Правовой институт договора поручения и его применение в гражданском обороте

      Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

      1. Обязанность предоставить имущество  арендатору в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, – передаточный акт. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передачи, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст.659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

      2. На арендодателя возложена дополнительная  обязанность – возместить арендатору  стоимость произведенных последним  неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст.660 ГК права производить улучшения арендованного имущества.

      Арендодатель  может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст.662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушения принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет на лицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п.1 ст.401 ГК).

      Обязанности арендатора конкретизированы следующим  образом.

      1. Арендатор обязан в течение  всего срока действия договора  аренды предприятия поддерживать  предприятие в надлежащем техническом  состоянии, в том числе осуществлять  его текущий и капитальный  ремонт (п.1 ст.661 ГК).

      Что же касается расходов, связанных с  эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено  иное. В то же время обязанность  арендатора уплачивать платежи по страхованию  арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущество в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

      2. При прекращении договора аренды  предприятия арендованный имущественный  комплекс должен быть возвращен  арендодателю.

      Подготовка  предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.

      Предприятие представляет собой сложный имущественный  комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут  оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст.663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

      При возникновении не зависящих от арендатора обстоятельств, приведших к существенному ухудшению условий лесопользования, предусмотренных договором аренды, или состояния участка лесного фонда, арендатор вправе потребовать замены участка (части участка) лесного фонда, либо увеличения размера арендуемого участка, либо соответствующего уменьшения арендной платы, но не ниже уровня годового платежа, исчисленного по минимальным ставкам платы за древесину, отпускаемую на корню, если иное не предусмотрено законом.

      Арендатор, выполняющий обязательства по договору аренды участка лесного фонда, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

      Арендатор обязан: а) использовать участок лесного  фонда по назначению в соответствии с лесным законодательством и договором аренды; б) вносить арендную плату в размерах и сроки, установленные договором аренды; в) соблюдать условия договора аренды участка лесного фонда, а также условия лесорубочного билета, лесного билета; г) не допускать нанесения вреда здоровью граждан, окружающей природной среде; д) вести работы способами, предотвращающими возникновение эрозии почв, исключающими или ограничивающими негативное воздействие пользования лесным фондом на состояние и воспроизводство лесов, а также на состояние водных и других природных объектов; е) соблюдать на предоставленном ему в аренду участке лесного фонда правила пожарной безопасности в лесах и проводить необходимые противопожарные мероприятия, а в случае возникновения лесного пожара обеспечивать его тушение; ж) осуществлять мероприятия по воспроизводству лесов в сроки и на условиях, которые указаны в договоре аренды, лесорубочном билете, лесном билете; з) приводить земли на участке лесного фонда в состояние, указанное в договоре аренды, лесорубочном билете, лесном билете, за свой счет; и) проводить лесовосстановительные мероприятия за свой счет на вырубках и площадях, на которых в результате деятельности арендатора уничтожен подрост или погибла древесно-кустарниковая растительность; к) сдавать арендодателю лесосеки при завершении на них работ в состоянии, определенном договором аренды, лесорубочным билетом; л) соблюдать санитарные правила в лесах, региональные правила рубок, выполнять иные требования лесного законодательства Российской Федерации; м) не допускать нарушений прав других лесопользователей; н) представлять в установленном порядке информацию о пользовании лесным фондом, а также информацию, необходимую для определения размеров платежей за пользование лесным фондом, территориальным органам федерального органа управления лесным хозяйством и органам государственной статистики; о) оказывать содействие в проведении лесоустройства, лесохозяйственных мероприятий на договорных условиях; п) разрабатывать и представлять арендодателю в установленные сроки проекты организации рубок главного пользования и ведения лесного хозяйства, планы рубок, проекты организации ведения охотничьего хозяйства на переданных в аренду участках лесного фонда, согласовывать указанные проекты с соответствующими специально уполномоченными органами в области охраны окружающей природной среды; р) согласовывать с арендодателем места размещения лесовозных дорог, пунктов хранения древесины, стоянок транспорта, других строений и сооружений, мероприятия по благоустройству территории, связанные с пользованием участком лесного фонда; с) сдать участок лесного фонда арендодателю после завершения срока аренды в состоянии, определенном договором аренды; т) выполнять другие обязанности, предусмотренные лесным законодательством Российской Федерации.

• Арендодатель  имеет право: а) осуществлять контроль за соблюдением арендатором требований лесного законодательства Российской Федерации, норм ведения лесного  хозяйства и условий договора; б) получать от арендатора сведения, справочные и другие материалы об использовании, охране и защите лесного фонда и воспроизводстве лесов; в) привлекать арендатора к тушению лесных пожаров в порядке, определяемом органами государственной власти субъектов Российской Федерации; г) вносить предложения по пересмотру условий договора аренды или расторгать договор аренды в соответствии с лесным и гражданским законодательством, а также договором аренды; д) пользоваться другими правами, если их реализация не противоречит требованиям лесного законодательства Российской Федерации и условиям договора аренды.

      Арендодатель  обязан: а) обозначать в натуре с  помощью лесохозяйственных знаков и (или) на планово-картографических материалах границы участка лесного фонда, предоставляемого в аренду; б) производить  отвод и таксацию лесосек и выдавать арендатору лесорубочные билеты и лесные билеты в установленном порядке; в) производить приемку выполненных арендатором лесовосстановительных и других лесохозяйственных работ; г) оплачивать выполненные арендатором лесовосстановительные и другие лесохозяйственные работы согласно договору аренды; д) предоставлять в установленном порядке во временное пользование арендатору лесоустроительные документы и обеспечивать арендатора за его счет копиями этих документов; е) оказывать арендатору методическую помощь в выборе способов и методов лесовосстановления на вырубках, составлять проекты создания лесных культур, обеспечивать арендатора на договорной основе посадочным и посевным материалом для создания лесных культур; ж) предоставлять арендатору в случае необходимости на договорных условиях лесохозяйственную технику для выполнения им лесохозяйственных и лесовосстановительных работ; з) обеспечивать конфиденциальность информации, полученной от арендатора; и) обеспечивать по заявкам арендатора обязательную сертификацию в установленном порядке древесины и второстепенных лесных ресурсов; к) возмещать ущерб, нанесенный арендатору в результате неправомерного ограничения или приостановления его деятельности и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством; л) выполнять другие обязанности, предусмотренные лесным законодательством Российской Федерации и договором аренды. _¹

2.2 Ответственность  сторон за неисполнение  или ненадлежащее  исполнение договора 
 

      За  неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором аренды. Споры, возникающие при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды, разрешаются в судебном порядке, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, в административном порядке.

      Как показывает практика, наиболее распространенными  спорами в отношении аренды недвижимости являются споры в связи с расторжением договора. Общие основания  расторжения  договора приведены в ст. 450 ГК. Согласно этой статье расторжение договора возможно: 1) по соглашению сторон; 2) по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях предусмотренных ГК, законом или договором 3) в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

      Споры о расторжении договора по требованию одной из сторон (в основном арендодателей) довольно типичны. Понятие «существенное  нарушение договора»,  применительно к аренде расшифровано в статьях 619, 620 ГК, где перечислены конкретные основания, по которым как арендодатель, так и арендатор могут обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

      По  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

      По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК.