Жилищный и жилищно-строительный кооперативы

  Определения понятий «квартира» и «комната» установлены в ст. 16 ЖК РФ: квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

     Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

     Кроме того, согласно ст. 15 ЖК РФ жилым может считаться только изолированное помещение. На практике предлагается исходить из общеупотребительного значения термина «изолированный» - отдельный, обособленный.

     Решение о создании жилищного или жилищно-строительного  кооператива принимают его учредители (лица, желающие создать кооператив) на общем собрании. Учредители - физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями. Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и др.), уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, наделенные соответствующими полномочиями в силу доверенности.

     На  учредительном собрании принимается  решение о создании жилищного  или жилищно-строительного кооператива  и утверждении его устава. Последовательность действий учредителей по созданию кооператива в общем виде может быть определена так: а) подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива; б) согласование разногласий и подготовка окончательной редакции этих документов; в) подготовка собрания учредителей по вопросам, относящимся в соответствии с Кодексом к компетенции такого собрания, а также определение даты, времени, места и формы его проведения; г) проведение собрания учредителей и принятие на нем решений по указанным вопросам с соблюдением требований ЖК РФ о порядке принятия этих решений; д) оплата государственной пошлины и представление учредительного и иных необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц.

     Решение учредителей кооператива (собрания учредителей) об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Такое решение может быть оформлено только протоколом общего собрания учредителей. Поскольку данное положение сформулировано в императивной норме¹³, постольку оформление указанных решений в качестве самостоятельных документов, являющихся приложением к протоколу собрания, следует считать ненадлежащим.

     В соответствии с ч. 5 ст. 112 ЖК РФ физические и юридические лица, проголосовавшие за принятие указанного решения, становятся членами соответствующего кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица.

       Одним из основных документов, необходимых для государственной регистрации жилищного кооператива, является его устав.

     Устав кооператива является единственным учредительным документом как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав - это локальный нормативный документ, обязательный для всех членов данного кооператива и самого кооператива как юридического лица. Поскольку правоспособность юридического лица¹⁴ реализуется его органами¹⁵, постольку устав кооператива обязателен к исполнению всеми его органами - общим собранием (конференцией), правлением, председателем правления, ревизионной комиссией (ревизором). Устав обязателен для всех участников соответствующего кооператива, а не только для тех, кто участвовал в утверждении устава при создании жилищного или жилищно-строительного кооператива. Законодательство и правоприменительная практика исходят из обязательности устава также для третьих лиц.

     На  основании своего устава жилищный или  жилищно-строительный кооператив в  лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений. Устав с учетом общих требований законодательства индивидуализирует юридический статус конкретного потребительского кооператива.

     Прежде  уставы жилищно-строительных кооперативов принимались в соответствии с  Примерным уставом, который был  утвержден постановлением Совета Министров  РСФСР от 2.10.1965 г. N 1143. Этот правовой акт был признан утратившим силу, однако он может служить некоторым ориентиром при подготовке проектов уставов современных кооперативов в части, не противоречащей действующему законодательству.

     В настоящее время правовые нормы, устанавливающие обязательные требования к уставам жилищных и жилищно-строительных кооперативов, содержатся в п. 2 ст. 52 ГК РФ (общие требования к уставам любых юридических лиц), в п. 2 ст. 116 ГК РФ (требования к уставам всех потребительских кооперативов), в ст. 113 ЖК РФ.

     Согласно  ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

     Наименование  любого потребительского кооператива, в том числе жилищного, должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив»¹⁶. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности¹⁷.

     Кроме того, устав может содержать и  иные положения, специфичные для  конкретного кооператива при  условии, что они не будут противоречить  императивным нормам ГК РФ, ЖК РФ и иных федеральных законов.

     При подготовке устава жилищного или  жилищно-строительного кооператива целесообразно обратить внимание на то, что такой кооператив обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций¹⁸. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому ст. 113 ЖК РФ к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого жилищного или жилищно-строительного кооператива, относит, в частности, предмет и цели деятельности кооператива. Предмет и цели деятельности кооператива должны определяться в уставе с учетом положений ст. 110 ЖК РФ.

     Рассмотрим  пример из судебной практики: ЖСК "Дон" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с иском к мэрии г. Шахты о признании права собственности на незавершенный строительством 180-квартирный жилой дом, расположенный в третьем микрорайоне поселка Фрунзе г. Шахты Ростовской области.

     В порядке статьи 48 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации произведена  замена ответчика - мэрии г. Шахты  Ростовской области на администрацию  г. Шахты Ростовской области.

     Суд первой инстанции установил, что на момент разрешения спора председатель правления кооператива Долгоносов А.Н. является его единственным участником.

