Жилищный и жилищно-строительный кооперативы

      Цель  создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива⁵. Вместе с тем, данное весьма обрывочное регулирование не означает, что «кооперативы приказали долго жить»⁶.

      ЖК и ЖСК являются некоммерческой организацией, которая объединяет на основе членства не только граждан, но и юридических лиц.

      Она не предполагает обязательного личного участия своих членов в общих делах. Поэтому здесь нет ограничений на круг участников, подобных ограничениям членства в производственном кооперативе. Не исключается, например, возможность одновременного участия одного и того же гражданина в нескольких кооперативах, в том числе и однородных. Юридическими лицами - участниками таких кооперативов могут быть не только коммерческие, но и некоммерческие организации (с учетом ограничений на распоряжение имуществом, имеющихся у юридических лиц - не собственников, то есть унитарных предприятий и учреждений)⁷.

        Единственное условие указанное  в законе - учредителями потребительского общества могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц⁸.

      Единственным  учредительным документом потребительского кооператива является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены: условия о размере паевых взносов его членов; срок и порядок внесения паевых взносов; о состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов; условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

      По  смыслу этих правил высшим органом  кооператива является общее собрание, имеющее исключительную компетенцию  и формирующее исполнительные органы, в ведение которых входит решение  всех вопросов, не отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Применительно к структуре управления жилищным кооперативом используются общие принципы организации кооперативов, закрепляемые законом и для производственных кооперативов.

      Управление  ЖК и ЖСК осуществляют общее собрание потребительского общества, совет и правление кооператива. Высшим органом является общее собрание потребительского общества. В период между общими собраниями управление осуществляет совет, который является представительным органом. Исполнительным органом  является правление ЖК и ЖСК. Контроль за соблюдением устава, его финансовой и хозяйственной деятельностью, а также за созданными им организациями и подразделениями осуществляет ревизионная комиссия.

      Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

      Основу  имущественной самостоятельности  кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.

      Паевой  фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам⁹. В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК возможно и банкротство данной некоммерческой организации.

      Как и всякое юридическое лицо, ЖК и ЖСК вступают в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖК и ЖСК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

      После государственной регистрации кооператива  в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищный кооператив подбирает, а затем  приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцом могут выступать органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

      Но, несмотря на кажущиеся сходства, указанные  формы жилищной кооперации различаются  организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации:

1. при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным, приобретаемым жилым домом;
2. основание приобретения многоквартирных домов – жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом случае первоначальный способ приобретения права собственности, а во втором произвольный;
3. в связи с разными способами приобретения дома, у жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до его представления пайщикам.
 

3. Организация и деятельность жилищного и жилищно-строительного кооперативов 
   

     Специальному  правовому регулированию создания и деятельности жилищных кооперативов, статуса их членов посвящен раздел V ЖК РФ от 29.12.2004 г. Статьи данного раздела регламентируют отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также определяют основные права и обязанности их членов. Содержащиеся здесь правовые нормы основываются на положениях ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах и во многом воспринимают опыт правового регулирования жилищных кооперативов. Глава 11 ЖК устанавливает правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, субъектный состав их членов, порядок создания таких кооперативов, организацию управления и внутреннего контроля за их финансово-хозяйственной деятельностью, вводит правила о ликвидации и реорганизации кооперативов.

1. Правовая основа участия гражданина в кооперативах

     Статья 111 ЖК РФ говорит нам о праве вступление в жилищные кооперативы:

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

2. Категории  граждан, указанных в статье 49 настоящего ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

     Правом  на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы обладают граждане и (или) юридические лица. Данное положение ст. 111 ЖК РФ вряд ли следует понимать так, что возможно образование кооперативов, членами которых будут только юридические лица. Во-первых, это противоречило бы цели создания кооператива - удовлетворению потребности граждан в жилье. Во-вторых, как справедливо отмечается в литературе, в таком случае кооператив фактически превратился бы в объединение юридических лиц - ассоциацию или союз, т.е. некоммерческую организацию другого вида, действующую в соответствии с ФЗ от 12.01.1996 г. «О некоммерческих организациях» (этот Федеральный закон,  не применяется в отношении потребительских кооперативов).

  Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть только те физические лица, которые достигли возраста 16 лет. В соответствии со ст. 113 ЖК 1983 г. такое право принадлежало, во-первых, только совершеннолетним гражданам (т.е. достигшим возраста 18 лет) и, во-вторых, тем из них, которые постоянно проживают в данном населенном пункте и при этом нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому помимо снижения возраста, достижение которого обусловливает право на вступление в кооператив, новеллой ЖК РФ 2004г. является также то, что указанное право более не связано с проживанием в соответствующем населенном пункте и с признанием лица, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

     Таким образом, расширяются правовые условия для инвестиций в недвижимость, что неизбежно в условиях рыночной экономики. В то же время необходимо учитывать, что в уставе конкретного кооператива установление подобных или иных условий членства в данном кооперативе следует считать возможным, если это не будет противоречить императивным нормам ЖК РФ.

  При этом малоимущие и иные граждане, признанные по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив¹⁰. Однако данное право возникает у таких граждан в отношении не любых жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а только в отношении тех из них, которые организованы при содействии федеральных или региональных органов государственной власти либо органов местного самоуправления. Законодатель не разъяснил, как следует понимать формулировку «при содействии», что неизбежно повлечет ее произвольное толкование.

  Право на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы в равной мере принадлежит гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам и лицам без гражданства, достигшим установленного возраста.

       Юридические лица, которые вправе  вступать в жилищные и жилищно-строительные кооперативы, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями. При этом целесообразно учитывать, что участие некоторых видов юридических лиц в иных коммерческих и некоммерческих организациях законом может быть поставлено в зависимость от соблюдения определенных условий. Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников имущества соответствующих унитарных предприятий.

     Как уже отмечалось, первыми членами  жилищного или жилищно-строительного  кооператива становятся его учредители (лица, проголосовавшие за организацию  кооператива и утверждение его  устава на собрании учредителей) с момента государственной регистрации данного кооператива в качестве юридического лица¹¹.

     Гражданин или юридическое лицо, желающие стать  членом уже созданного жилищного  кооператива, подают в правление  соответствующего кооператива заявление  о приеме в члены жилищного кооператива¹².

     Указанное заявление должно быть рассмотрено  в течение одного месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного  кооператива (конференции). Граждане или  юридические лица, не являющиеся учредителями данного кооператива, признаются членами жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). 

2. Создание  и государственная регистрация жилищных кооперативов

     Порядок создания жилищного или жилищно-строительного  кооператива определен в ст. 112 ЖК РФ. Установлено, что членов кооператива не может быть менее пяти. Для кооперативов, регулируемых Кодексом, введено также ограничение максимального количества членов: оно не может превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Здесь целесообразно обратить внимание на то, что Кодекс связывает ограничение максимального количества членов кооператива не с количеством квартир в многоквартирном доме, а с количеством жилых помещений в нем. Напомним, что применительно к многоквартирному дому понятие «жилое помещение» обозначает не только квартиры, но и комнаты квартиры.