Отчет по практике в Обществе с ограниченной ответственностью «Коралл плюс»

- местоположение участка;

- площадь участка;

- кадастровый номер  участка;

- категория земель (целевое  назначение);

- разрешенное использование  участка;

- обременения участка.

Цена в договоре продажи  недвижимости является существенным условием, без которого договор нельзя считать  заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена может быть установлена как за объект в целом, так и за единицу площади или иного показателя ее размера; в последнем случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

При продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, садового дома, дачи, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права собственности к покупателю.

Для купли-продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) порядок регистрационных действий установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233¹⁰. В случае продажи любого жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

- регистрация сделки (договора купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ));

- регистрация перехода  права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК  РФ).

Принято считать, что  требование государственной регистрации не только перехода права, но и договора купли-продажи жилого помещения как сделки направлено на дополнительную защиту прав граждан.

В различных случаях  купли-продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия (таблица 1):

 

Таблица 1

Виды регистрационных  действий в случаях купли-продажи  недвижимости

Вид	Условие		Действия
Купля-продажа недвижимости нежилого назначения	при наличии записи о праве продавца в ЕГРП		а) регистрация перехода права к  покупателю
	при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП		а) регистрация права продавца; б) регистрация перехода права к  покупателю
Купля-продажа жилого помещения	при наличии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к  покупателю
	при отсутствии   записи о праве   продавца в ЕГРП	а) регистрация права продавца; б) регистрация сделки; в) регистрация перехода права к  покупателю
Купля-продажа жилого помещения в кредит с рассрочкой платежа	при наличии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к  покупателю; в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты)
	при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация права продавца; б) регистрация сделки;  в) регистрация перехода права к  покупателю; г) регистрация залога в силу  закона (ограничение права  покупателя залогом в пользу   продавца до полной оплаты)
Покупка жилого помещения за   счет кредита    банка	при наличии  записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к  покупателю;    в) регистрация залога в силу  закона (ограничение права покупателя залогом в пользу банка до исполнения обязательств по кредитному договору)
	при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация права продавца; б) регистрация сделки;    в) регистрация перехода права  к покупателю;   г) регистрация залога в силу  закона (ограничение права покупателя залогом в пользу банка до исполнения  обязательств по  кредитному договору)
Купля-продажа недвижимости  нежилого назначения в    кредит с   рассрочкой  платежа	при наличии  записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация перехода права к  покупателю; б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты)

 

Проведенная государственная регистрация  договора продажи жилого помещения удостоверяется штампом на всех подлинных экземплярах договора с указанием даты и номера регистрации, заверенная подписью государственного регистратора и печатью.

Государственная регистрация  перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации  права, выдаваемым покупателю. Свидетельство  о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах.

Если одновременно с  государственной регистрацией права  покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.

 

Также в период практики мне было поручено самостоятельно составить договор аренды нежилого помещения (Приложение 10).

В юридической практике договор аренды нежилого помещения не выделяется в отдельный вид договора. Поэтому к нему применимы общие положения относительно аренды имущества, которые сформулированы в статьях 606-625 и параграфе 4 гл. 34 ГК РФ.

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии его правового регулирования явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты,а значит к развитию института договора аренды нежилого помещения. Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Причем большую часть сделок с недвижимым имуществом составляют договора аренды, в частности договор аренды нежилого помещения. К нежилым помещениям, являющимся объектами договора аренды помещений, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Договор аренды нежилого помещения  это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Предметом является нежилое помещение, что передается арендодателем арендатору. Предмет является единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, то есть без точного определения предмета договор не считается заключенным и действительным. Таким образом в тексте образца договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение должно быть конкретно и ясно описано. Обычно, в описание предмета входят:

• точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
• описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.);
• площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ;
• назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Все эти данные могут  быть указаны, при составлении договора аренды, прямо в тексте соглашения или в приложениях к нему. Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати в договоре аренды помещения, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

В отличие от общей нормы о  форме договора аренды (статья 609 ГК РФ) форма договора аренды нежилого помещения простая письменная. Одним из этапов заключения договора аренды нежилого помещения является составление единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Государственная регистрация договора аренды помещений - обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный договор аренды нежилого помещения не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Законами РФ не предъявляется никаких  особых требований к субъектному  составу договора аренды нежилого помещения. В качестве арендодателя и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы.

