Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

В тоже время, по мнению экспертов19 такая форма управления, как ТСЖ, представляется наиболее оптимальной, так как позволяет осуществлять все необходимые функции по эксплуатации дома оперативно и централизованно в интересах собственников жилья данного дома. Этот способ имеет богатую практику существования и в виде жилищно-строительных кооперативов зародился в СССР в 60-е годы. В 90-е годы ТСЖ получили широкое распространение в России и к настоящему времени показали себя как эффективный инструмент решения проблем жилищного хозяйства, действующий исключительно в рыночном поле и обладающий достаточными преимуществами для дальнейшей эволюции.

Опыт многих ТСЖ показывает, что многоквартирные дома, которыми они управляют, находятся в лучшем состоянии, чем аналогичные, управляемые муниципальными организациями20.

Говоря о преимуществах ТСЖ, целесообразно выделить основные из них.

Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов – профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ.

Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). Прозрачность бюджета – это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

В-третьих, к ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. Как следствие, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги

Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.

Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.21

При этом, можно выделить ряд преимуществ ТСЖ в сравнении с управлением с помощью управляющей организации в таких областях, как организация взаимоотношений с собственниками недвижимого имущества, ведение управленческого учета, построение внутренних бизнес-процессов и многих других (приложение 2) 22.

Таким образом, можно сказать, что, несмотря на имеющиеся плюсы в управляющей организации, с точки зрения развития жилищного самоуправления и реального контроля за использованием денежных средств и выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирного дома, ТСЖ имеет ряд преимуществ перед этим способом.

Тем не менее, ТСЖ, несмотря на его преимущества, зачастую вызывает опасения у собственников помещений. Очевидно, потому, что преимущества товариществ все еще недостаточно известны населению, вследствие распространенности заблуждения, что при создании товарищества все вопросы управления и содержания дома собственники обязаны взять на себя. Вместе с этим ТСЖ сталкиваются с рядом проблем, имеющих во многом характер законодательного казуса, что значительно затрудняет функционирования товарищества.

3.2 Проблемные аспекты функционирования товарищества собственников жилья в свете современного законодательства Российской Федерации

Управление товариществом собственников жилья, как один из способов управления многоквартирным домом в настоящее время на организационно-правовом уровне испытывает ряд проблем, которые в совокупности существенно затрудняют его правильную реализацию.

1. Товарищество собственников жилья представляет собой одну из форм некоммерческой организации. На данный социальный институт распространяется весь комплекс российского законодательства: в зависимости от реализуемой деятельности в отношении товарищества собственников жилья прямым образом действует та или иная отрасль (подотрасль) законодательства. Общий же правовой статус ТСЖ определяется гражданским и жилищным законодательством.

Неизбежно возникают коллизии (противоречия) между гражданским и жилищным законодательством в отношении товарищества собственников жилья. Данные коллизии (противоречия) не лучшим образом влияют на реализацию способа управления – ТСЖ.

Так, согласно гражданскому законодательству реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, а также в случаях, предусмотренных законом, реорганизация проводится по решению (при участии) государственных органов или суда23. Согласно ЖК РФ24 к компетенции общего собрания членов также ТСЖ отнесен вопрос о реорганизации ТСЖ. Однако, согласно ЖК РФ «товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив»25. Получается, что жилищное законодательство создает условия, в которых вопрос относительно реорганизации ТСЖ решается по большому счету посторонними к нему лицами – собственниками помещений, не являющимися членами (учредителями) данного юридического лица.

В итоге, наблюдается объективное столкновение норм гражданского и жилищного законодательства. Положение усугубляется тем, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации26, а жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ27. Проблема в корне может быть решена только на уровне совершенствования федерального законодательства. Выходом же из такого положения на практике может быть положительное рассмотрение вопроса о преобразовании ТСЖ в кооператив на двух общих собраниях – общем собрании членов ТСЖ и общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Другим примером противоречия между гражданским и жилищным законодательством является вопрос установления правового положения ТСЖ. Согласно ГК РФ28 товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В развитие этих положений Гражданского кодекса РФ был разработан Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»29. Новый ЖК РФ в разделе VI включает в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, тем самым указав на ненадобность специального федерального закона о товариществе собственников жилья. Поэтому Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» признан утратившим силу с 1 марта 2005 года30. Однако при этом не были внесены поправки в статью 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой по-прежнему делается ссылка на закон о товариществах собственников жилья.

Устранить возникшую коллизию возможно тремя способами31:

– принять на федеральном уровне новый федеральный закон о товариществах собственников жилья;

– отменить пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и соответственно придать юридическую силу Федеральному закону от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», одновременно осуществив действия по приведению его в соответствие с ЖК РФ;

– изменить редакцию п. 2 ст. 291 Гражданского кодекса РФ, заменив слова «в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья» на слова «в соответствии с Жилищным кодексом РФ», «в соответствии с жилищным законодательством» или «в соответствии с законодательством».