     Заявитель утверждает, что все затраты на строительство нес кооператив. Подрядная организация (ЗАО "Шахтинский стройтрест") подтвердила существование с кооперативом договора подряда, расторгнутого в связи с отсутствием денежных средств. Регистрация права на объект необходима с целью совершения сделки - получения кредита в банке под залог недостроенного дома для окончания строительства.

     Изучив  материалы дела и выслушав представителя  кооператива, Федеральный арбитражный  суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

     Как видно из материалов дела, в связи с обращением дирекции завода "Электротрансмаш" о разрешении строительства жилого дома для передачи его ЖСК решениями исполкома Шахтинского городского Совета народных депутатов от 06.07.88 N 173 и 16.11.88 N 263/1 заводу разрешено строительство 9-этажного 180-квартирного жилого дома ЖСК на отведенном для этого земельном участке в 3 микрорайоне пос. Фрунзе.

     Согласно  проектной документации заказчиком строительства спорного объекта  являлся завод.

     15 октября 2003 года АООТ "Электротрансмаш"  ликвидировано по решению суда.

     Из  технического паспорта и кадастровой  справки от 21.04.2005 следует, что на момент рассмотрения дела спорный объект не окончен строительством, готовность жилого дома составляет 40%.

     Согласно  уставу ЖСК "Дон", зарегистрированному 20.05.88, кооператив организован по ходатайству завода "Электротрансмаш" при исполкоме Шахтинского районного Совета народных депутатов с целью предоставления членам кооператива жилой площади путем строительства многоквартирного жилого дома на собственные средства кооператива с помощью государственного кредита.

     Согласно  статье 114 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент организации  кооператива, ЖСК организуются при  исполкомах местных Советов, при  предприятиях, учреждениях и организациях в порядке, установленном законодательством и Примерным уставом ЖСК, утверждаемым Советом Министров РСФСР. Решения об организации кооперативов принимаются с учетом предложений трудовых коллективов.

     В соответствии со статьей 2 действовавшего Примерного устава ЖСК для организации ЖСК требовалось объединение граждан в количестве не менее 24 человек в городах с населением менее 100 тыс. человек и поселках городского типа.

     При названных положениях законодательства и сведениях о том, что ЖСК "Дон" организовывался при предприятии с целью строительства жилого дома именно для ЖСК, выделение земельного участка и выдача разрешения на строительство заводу не изменяли того, что объект возводился для кооператива с целью удовлетворения жилищных потребностей его пайщиков, что является одним из условий, изложенных в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако другим обязательным условием возникновения права собственности на новую вещь является ее создание с соблюдением закона и иных правовых актов.

     Статьей 5 действовавшего Примерного устава ЖСК предусматривалось, что строительство могло осуществляться кооперативом лишь после внесения им в банк собственных средств в размере не менее 40% стоимости строительства дома, получения государственного кредита и разрешения на строительство. Эти же положения сохранялись в уставах ЖСК после признания Примерного устава ЖСК утратившим силу в 1989 году.

     Отсутствие  доказательств наличия собственных  средств не менее чем в указанном  размере, выделения государственного кредита на строительство и осуществления строительства на эти средства является достаточным основанием для отказа в иске о признании права на спорный объект.

     Кроме того, из материалов дела следует, что  к моменту предъявления иска все  пайщики, кроме Долгоносова А.Н., вышли из кооператива и получили свои паевые взносы. Таким образом, кооператив перестал соответствовать требованиям, предъявляемым к жилищным и жилищно-строительным кооперативам статьями 110, 112 Жилищного кодекса Российской Федерации, принятого в декабре 2004 года. Кооператив перестал быть объединением граждан или юридических лиц числом не менее пяти. Соответственно истцу не принадлежит право, о защите которого предъявлен иск.

     В связи с отсутствием оснований  для удовлетворения кассационной жалобы и предоставлением при ее подаче отсрочки уплаты государственной пошлины с ЖСК "Дон" подлежит взысканию государственная пошлина по кассационной жалобе¹⁹.

     Жилищные  и жилищно-строительные кооперативы  не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

     Объем специальной правоспособности конкретного  кооператива определяется учредителями в его уставе при создании данного кооператива. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности жилищного или жилищно-строительного кооператива путем внесения в его устав соответствующих изменений, которые подлежат государственной регистрации.

     Помимо  волеизъявления учредителей жилищного или жилищно-строительного кооператива для его создания в качестве юридического лица необходим юридический факт - государственная регистрация юридического лица при его создании. Общие правила о государственной регистрации для всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации юридических лиц в настоящее время определен ФЗ от 8.08.2001 г. «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Указанный Федеральный закон регулирует, в частности, отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией юридических лиц при их создании, реорганизации и ликвидации, при внесении изменений в их учредительные документы и при ведении единого государственного реестра юридических лиц.