Правовой институт договора поручения и его применение в гражданском обороте

      В п.2 ст.132 ГК сказано, что предприятие  в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В то же время, в ст.656 ГК в формулировке объекта договора аренды предприятия используется термин «предприятие в целом». Вопрос состоит в том, что является частью предприятия и может ли часть предприятия передаваться в аренду на основе договора аренды предприятия, является не только предметом теоретических дискуссий, но и имеет практическое значение. На сегодня отсутствуют правовые препятствия для дробления имущественного комплекса, составляющего предприятие, и определения юридической судьбы его отдельных частей. В то же время выделение части предприятия, которая сама по себе не будет отвечать определению предприятия как самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в аренду в качестве единого комплекса будет невозможна, потребуется заключение отдельных договоров в отношении разных ее элементов. Если же часть предприятия сама по себе является самостоятельным имущественным комплексом, пригодным для ведения предпринимательской деятельности, пусть даже иной, чем осуществлялась на основе целого предприятия, она может быть передана в аренду по тем же правилам, что и предприятие в целом.

      Ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие», имея в виду субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие становилось предметом различных сделок. В частности Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г. предусматривал такой способ приватизации, как продажу государственных и муниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе. Указ Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 1114 «О продаже государственных предприятий–должников» (т.е. субъектов обязательств, юридических лиц) допускал продажу по конкурсу неплатежеспособных государственных предприятий. Действующее законодательство, и, прежде всего Гражданский кодекс, рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта. Как правильно отмечает В. А. Дозорцев, «по своей сути предприятие это не юридическая, а производственная категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права, оно принадлежит на праве собственности юридическому лицу, например акционерному обществу (одному акционерному обществу может принадлежать и несколько предприятий), смешение этих двух аспектов очень опасно практически. Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в законе (ст.132 ГК), и признание предприятия видом субъекта права создает лишь путаницу»._¹

      Особого анализа требуют права арендодателя связанные с предприятием. В этом смысле необходимо выделить две категории таких прав, в отношении которых в Гражданском кодексе предусмотрены два противоположных правила (п.п.1,2 ст.656). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, эти права переходят к арендатору. Возможность передачи не всего,  а части предприятия в аренду влечет необходимость решения таких тонких вопросов, как параллельное использование арендодателем и арендатором товарного знака (знака обслуживания), «раздвоение» клиентелы и репутации, сложившихся у предприятия. Вторую категорию составляют права, полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Эти права не подлежат передаче арендатору. Причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязанностей перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение.

      Форма договора аренды предприятий – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия  влечет его недействительность. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

      К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета, относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). 

      По  договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством (арендодатель) обязуется предоставить лесопользователю (арендатор) участок лесного фонда за плату на срок от 1 до 49 лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования.

      Предметом данного договора аренды является участок  лесного фонда. В соответствии с  лесным законодательством, лесной фонд образуют все леса, за исключением  лесов, расположенных на землях обороны  и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли).

      Участки лесного фонда могут передаваться в аренду одному или нескольким арендаторам  для осуществления следующих  видов лесопользования: а) заготовки  древесины; б) заготовки живицы; в) заготовки второстепенных лесных ресурсов (пней, коры, бересты, пихтовых, сосновых, еловых лап, новогодних елок и других); г) побочного лесопользования (сенокошения, пастьбы скота, размещения ульев и пасек, заготовки древесных соков, заготовки и сбора дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического сырья, сбора мха, лесной подстилки и опавших листьев, камыша, других видов побочного лесопользования, перечень которых утверждается федеральным органом управления лесным хозяйством); д) пользования участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства; е) пользования участками лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей.

      Форма договора аренды участка лесного фонда – письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого арендодателем и арендатором. Договор аренды подлежит государственной регистрации в порядке, установленном гражданским законодательством, и считается заключенным с момента государственной регистрации. Несоблюдение письменной формы договора аренды и требования о его государственной регистрации влечет недействительность договора.

      В Положении об аренде участков лесного  фонда закреплены существенные условия  договора. К ним относятся: а) стороны договора аренды; б) границы участка лесного фонда (которые должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах); в) виды лесопользования; г) объемы (размеры) лесопользования; д) срок аренды; е) размер арендной платы и порядок ее внесения; ж) права и обязанности сторон по использованию, охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов; з) порядок оплаты проведенных арендатором лесохозяйственных работ; и) ответственность за нарушение договорных обязательств и порядок возмещения убытков; к) основания расторжения и изменения договора аренды. Кроме того, в договоре аренды по усмотрению сторон указываются также иные условия, предусмотренные лесным законодательством Российской Федерации._¹  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава II Содержание  договора аренды недвижимого  имущества 

2.1 Права и обязаности  сторон 
 

      Содержание  договора зданий и сооружений (по сравнению  с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь, некоторые способы исполнения этих обязанностей.

      Обязанность арендодателя предоставить имущество  арендатору в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

      Если  арендодатель является собственником  земельного участка, на котором находится  сдаваемое в аренду здание или  сооружение, арендатору предоставляется  право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п.2 ст.652 ГК).

      Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в  отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

      На  судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст.653 ГК).

      Аренда  здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем  арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок (использование не по назначению).

      Исполнение  арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655).

      Если  иное не предусмотрено законом или  договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

      Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

      Обязанность арендатора по возврату арендованного  здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст.655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передачи здания (сооружения) в аренду (п.1 ст.655 ГК).

      Наконец, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.654 ГК). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

      В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п.3 ст.654 ГК). Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре. 

      Содержание  договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора – действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.