Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

Как было сказано, управление многоквартирным домом осуществляется разными способами. Согласно ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом38.

В тоже время законодатель создал правовые условия для смешивания способов управления многоквартирным домом. Он допустил возможность существования на одном доме товарищества собственников жилья и управляющей организации через заключение договора управления многоквартирным домом с этим товариществом. Когда хозяйствующий субъект привлекает со стороны консультанта по управлению – это нормально, но когда этот консультант реализуют вместо хозяйствующего субъекта все его основные функции, то само существование субъекта ставится под сомнение. К сожалению, предмет договора управления изложен таким образом, что вся деятельность по организации исполнения обязанностей собственников помещений по отношению к общему имуществу в доме и обеспечению предоставления коммунальных услуг в обязательном порядке переходит от товарищества к управляющей организацией. За товариществом как за управляющей от имени собственников помещений в доме структурой остаются преимущественно вопросы сбора платежей, вопросы обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом, организация взаимодействия с жильцами, контроль над управляющей организацией. В этом случае товарищество, особенно «молодое» товарищество, в доме без сложившейся культуры самоуправления, рискует превратиться в «пустышку», контору, обслуживающую интересы управляющей организации. Риск увеличивается многократно, если денежные средства жильцов будет собирать сама управляющая организация, т.е. они не будут проходить через банковские счета товарищества, если контроль над управляющей организацией не будет налажен надлежащим образом. Со временем объективно и неизбежно возникнет вопрос об обоснованности наличия лишнего звена – ТСЖ и как следствие общее собрание собственников помещений в доме может принять решение о смене способа управления. Следовательно, для товарищества было бы разумно привлекать управляющую организацию только в качестве консультанта, т.е., по сути, приобретать у нее в комплексе специфические знания разнопланового характера (право, финансы, ресурсосбережение, информатизация, управление персоналом и т.д.), но на основе уже не договора управления, а договора возмездного оказания услуг по организации эффективного управления многоквартирным домом. Ведь основное преимущество управляющей организации – профессионализм управления. Привлечение консультанта по управление связано с увеличением расходов на управление, но и одновременно с уменьшением расходов на содержание (ремонт) общего имущества и коммунальные услуги в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Право собственности предполагает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, и в то же время возлагает на собственника бремя его содержания. Так, главная обязанность собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, закрепленная ЖК РФ, – внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги39.

При этом большое количество ТСЖ зачастую сталкиваются с проблемой неисполнения собственниками обязанности по оплате услуг. Не будет преувеличением сказать, что это один из самых насущных вопросов для ТСЖ.

В части коммунальных платежей решение проблемы осложняется особой системой взаимоотношений: собственники отвечают перед товариществом, а последнее, в свою очередь, – перед ресурсоснабжающими организациями. ТСЖ, как правило, не являются производителями коммунальных ресурсов и в целях предоставления гражданам коммунальных услуг заключают с ресурсоснабжающими организациями договоры, по которым несут предусмотренную законодательством ответственность40.

При этом, в соответствии с действующим законодательством ТСЖ не просто посредник между собственниками и ресурсоснабжающими организациями, роль которого заключается в сборе с граждан денежных средств на оплату коммунальных услуг и дальнейшем перечислении указанных средств на счет ресурсоснабжающей организации. Согласно действующему законодательству41 ТСЖ обладает принципиально новым (по сравнению с ранее действующим законодательством) статусом, а именно статусом исполнителя коммунальных услуг.

Статус исполнителя возлагает на ТСЖ две обязанности:

– предоставление коммунальных услуг (производимых или приобретаемых);

– обслуживание внутридомовых инженерных систем.

В случае, когда растет задолженность граждан перед товариществом, растет задолженность ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями. Не нужно говорить, что у ТСЖ нет лишних денег на оплату долгов собственников. Товарищество является некоммерческой организацией (ст. 135 ЖК РФ), что препятствует ему в осуществлении деятельности, направленной на извлечение прибыли. Кроме того, представляется несправедливым, если ТСЖ несет расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых недобросовестным жильцам. Точно так же неправомерно возлагать на добросовестных собственников обязанность погашать долги соседей.

