты не делали это потому, что не было денег на эти цели в местных  бюджетах, а собственники помещений  – потому, что не считали это  своей обязанностью) проблема капитального ремонта многоквартирных домов достигла уровня, при котором возложить ее решение целиком на собственников помещений в настоящее время не возможно ни с политической, ни с социальной точки зрения. Поэтому еще одним финансовым источником для проведения капитального ремонта остаются бюджетные средства, которые должны предоставляться в рамках различных целевых программ с использованием новых механизмов их расходования.

В чем же заключаются  эти новые подходы к использованию  бюджетных средств для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов? В обобщенном виде это можно сформулировать следующим образом:

1) органы местного  самоуправления не должны подменять  собой собственников помещений  в принятии решений о проведения  капитального ремонта, напротив, механизм предоставления бюджетных средств должен стимулировать собственников жилья на принятие самостоятельные решения о проведении ремонта;

2) бюджетные средства  должны предоставляться только  на условии софинансирования расходов на капитальный ремонт со стороны собственников помещений;

3) бюджетные средства  должны предоставляться на основе  заявительного порядка (заявитель  – товарищество собственников  жилья или управляющая домом  организация должны действовать  в соответствии с решением  общего собрания в рамках предоставленных  полномочий);

4) предоставление бюджетных  средств должно стимулировать  не просто капитальный ремонт, а модернизацию, направленную на  ресурсосбережение в многоквартирных  домах;

5) в случае ограниченности  бюджетных средств их предоставление  должно осуществляться на конкурентной  основе с использованием заранее  объявленных критериев отбора  получателей бюджетной помощи.

Первым шагом к разработке и использованию нового механизма  предоставления бюджетных средств  на проведение капитального ремонта  можно считать принятие Федерального закона № 185-ФЗ и создание государственной  корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее  – Фонд), призванного оказать  финансовую поддержку субъектам  Российской Федерации и муниципальным  образованиям, которые затем в  рамках адресных муниципальных (и региональных) программ могут предоставлять субсидии на проведение капитального ремонта  многоквартирных домов товариществам собственников жилья (и другим объединениям собственников помещений в многоквартирных домах) и выбранным собственниками управляющим организациям.