Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

 

Приложение 1

 

Сравнительная таблица способов управления многоквартирным домом

ТСЖ, ЖК, ЖСК

 

Способ управления
Основание для сравнения	управление ТСЖ	управление ЖК	управление ЖСК
Правовые основы	ГК РФ, ЖК РФ, Закон № 7-ФЗ	ГК РФ,ЖКРФ	ГК РФ, ЖК РФ
Цели создания	– Совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме; – обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме; – владение общим имуществом в многоквартирном доме; – пользование общим имуществом в многоквартирном доме; – в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме	– Удовлетворение потребностей граждан в жилье; – управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме	– Удовлетворение потребностей граждан в жилье; – управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме
Учредит. документы	Устав	Устав	Устав
Количество членов	Не менее двух	Не менее пяти	Не менее пяти
Кто может быть участником (членом)	Собственники помещений в многоквартирном доме	Граждане, достигшие возраста 16 лет и/или юридические лица	Граждане, достигшие возраста 16 лет и/или юридические лица
Как закреплены отношения с участниками (членами)	– В протоколе общего собрания членов ТСЖ; – в уставе (прописаны права и обязанности ТСЖ и его членов); – В договорах между ТСЖ и собственником помещения о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (заключение договоров необязательно); – в заявлениях о приеме в ТСЖ	– В решении собрания учредителей, оформленном протоколом; – в уставе; – в заявлениях о приеме в ЖК	–  В решении собрания учредителей, оформленном протоколом; – в уставе; – в заявлениях о приеме в ЖСК
Органы управления	1) общее собрание членов ТСЖ; 2) правление ТСЖ	1) общее собрание членов ЖК; 2) конференция, если число участников  общего собрания членов ЖК  более 50 и это предусмотрено уставом  ЖК; 3) правление ЖК и председатель  правления ЖК	1) общее собрание членов ЖСК; 2) конференция, если число участников  общего собрания членов ЖСК  более 50 и это предусмотрено уставом ЖСК; 3) правление ЖСК и председатель  правления ЖСК
Когда способ управления считается реализованным	С момента государственной регистрации ТСЖ	С момента государственной регистрации ЖК	С момента государственной регистрации ЖСК

 

 

Приложение 2

 

Сравнительная характеристика ТСЖ и управляющей организации

 

Критерий оценки	ТСЖ	Управляющая организация
Организационно-правовая форма	Некоммерческая организация: ТСЖ	Коммерческая организация: ООО, ОАО, ЗАО и др.
Порядок создания	1)Выбор способа управления на  общем голосовании 2)Согласование устава собственниками  и утверждение на общем собрании 3)Подача комплекта док-в в  федеральный регистрационный орган (налоговую инспекцию): • Заполненная форма заявки на регистрацию • Протокол собрания с решением о создании ТСЖ, с оригиналами подписей участников или нотариально заверенная копия • Список домовладельцев с паспортными данными • Устав в 2 экземплярах • Квитанция об уплате госпошлины	1)Подготовка и согласование устава  учредителями компании 2) Подача комплекта док-в в  регистрационный орган (налоговую  инспекцию): • Заполненная форма заявки на регистрацию • Устав в 2 экземплярах • Квитанция об уплате госпошлины
Заключение договора на управление имуществом	Договор не требуется	Договор заключается отдельно с каждым собственником
Заключение договора с Поставщиками ЖКХ услуг	Договор заключается от имени организации	Договор заключается от имени организации
Управленческие затраты (в т.ч. зарплата сотрудников, аренда офиса и прочее)	Зарплата сотрудников и бюджет на управленческие расходы определяется собственниками дома и утверждается на общем собрании	Зарплата сотрудников и бюджет на управленческие расходы определяется руководством компании
Работа с дебиторской задолженностью	Ведется самостоятельно с привлечением юриста, коллекторного агенства	Самостоятельно ведется от имени УК, или ведется РКЦ от имени УК( в случ. заключения Договор с УК и РКЦ ), или передается в коллекторное агенство
Покупка оборудования в лизинг, оформление кредита	Требуется согласие всех собственников. Обеспечением может выступать имущество товарищества	По решению руководства УК, согласие собственников недвижимости не требуется. Обеспечением может выступать имущество УК
Источники получения дополнительного дохода	Получение дополнительного дохода возможно от сдачи в аренду, строительства дополнительных объектов, предоставления рекламных площадей и др.	Получение дополнительного дохода возможно при оказании услуг по обслуживанию и ремонту, сторонним организациям (ТСЖ, УК и др.)