На сегодняшний день ситуация с неисполнением собственниками обязанности по оплате коммунальных услуг складывается не в пользу товариществ. На законодательном уровне нет четкого ответа на вопрос, несет ли ТСЖ ответственность перед ресурсоснабжающими организациями в случае неоплаты собственниками услуг. ТСЖ оказывается в этой ситуации слабой, менее защищенной стороной. По договору купли–продажи ресурсоснабжающая организация обязана предоставить коммунальный ресурс и имеет право на получение за него денег, а ТСЖ имеет право на получение ресурса и обязано оплатить его. За неисполнение обязанностей по договору стороны несут предусмотренную законодательством ответственность.

Одним из решения проблемы может быть условие договора о том, что обязанности по оплате ресурсов возлагаются непосредственно на собственников помещений в доме, а не на ТСЖ. Но оно не является стопроцентной гарантией снятия ответственности с ТСЖ. Вряд ли какая-либо ресурсоснабжающая организация согласится при наличии в доме ТСЖ включить подобное условие в договор. Да и в самом законодательстве есть основания для невключения такого условия. Действительно, обязанность по оплате коммунальных услуг прямо возложена законом на собственников42. Однако ТСЖ создается в том числе с целью предоставления гражданам коммунальных услуг. Для достижения названной цели ТСЖ должно самостоятельно выстраивать отношения с собственниками и самостоятельно решать проблемы, связанные с неоплатой услуг. К сожалению, действующее законодательство позволяет ресурсоснабжающим организациям сделать именно такой вывод. До внесения в нормативную базу изменений, учитывающих посредническую роль ТСЖ между ресурсоснабжающими организациями и гражданами, товарищество остается в более уязвимом положении.

Единственный выход для ТСЖ – взыскивать уплаченные им в ходе исполнительного производства средства с собственников в порядке регресса путем предъявления исков в суд. Однако такое принудительное взыскание денежных средств с собственников может не дать результата (если у жильца нет имущества, на которое может быть обращено взыскание). К сожалению, в настоящее время в части взыскания задолженности иных механизмов, кроме судебной защиты, законодательством не предусмотрено. Однако у ТСЖ в арсенале борьбы с должниками есть и другие меры, которые могут стать весьма действенными.

Возможность ограничения или прекращения подачи ресурсов недобросовестным собственникам во многом может стать решением рассматриваемой проблемы. Проще говоря, ресурс не поставляется – задолженности не возникает. Исполнитель коммунальных услуг вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты им коммунальных услуг43.

Однако, здесь есть свои трудности. Во-первых, с момента первой неоплаты коммунальных услуг до приостановления предоставления коммунальных услуг пройдет достаточно большое время. Во-вторых, в отношении услуг по отоплению, холодному водоснабжению и водоотведению подобные санкции просто неприменимы.

Таким образом, ТСЖ предстоит масштабная работа в сфере предоставления собственникам коммунальных услуг. Мало того, что согласно Правилам № 307 товарищество обязано предоставлять услуги надлежащего качества, оно еще должно урегулировать отношения с ресурсоснабжающими организациями, чтобы минимизировать свою ответственность за неплатежи собственников. Разрешение проблем при оказании коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством затруднительно. В настоящее время у товарищества остается единственный надежный (но нелегкий) способ защиты – предъявление недобросовестным жильцам исков о возмещении задолженности по оплате услуг.44

Указанные выше проблемы правого характера, касающиеся деятельности ТСЖ, пробелы жилищного законодательства, противоречие различных правовых актов друг другу оказывают значительное негативное влияние на практическую деятельность товариществ. Проблема усугубляется рядом других факторов, которые проявляются в ходе деятельности ТСЖ и в ходе отношения основных субъектов жилищных отношений.

