Правовой институт договора поручения и его применение в гражданском обороте

      В п.2 ст.450 ГК сказано, что по требованию одной из сторон договор может  быть изменен или расторгнут по решению  суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

      Обращению в судебную инстанцию с требованием  о досрочном расторжении договора должна предшествовать досудебная процедура  урегулирования конфликта. Если есть основания для расторжения договора по требованию арендодателя, он обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком. Что касается арендатора то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Обязательным условием изменения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора. Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п.2 ст.452 ГК).

      Два других основания расторжения договора, указанных в ст.450 ГК, не требуют судебного вмешательства. Однако сравнительный анализ ст.450 и ст.ст. 619, 620 ГК приводит некоторых ученых к выводу о том, что «в любом случае договор аренды может быть расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора»._¹ Актуальность проблемы соотношения положений ГК об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды подтверждается и следующим примером из судебной практики.

        Москомимущество обратилось с  иском к АО о выселении из  нежилых помещений. Решением суда,  оставленным без изменения апелляционной  инстанцией, иск удовлетворен. При  этом суд руководствовался п.3 ст.450 ГК, установив, что в договоре  аренды, заключенным между Москомимуществом и АО, содержалось условие, предусматривающее возможность досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия решения о реконструкции объекта аренды. Постановлением правительства Москвы арендуемое помещение было включено в план реконструкции.

      Кассационная  инстанция не согласилась с мотивами судов первой и апелляционной  инстанций, поскольку в данном случае следовало руководствоваться специальной  нормой — ст.619 ГК, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, при этом основанием к расторжению договора может быть условие, определенное в договоре аренды.

      Упомянутая  статья предусматривает применение лишь п.2 ст.450 ГК, в соответствии с  которым, расторжение договора возможно только по решению суда в случаях, предусмотренных, в том числе и договором аренды. В данном случае в связи с реконструкцией объекта аренды, о чем стороны договорились при заключении договора аренды.

      Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил данный вывод, однако, отменил постановление Федерального арбитражного суда Московского округа, учитывая конкретные обстоятельства дела, полагая, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование._²

      Представляется, что приведенное постановление  Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, свидетельствует о позиции, согласно которой договор аренды может быть расторгнут только на основании решения суда, — иначе зачем бы понадобилось искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценивать сам факт предъявления иска о выселении арендатора в качестве одновременного требования о расторжении договора? Получается, что ст.619 ГК применительно к договору аренды исключает применение ст.450 ГК об изменении и расторжении всякого гражданско-правового договора. Однако анализ текста ст.619 ГК свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к п.2 ст.450 ГК и никак не затрагивают пп.1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон, или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп.1 и 3 ст.450 ГК. Что касается п.2 ст.450 ГК, то его действие также не перекрывается (применительно к аренде) ст.619 ГК. Эта статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать их существенный характер.

      В случае расторжения договора аренды по «нереабилитирующим» основаниям, сторона, допустившее нарушение должна возместить ущерб, нанесенный другой стороне от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. 

      Кроме того, в ст.612 ГК закреплена ответственность  арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Согласно данной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

      Арендодатель  не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

     Заключение

     Недвижимое  имущество – это один из важнейших  объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования  которого,  явился переход от закрепления  в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

     Соответственно  произошел переход от абсолютного  юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных сделок. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

     В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает  много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров – непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

     Все это обуславливает необходимость  изучения теории и практики использования  правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.  

     Анализируя  все вышеизложенное, можно сделать  вывод, что целью арендных отношений  является обеспечение возможности  гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

     Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двухсторонним; К тому же данный договор является также консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

     Изучение  основ гражданского права и экономической  сущности правовых норм в области  недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий  и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список использованных источников. 
 

1.Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности/Распоряжение Министерства имущественных отношений России от 28 июля 1998 г. N 774-р//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. N 20. 1998. 24 авг.

2.Письмо Министерства имущественных  отношений России от 17 сентября  о рекомендуемых условиях договоров  аренды и безвозмездного пользования//2001 г. N НГ-30/167250.

3. Об утверждении Инструкции о  порядке государственной регистрации  договоров аренды недвижимого  имущества/Приказ Министерства юстиции  РФ от 6 августа 2004 г. N 135//Бюллетень  нормативных актов федеральных  органов исполнительной власти. N 34. 2004. 23 авг.

4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 1 (постатейный)/Под ред. О.Н. Садикова. М., 2002. С. 619 (автор комментария - Ю.К. Толстой); Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных  прав//Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 2002. N 4. С. 14.

5. Гражданское  право России/Отв. ред. О.Н. Садиков.  М., 1997. Ч. 2. С. 151.

6. Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М.,     2003. С. 246  

7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. С. 522-523  

      (автор главы - В.В. Витрянский).

8. Ильина Л.В. Аренда нежилых  помещений//Юридический мир. 2002. N 2.

9. Исрафилов И. Аренда нежилых  помещений//Хозяйство и право. 1997.        

      N10.