В образце договора аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены следующие формы арендной платы:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду;
• возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт);
• другие формы по усмотрению сторон договора аренды нежилого помещения.

Самой распространенной формой оплаты является денежная, в  виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора аренды нежилого помещения могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды нежилого помещения в смешанный договор (п.3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, договора об оказании услуг.

Договор аренды нежилого помещения содержит приложения:

• Описание арендованного помещения;
• График арендных платежей;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Кадастровый паспорт здания.

Договор аренды нежилого помещения содержит сопутствующие  документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.

Таким образом, в договоре аренды нежилого помещения обязательно указываются описание помещения, размер помещения, срок и плата за аренду нежилого помещения. В описание входит точный адрес помещения и все детали, связанные с этим. Кроме того к договору должны прилагаться несколько документов, такие как, свидетельство о государственной регистрации права собственности, паспорт помещения. Также при повторной сдаче помещения в аренду, когда его уже арендатор выступает в роли арендодателя, оформляется договор субаренды помещения или же договор субаренды нежилого помещения, если помещение является нежилым и используется в соответствующих целях.

 

Одним из заданий руководителя было составить мировое соглашение по выделу доли в натуре (Приложение 11). Мировое соглашение заключается сторонами в соответствии со ст.ст. 39, 173 ГПК РФ, а также с учетом ст. 101 ГПК РФ для целей устранения по обоюдному  согласию  возникшего  спора, явившегося причиной иска.

Отмечу, что цель составления  мирового соглашения - урегулирование спора на основе добровольного волеизъявления самих сторон. Составить мировое соглашение можно на любой стадии судебного процесса вплоть до исполнительного производства. Мировое соглашение не должно противоречить закону или нарушать права и интересы третьих лиц.

Составляется мировое  соглашение в письменной форме и  обязательно подписывается всеми сторонами. По негласному правилу считается, что при составлении мирового соглашения все его участники должны идти на определенные уступки. В качестве уступок может быть отказ от компенсации судебных расходов, уменьшение суммы, требуемой от ответчика и др.

При заключении мирового соглашения в нем должно четко  прописываться условия примирения, сроки исполнения взятых сторонами обязательств друг перед другом. Мировое соглашение обязательно утверждается определением суда, без которого оно не получает юридической силы. Многие забывают или не знают об этом требовании и составляют мировые соглашения в простой письменной форме. Хорошо, если обе стороны соблюдают договоренности. Но высока вероятность того, что через некоторое время после подписания такого мирового соглашения, одна из его сторон откажется от своих обязательств.  Лица, заключившие мировое соглашение, исполняют его добровольно с соблюдением оговоренного в нем порядка и сроков. В противном случае, мировое соглашение подлежит принудительному исполнению на основании исполнительного листа, выдаваемого судом по ходатайству лица, заключившего мировое соглашение.

3.2. Исковая работа в организации

 

За последние годы, резко увеличилось количество юридических  фирм, специализирующихся на оказании юридической помощи физическим и юридическим лицам. Обращение гражданина в суд чаще всего связано с восстановлением его нарушенного права, либо установлением обязанностей для третьих лиц (например, восстановление на работе, определение порядка пользования жилым помещением). Но поводом для визита к судье может стать и установление факта, имеющего юридическое значение (например, признание отцовства ребенка, восстановление трудового стажа и т.п.).

Составление искового заявления  должно происходить с соблюдением требований ст.131 ГПК РФ, согласно которым в нем следует указывать:

• наименование суда, в который оно подается; 
• наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
• наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;
• в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
• обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
• цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;
• сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;
• перечень прилагаемых к заявлению документов.