Так, на сегодняшний день можно констатировать, что в стране практически отсутствуют специальные инструменты и механизмы государственного регулирования общественных отношений, возникающих в области управления многоквартирными домами. В частности, нет механизмов регулирования конкуренции между способами управления многоквартирными домами. ТСЖ и управляющие компании ныне ведут нешуточную конкурентную борьбу за многоквартирные дома. В литературе появились даже материалы о проблеме незащищенности ТСЖ от рейдерства45. Управляющие компании по стране наследуют материально-технические базы и жилищный фонд бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных организаций. Именно управляющие компании осваивают  огромные объемы бюджетных средств, выделяемых для капитального ремонта многоквартирных домов. Именно управляющие компании находят в административных ведомствах неких «представителей» своих интересов. Именно управляющие компании при участии власти получают преференции от ресурсоснабжающих предприятий. В первую очередь в отношении управляющих компаний власть создает условия для их объединения в саморегулируемые организации, для разработки стандартов управления, процедур сертификации и т.д.

Очевидно, что институт ТСЖ в сегодняшних условиях является заведомо слабым «оппонентом» в сравнении с институтом управляющей компании. Для того чтобы уравнять их шансы целесообразно для ТСЖ создать более щадящие и льготные условия. К таким условиям могут относиться налоговые льготы, информационно-разъяснительная работа, содействие созданию ассоциаций (союзов) ТСЖ, разработка стандартов управления домом, в котором действует товарищество, обучение кадров для ТСЖ, правовая защита ТСЖ, предоставление в различных формах и по различным каналам материальных ресурсов товариществам для управления домом и многое другое.

Несмотря на то, что право как социальный регулятор нацелено на защиту более слабой стороны, ЖК РФ неоднозначно регулирует институт ТСЖ. Иногда ЖК РФ заведомо ставит ТСЖ в более тяжкие правовые условия, чем управляющие организации. К примеру, для принятия решения общим собранием собственников помещений в доме о выборе способа управление – управляющая организация и соответственно о выборе конкретной управляющей организации достаточно более половины голосов от числа голосов собственников помещений, принявших участие голосовании, а для создания ТСЖ, утверждения Устава ТСЖ необходимо более половины от общего числа голосов всех собственников помещений.

Большие трудности на сегодняшний день вызывает неудовлетворительное состояние многоквартирных домов, передаваемых ТСЖ. Собственники помещений не готовы брать на себя ответственность за содержание многоквартирных домов, в которых не был проведен капитальный ремонт. При этом отсутствует порядок выделения бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ. В связи с чем, собственники помещений опасаются, что в случае создания товарищества капитальный ремонт их домов не будет проведен46.

Для решения данной проблемы целесообразно установить порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт многоквартирных домов в приоритетном порядке проводится в домах, управляемых ТСЖ, при этом предусмотреть порядок предоставления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов непосредственно на счета ТСЖ. Необходимо разработать и выпустить правовой акт о порядке реализации прав ТСЖ на реконструкцию и капитальный ремонт многоквартирных домов.

Актуальным вопросом является порядок оформления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах усложнен и требует значительных финансовых затрат собственников помещений. Отсутствие эффективного порядка формирования земельных участков и передачи их в общую долевую собственность собственникам помещений препятствует созданию ТСЖ, так как исключается возможность определения объекта управления (комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме) в полном объеме и, соответственно, расчета экономической целесообразности создания товарищества собственников жилья.

Одним из решения проблемы может быть содействие органов местного самоуправления данному процессу, включение в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, обеспечив необходимым объемом финансирования работы по межеванию. При этом не взимать с ТСЖ плату за работы по формированию земельных участков.

Все перечисленные проблемы усугубляются низкой активностью и инертностью собственников жилых помещений в многоквартирных домах, безразличным отношением к общей собственности и условиям проживания. Данная проблема по-прежнему остается одним из препятствий к развитию жилищного самоуправления.

Большинство собственников квартир по-прежнему не желают принимать ответственность за свой дом и двор, невзирая на установления законов. Ведь большинство решений принимается общим собранием собственников жилья, но, как показала практика, самая большая проблема – провести такое собрание.