Другая значительная проблема законодательства заключается в следующем. Товарищество собственников жилья обязано в своей деятельности учитывать присутствие (решения, интересы) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На это указывает ЖК РФ, где сказано: «… Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья»32. К тому же известно, что собрание собственников помещений – в единственном виде законный орган управления многоквартирным домом, что собственник помещения не обязан быть членом ТСЖ и членство в ТСЖ возникает на добровольной основе. В этой связи возникают трудности взаимодействия органа управления многоквартирным домом и способа управления многоквартирным домом, которые институционально разделены, но по субъектному составу могут пересекаться. Эти трудности кратно усложняются тем, что на основании ЖК РФ возможно создание ТСЖ на базе нескольких многоквартирных домов33. Это означает, что управление единым  предметом – комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах – будет осуществлять одно общее собрание членов ТСЖ и несколько (от двух и более) общих собраний собственников помещений в доме.

ЖК РФ недостаточно четко разделил управленческие функции между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме, особенно, в части полномочий по распоряжению общим имуществом дома. Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

– принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

– принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

– принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

– другие вопросы34.

Товарищество собственников жилья вправе:

– предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

– в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

– получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

– осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

– другие права35.

Здесь видно пересечение компетенций между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме. Дело в том, что само наличие указанных прав у ТСЖ нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме.

В настоящее время существует проблема присоединения к товариществу собственников жилья дополнительных многоквартирных домов. Представляется, что эта процедура сложная, а главное, неправомерная. ТСЖ на этапе своего существования не может включить в сферу своей ответственности другие многоквартирные домами, помимо дома (домов), на базе которого оно когда-то было создано. Такой вывод следует из буквального толкования п. 2 ст. 136 ЖК РФ. Эта норма прямо увязывает объединение нескольких многоквартирных домов в одно ТСЖ с процессом создания товарищества. Обратим внимание, что в соответствии с ЖК РФ ни один орган управления ТСЖ не наделен полномочиями по принятию решения о приеме в управление дополнительного многоквартирного дома. Критерии для объединения многоквартирных домов в единый объект управления изложены законодателем неудачно, отсюда собственно и появляются ТСЖ, охватывающие целые кварталы и микрорайоны.

Проблема пределов, способов и содержания государственного вмешательства в процессы организации и деятельности товариществ собственников жилья также является существенной. С одной стороны государственные органы сокращают административные барьеры для товариществ собственников жилья и создают льготные условия налогообложения, а с другой стороны это усложняет «жизнь» товариществам. Так, согласно Федеральному законодательству36 Федеральный закон «О некоммерческих организациях» не распространяется на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан37. По сути, это привело к устранению государственного контроля за соответствием деятельности товариществ собственников жилья их уставным целям. Теперь при государственной регистрации ТСЖ отсутствует контроль над выполнением ими требований Жилищного кодекса Российской Федерации, чем создаются условия для нарушения прав граждан. Налоговые органы не наделены полномочиями по проверке всех аспектов законности создания ТСЖ. Государственные органы пошли по наиболее простому пути: вместо того, чтобы в рамках системы государственного наблюдения (регистрация, контроль) над некоммерческими организациями выработать особые (упрощенные) механизмы для ТСЖ, они просто вывели ТСЖ за пределы этой системы. В итоге, товарищества сами страдают от некачественных Уставов, от судебных разбирательств, от внутренних финансовых махинаций, от того, что в правление попадают лица, не имеющие на то прав и т.д. Хуже того, встречаются случаи, когда ТСЖ создаются в многоквартирных домах, в которых уже созданы и действуют товарищества. Отсутствие особой системы государственного наблюдения за ТСЖ обостряет внутренние конфликты в товариществах. Государственные органы не правы, когда считают эти конфликты внутренним делом юридического лица и собственников помещений в многоквартирном доме. Ведь неразрешимость этих конфликтов внутри ТСЖ, нерасторопная работа судебной системы приводит к неблагоприятным социальным последствиям – разочарование собственников помещений, ощущение ими бессилия и брошенности их государством, бесправия, наконец, дискредитация идеи ТСЖ и реформы ЖКХ. Представляется, что необходимы правовые механизмы по разрешению конфликтов, возникающих внутри товариществ собственников жилья и других жилищных объединений граждан. Социум в многоквартирном доме довольно разнообразный и в нем объективно много противоречий. Накал страстей доходит до того, что конфликт часто переходит на межличностный уровень. Первоочередной мерой может быть создание форм досудебного разбирательства споров (конфликтов) в доме. Идеальный вариант (приемлем только на этапе широкого развития жилищного движения в стране) – создание «неких третейских судов» при ассоциациях (союзах) жилищных объединений граждан. Эти суды должны действовать в рамках своей компетенции и специальных процессуальных норм.