 

 

1 Минаев, Н.Н. Институциональность процессов управления жилищно-коммунальным комплексом города / Н.Н. Минаев. – Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2008.

2 Эффективное управление жилым домом / Под ред. Субботина В.Н. 2006.

3 Практика реализации Жилищного кодекса Российской Федерации. М.: Фонд «Институт экономики города», 2007.

4 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ст. 135

5 Минаев, Н.Н. Институциональность процессов управления жилищно-коммунальным комплексом города / Н.Н. Минаев. – Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2008.

6 Управление многоквартирным домом: Учебно-методическое пособие/ И.В. Генцлер, О.К. Калинина, М.А. Коломейцева, В.И. Кульков, В.Н. Лисица, А.П. Мудрый. – Новосибирск, 2006.

7 Юридические аспекты деятельности товарищества собственников жилья / Под ред. В.В. Васильевой. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008

8 Эффективное управление жилым домом / Под ред. Субботина В.Н. 2006.

9 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010)

10 Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007.

11 Управление многоквартирным домом: Учебно-методическое пособие/ И.В. Генцлер, О.К. Калинина, М.А. Коломейцева, В.И. Кульков, В.Н. Лисица, А.П. Мудрый. – Новосибирск, 2006.

12 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010), ст. 64

13 Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007.

14 "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010)

15 Эффективное управление жилым домом: практическое руководство / под общ. ред. В.Н. Субботина. – М. : Эксмо, 2008.

16 "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010)

17 "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ч. 2 ст. 44

18 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

19 Минаев Н.Н. Институциональность процессов управления жилищно-коммунальным комплексом города. Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2008.

20 Практика реализации Жилищного кодекса Российской Федерации. М.: Фонд «Институт экономики города», 2007.

21 Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга. http://www.gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/gilfond/TSG

22 Выбор способа управления. http://www.pusk-it.ru/helper/alternative/advantage/

23 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010) , ст. 57

24 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ч. 2 ст. 145

25 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ч. 2 ст. 140

26 «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ), ст. 71

27 «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ), ст. 72

28 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010), ч. 2. ст. 291

29 Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ (ред. от 21.03.2002) «О товариществах собственников жилья» (принят ГД ФС РФ 24.05.1996)

30 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004), ст. 2

31 Сидорова В. К вопросу о проблемах учреждения ТСЖ // Юридический мир. 2006. №9.

32 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ч. 1 ст. 147

33 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ч. 2 ст. 136

34 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ч. 2 ст. 14

35 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ч. 2 ст. 137

36 Федеральный закон от 29.11.2007 N 278-ФЗ «О внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях» (принят ГД ФС РФ 07.11.2007)

37 Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О некоммерческих организациях» (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011)

38 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ч. 2 ст. 163

39 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ст. 153

40 Неплатежи жильцов: проблемы и пути решения / Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, N 7, июль 2008 г. http://zile.ru/art.show.php?id=39

41 Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 29.07.2010) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»

42 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010), ст. 153

43 Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 29.07.2010) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», п. 80

44 Неплатежи жильцов: проблемы и пути решения / Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, N 7, июль 2008 г. http://zile.ru/art.show.php?id=39

45 Егоров К.Б. Механизмы защиты от рейдерства //Управление многоквартирным домом. 2008. №11.

46 Товарищества собственников жилья (ТСЖ) / Управление многоквартирным домом. http://youhouse.ru/tsj/