Правовой институт договора поручения и его применение в гражданском обороте

      Кроме того, к специальным требованиям  относительно формы договора аренды относится п.3 ст.609 ГК, в котором сказано, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.  

      В главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации имеется два параграфа, которые содержат положения касающиеся аренды таких видов недвижимости как зданий, сооружений и предприятий. Что касается аренды других видов недвижимого имущества, то закон их не раскрывает. Следовательно, к недвижимости, особенности правового регулирования, аренды которой не предусмотрены в специальных параграфах, применимы общие положения об аренде. В качестве примера можно привести положение, которое закреплено в п.2 ст.607 ГК: «Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов».  

      По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК).

      Предметом данного договора служат здания или  сооружения, т.е. разновидности недвижимого  имущества. В чем различие между  зданием и сооружением? Ответ  на данный вопрос ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает.

      Здания  и сооружения неразрывно связаны  с землей, на которой они расположены. Владение и пользование такими объектами  со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Такие права возникают одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передаются одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности этой вещи. Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, на котором оно расположено, сложилась во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях значительная часть расположенных на них зданий перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый» объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.

      Каков же характер права, которое приобретает  арендатор здания (сооружения) в  отношении земельного участка? Его  четкому определению призваны способствовать некоторые положения, содержащиеся в ст.ст. 652, 653 ГК. Эти правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст.652 КГ). Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка. Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, закрепленное в ст.653 ГК, в которой сказано, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

      Форма договора аренды зданий и сооружений – письменная, причем обязательно  составление единого документа, подписываемого сторонами (п.2 ст.434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

      Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.651 ГК). Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п.2 ст.609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п.2 ст.651 ГК не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сказано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК признан равным году. В качестве примера в данном информационном письме приводится следующий казус: «Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст.651 ГК не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно п.2 ст.651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п.2 ст.651 ГК подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем». 

      В том случае, если в аренду сдаются  здание, сооружение, помещения в  них или части помещений, к  договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)._¹

      К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его  предмета относится и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать  размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК («В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»), не применяются.

      И все же ни форма, ни условие о цене не вызывают столько споров в теории и практике как вопрос о государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Здесь возникает сразу несколько проблем.

      Во-первых, поднимается вопрос о том, что  же собственно следует регистрировать: договор аренды недвижимого имущества, право аренды или и то и другое. Сама идея регистрации права аренды возникла после принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором предусматривается регистрация права аренды (п.1 ст.26 Закона) наряду с договором аренды (п.3 ст.26 Закона). При этом, исходя из буквального толкования Закона, право аренды недвижимости должно регистрироваться независимо от срока, на который заключен договор. Это фактически сводит на нет положение п.2 ст.651 ГК позволяющее не регистрировать договоры аренды недвижимости заключенные на срок менее года. Естественно, что с таким пониманием положений закона не согласны не только бухгалтеры и руководители предприятий, но и многие юристы. Например, В. В. Витрянский считает само упоминание права аренды в Законе о регистрации «технической оплошностью законодателя»._² Существует и противоположная точка зрения. О. Гутников считает, что требование о регистрации права аренды введено намеренно, при этом «государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права» (п.2 ст.2 Закона) и уход от нее влечет понятные негативные последствия._³ Не думаю, что законодатель совершал «техническую оплошность» вынося фразу «регистрация права аренды» в название 26 статьи Закона. Однако, признавать какую-либо зависимость договора аренды недвижимости от регистрации права аренды, значит идти против Гражданского кодекса в соответствии с п.3 ст.433 которого договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, право аренды должно регистрироваться, но его регистрация не должна влиять на судьбу договора. Высший Арбитражный Суд в информационном письме от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассмотрел это противоречие и пришел к выводу, что  «положения Гражданского кодекса не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества». Таким образом, право аренды зданий и сооружений заключенной на срок менее года не подлежит регистрации, при заключении же договора на срок более года он регистрируется вместе с правом аренды.

      Еще один вопрос, долгое время вызывавший споры, как у практиков, так и  у теоретиков: государственная регистрация  договора аренды нежилых помещений. Дело в том, что правило, исключающее  необходимость государственной  регистрации договоров, заключенных на срок менее одного года, расположено в ГК в специальном параграфе, регулирующем аренду зданий и сооружений, и нигде в законодательстве не упоминается о распространении правил этого параграфа на аренду нежилых помещений. Такая ситуация сложилась потому, что в период, когда разрабатывался и принимался новый Гражданский кодекс, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями  (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В результате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже отмечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п.2 ст.651 ГК), однако это специальное правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений. Некоторые юристы в своих теоретических работах пытались обойти это ограничение. Например, И. Исрафилов считает, что нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных правоотношений, поскольку «они уже объединены под общим значением «здание»» и к ним следует применять  все нормы, регулирующие аренду зданий._¹ Такой подход мог бы стать выходом из ситуации, однако, применение, например ст.654 ГК о недействительности договора, в котором нет условия о цене, к аренде нежилых помещений, а также некоторых других норм гл.34 ГК, может привести к разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение очень многие договоры аренды нежилых помещений).

      Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу о государственной  регистрации договоров аренды нежилых  помещений (п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), пришел к выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений к таким договорам должны применятся правила п.2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации должны подлежать только договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее года. К такому выводу пришло и министерства РФ по налогам и сборам в Письме от 10 июня 2000 года № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц». Основой такого решения является определение природы нежилого помещения как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и договора аренды расположенного в нем нежилого помещения, то есть к государственной регистрации. Таким образом, договор аренды нежилых помещений на срок до одного года, также как и договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК, то есть с момента подписания договора. Такой подход к решению вопроса о регистрации договора аренды не означает, что остальные правила соответствующего параграфа об аренде зданий (сооружений) применимы к договорам аренды нежилых помещений, они, как и договоры аренды жилых помещений, регулируются общими нормами Гражданского кодекса об аренде. Поэтому не подлежат применению, в частности, правила об обязательном определении в договоре аренды размера арендной платы и о формализации передачи имущества по договору аренды, о приобретении арендатором каких-либо прав на земельный участок, на котором расположено арендованное имущество. 

      Аренда  предприятия является одной из наиболее сложных и формализованных разновидностей договора аренды. 

      По  договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п.1 ст.656 ГК).

      Практически все особенности этого договора проистекают из особенностей его  предмета. Предмет обязательства составляет не только само предприятие, передаваемое в аренду, но и действия обязанной стороны. Они заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, арендодатель должен также уступить права требования и перевести долги, связанные с деятельностью этого предприятия. Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершения последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п. И, напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения указанных действий на арендатора. Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды (предприятии), а в целом об особенностях его предмета, что и служит в данном случае критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды.

      Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

      Предприятие представляет собой довольно специфический  объект гражданских прав, что нашло  свое отражение в Гражданском  кодексе (ст.132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.