Правовой институт договора поручения и его применение в гражданском обороте

Государственное образовательное  учреждение высшего  профессионального  образования

“Ростовский государственный  университет путей  сообщения”

_____________________________________________________________

Факультет экономики управления и права

Кафедра гражданского права и процесса 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине: «Гражданское право»

на тему: «Правовой институт договора поручения  и его применение в гражданском  обороте» 
 
 
 

Выполнил:                                                      

Ростов-на-Дону

                                                         2011 

     Сдержание 

Введение................................................................................................................

Глава I Правила ругулирования  договора аренды недвижимости...........

1.1 Понятие договора  аренды............................................................................

1.2 Недвижимое имущество  как  объект  договора аренды.........................

Глава II Содержание  договора аренды недвижимого  имущества.............

2.1 Права и обязаности  сторон..........................................................................

2.2 Ответственность  сторон за неисполнение  или ненадлежащее  исполнение договора......................................................................................................

Заключение...........................................................................................................

Список  использеумой литературы................................................................... 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     Недвижимое  имущество – это один из важнейших  объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования  которого явился переход от закрепления  в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

     Соответственно  произошел переход от практически  полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Так, вступивший в силу с 20 октября 2001 г. новый Земельный кодекс России ввел, наконец, землю и земельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости. Данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на организацию рационального землепользования в Российской Федерации.

     Широко  развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного  конституционного права граждан  – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться  им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).

     На  сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении  недвижимого имущества.

     В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.

     Все это обуславливает необходимость  изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

     В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается  в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом. 
Глава I Правила ругулирования договора аренды недвижимости 

     1.1 Понятие договора  аренды 

     Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанемателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использование арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).

     По  договору аренды передается только имущество. Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор – о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

     Анализ  статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГКРФ).

     Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

     «Право  пользования арендатора пользуется вещно – правовой защитой и  в этой плоскости приравнено к  праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется». 
 

     1.2 Недвижимое имущество  как  объект  договора аренды. 

      Согласно  п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимому имуществу  относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, сто прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 

      По  договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование.

      Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Консенсуальным договором называется договор, который считается заключенным путем достижения согласия сторон. Взаимный договор – договор, по которому каждая из сторон имеет права и обязанности. И, наконец, возмездным называется договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (см.: п.1 ст.423 ГК).

      Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

      Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. По общему правилу, и  в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые  субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди  последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК). Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

      Предметом договора аренды является любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она  не теряет своих натуральных свойств  в процессе использования.

      Форма договора аренды урегулирована в  ст.609 ГК. Помимо общих требований к  форме всякого договора, законом  для договора аренды установлены  и специальные требования. Договор  аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

      В Информационном письме Президиума ВАС  РФ от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на  недвижимое имущество и сделок с ним» сказано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п.3 ст.165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В данном обзоре приводится пример, когда индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании п.3 ст.165 ГК. В ходе судебного разбирательства один из ответчиков – арендодатель – заявил, что в соответствии с п.2 ст.651 и п.3 ст.433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном п.4 ст.445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, п.3 ст.165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды. В соответствии с п.3 с.165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п.3 ст.165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу п.3 ст.165 ГК и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца. Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения._¹